住在龙城

                                                   关键词———供应量 　　 

                         不会没楼卖的，无须过虑 　　 

　　在央行9年来首度加息后，楼价是升是降成为市民最关心的问题。至于楼价，影响它升跌的因素很多，不过万变不离其宗，最终决定它的还是供给与需求的关系。今年前三季度，楼价之所以飙升，就是因为需求增长速度明显快于供给的增长速度，供不应求楼价自然上升。那么加息会对供给产生什么样的影响呢？ 　　 

　　对于房地产商而言，最重要的有两件事，一是找钱，二是找地。“钱”和“地”是影响供给的最直接因素。首先说“地”，许多发展商说楼价上涨是因为“8·31”大限后拿地不容易了，成本上升了。但仔细考察来看，广州发展商在“8·31”之前已经“囤积”了大片土地，如果说因为缺地而造成供应减少，影响不可能这么快显现。再加上自从广州提出了“北优、西联、南拓、东进”的城市发展战略以来，城市空间格局拉开，大广州的土地供应从长远来看是不缺乏的。 　　 

　　那么问题就出在“钱”上。广州市统计局前三季度的统计数字正好验证了这一点：由于银行加强了对房地产开发贷款的管理力度，房地产开发到位资金中，国内贷款一直呈现负增长态势，其中第一季度下降36％，第二季度下降24.1％，第三季度下降20.4％。如此大幅度的下降，必然使一部分发展商放慢了开发步伐，他们口袋里的钱不多了！ 　　 

　　那加息对开发商会进一步产生什么样的影响呢？显而易见，加息使开发商获得贷款的成本更高了。也就是说，这必然对供应量产生负面的影响。 　　 

　　那是不是说，加息还会推高楼价？理论上的确如此，但我们无须为此过分担心，市场“看不见的手”的力量是无穷的，面对如此火爆，如此有利可图的市场，发展商肯定按捺不住赚钱的欲望，毕竟来自银行的贷款只是房地产开发其中一部分的资金来源。随着房地产商融资渠道的多元化以及它们在这一波景气里赚到的钱，必然会想方设法加大开发的投入。市场自然会调节楼价的走势，我们何必杞人忧天，自寻烦恼呢？(李义峰) 　　 

                               关键词———投资 　　 

                                炒楼者止步观望 　　 

　　这次加息如此迅雷不及掩耳，相信对于不少买房者都会有很大的心理冲击。笔者觉得加息对投资者的投资意愿的影响应该是最大的。 　　 

　　首先，一般来说，楼市的投资者大多是手里有点闲钱的，加息对他们的经营及收入方面的影响应该较一般工薪族更大，即使他们的收入没有受到影响，这些人也很可能会想，加了这次息之后，下一次会否再加？如果再加，会加多少？ 　　 

　　其次，由于加息会在某种程度上加重了供楼的压力，可能会令成交速度放缓。目前广州的投资者除了部分是购入房屋出租获利的，还有不少人是从事炒卖“楼花”这样的短期投资行为的外。当成交速度放缓后，不少投资客可能会因为忧虑未能及时找到买家承接，把“楼花”转手卖出，而审慎入市。 　　 

　　再次，加息提高了融资成本。那些希望“以租养供”或者购入楼花等到变成现楼时转手的人来说，每个月的月供增加了，只有在租金和房价不断上涨的前提下才能确保收回本金。而楼价是个最说不准的玩意儿，由经济大气候、供应量、买家心态、原材料价格等种种错综复杂的因素交织构成，广州的楼价前几年一路往下跌，今年又一路往上猛涨，谁知道什么时候会迎来房价调整的周期呢？况且若真的如专家所料进入加息周期，在未来的日子里，投资者所冒的风险将会更大。 　　 

　　所以，加息将会减弱投资者入市的意愿，对投资型住宅的市场会造成一定影响。　　 

                          关键词———买家心态 　　 

                             能省就省不贪大 　　 

　　随着利率的提高，广州买家的心态也忐忑不安起来。对于广州的买家来说，大部分还没能够那么潇洒地一次性付款，一般买房都是办理了5~25年不等的按揭。在加息的消息出来后，依然在供房的人士就不得不从明年开始每个月要多还十几到几十元的利息了。而那些还没买房又打算买房的人，心理负担也会加重———小数怕长计，做了按揭本来担子就够重的，加息无疑是雪上加霜。因此，不少原来打算购买大户型的准买家就开始考虑小三房单位，而原来打算买80平方米两房的人士，则努力寻找70平方米的两房下手。　　 

                          关键词———二手楼市 　　 

                            冷手执个热煎堆 　　 

　　加息对许多二手中介行来说或多或少是个好消息，因为加息使得购买一手楼的负担增大，促使部分本来打算购买一手楼的买家转向价格较便宜的二手市场。笔者从中原地产了解到，在宣布加息后，由一手市场转向二手市场的客户增加了5％~8％，效果可以说是立竿见影。 　　 

　　但与此同时，近期确实也出现一小部分工薪一族的消费者因加息而“退缩”不买楼的现象。在收入不变的情况下，加息无疑增加了工薪族的购房支出，部分打算在近期购房的人可能会推迟购楼，以免不胜重负。　　 

                         关键词———购买力 　　 

                        透支以后　可能后继乏力 　　 

　　“楼卖疯了！”上海、杭州的楼市操盘手们经常这样形容他们的市场，说的时候往往掩饰不住一股意气风发的得意劲，而广州的发展商们往往只有艳羡的份。不过，今时不同往日，广州楼市今年所表现出来的热度离“疯了”似乎不远矣。 　　 

