住在龙城

   本市已购公房上市降低门槛的新规定公布后，虽然目前还没有出现二手房交易量大幅上升的现象，但是现住公房想卖小买大和急需二手房解决住房困难的本市居民，都在咨询相关事宜。有关人士预测，新规定的出台将极大地促进本市已购公房的上市交易量，二手房市场供需两旺的局面指日可待。

  对于众多想买卖二手房的居民来说，不可忽视二手房交易中的风险。这是有关专家对您提出的忠告。二手房交易中会有哪些风险，对其又该如何防范呢？

  一、来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人不具有北京市城镇居民常住户口或外地来京人员未办理在北京购房的审批手续，支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。

  二、来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有：1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2、房屋权属存有争议；3、房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8、交易房屋存有质量