　　据广州市国土房管局的数据，广州今年1~8月的商品房成交面积比去年同期增长了29.52％，这个增量非同小可。因为多年以来广州的商品房成交量都是相对恒定的，每年都大约保持在500多万平方米的水平，说明广州市民的购买力相对稳定。但是今年在市场环境没有特殊变化的情况下，成交量却突然大幅增长，在某种程度上反映出楼市出现了购买力的透支。不过，既然是透支，那就意味着可能要付出更高的代价。加息实施以后，随着消费心理的改变，楼市购买力在短期内将不会再出现“井喷”现象，甚至可能会后继乏力。 　　 

　　笔者的朋友范氏兄弟俩都到了成家的年纪。弟弟今年初在江南大道附近购买了一套商品房，到了7月，他发现同一栋楼的售价已经升了300元／m2,而且好的单位基本已经卖完了。回家以后他跟哥哥提起这事，说发展商告诉他过一段楼价还会往上涨。哥哥和女朋友原本打算再过一两年存点钱才买房的，一听这话就急了，商议说：“不如向爸妈借点钱先交首期，把房子买下来吧，不然楼价再贵就更难买房了。”于是他们四处借钱，终于把楼买下来了，但月供花掉了他们大部分的工资，还要还首期款的借债，经济负担十分沉重。　　 

　　像范先生这种提前入市的买家在今年的广州楼市为数不少，他们就是预支了的那部分购买力。“羊群效应”和担心楼价上涨过快的恐慌心理导致了购买力的透支。不过，加息以后，更多的“小范们”将会暂时止步，冷静思量自己的经济实力是否真正适宜入市。加息，对于头脑发热的买家来说，无疑是一剂清醒良方。　　 

                            关键词———楼价 　　 

                          年关将近套现逼停楼价 　　 

　　自去年底以来，楼市买家最关心的话题莫过于楼价的飙升了。在这将近一年的时间里，广州住宅楼价整体涨幅达10％左右。此前更有发展商众口一词地表示：涨势将一直延续下去。买家总是抱着“买涨不买跌”的消费心理，因此令市场的销售持续保持了火爆的态势。不过，随着央行加息措施的出台，楼价的飙升之势将随之受阻。 　　 

　　不久前，银行出台了收紧贷款的政策，这对于绝大部分开发资金要依赖银行贷款的发展商而言无疑是一道“紧箍咒”。随着年关的临近，发展商已开始考虑要加快卖楼的速度以求套现还款。现在央行加息政策的出台，势必令这种出货的迫切程度进一步加强。 　　 

　　在这种双面夹击的形势下，预计在年底前的一段时间内住宅市场的供应量会有所放大。供应量一大，必然就有开发商要以牺牲利润来换取买家的入市。按这样的逻辑推理，我们判断最起码在短期内楼价难再有大幅上扬的空间。因此，预计在年底前，广州住宅市场的成交量会有所放缓。　　 

                           关键词———发展商 　　 

                         刹刹车　才能一路平安 　　 

　　今年以来，发展商牛气冲天：广州市场上只要有房子就能卖得出，而且卖得热火朝天、卖得人欢马啸。我们几乎可以得出这样几条定律：第一，超额认购定律———无论是什么房子，最后总是有大于其推出货量的客户认购；第二，涨价定律———无论是什么素质的房子，采用何种销售手法，其价格都是一路飙升的；第三，越早购买越着数定律———房子供不应求，价格一路攀升，要买就要趁早。 　　 

　　楼市运行就像开车，哪怕是再好的路，也不能一路都加油，遇上转弯、会车，收收油，带上点儿刹车，这车就开得稳稳当当，收放自如，安全可靠。 　　 

　　经济也是这样。央行的加息，无非是为了稳定和长期的发展，而不是为了打击房地产市场，决策层最终的目的，还是让房地产业走得更稳，而避免让它走得太快，最后一头冲下高速路，坠入万丈深渊。正所谓“生于忧患，死于安乐”，好的市场环境，也会让发展商忽视很多本来不应该忽视的问题，比如产品更新换代，比如产品质量，比如售后服务，比如消费环境。这些方面，在严格的市场环境下，才能朝着比较有利于消费者，最终也有利于商家的方面发展。好日子，才能一直好下去。　　 

                            关键词———产品 　　 

                          放弃主力买家　隐患无穷 　　 

　　近日，银行加息给广州楼市带来“震动”，特别是对高端市场带来更深层的影响。近一段时间以来，广州楼市变得越来越豪气，有发展商甚至调整策略，专攻高档盘，体现在户型越来越大、装修标准越来越高，稍有些江景、湖景资源的，总价就动辄过百万、甚至数百万元，这么贵的楼又有多少人买得起？ 　　 

　　殊不知，一窝蜂专攻高端市场，会为楼市埋下“祸根”。像某楼盘由于引入了同区楼盘所没有的新元素，吸引了不少邻近专业市场的商家入市，但近200平方米的大户型就是不好销。归根到底就是总价太高令买家难以接受。以致不少消费者感叹：现时市区单价5000元的楼已近绝迹，买套房真不容易啊！ 　　 

　　其实，广州楼市的买家是呈橄榄形分布的，以工薪族为主力的买家群购房需求量最大，离开了这一消费群，往往令消费层面缩窄。许多市民面对不断走高的楼价和银行加息的压力，再想想自己的腰包，都理智地认为还是等等再说吧。 　　 

　　广州楼市，快来喝杯广东凉茶廿四味，降一降虚火吧。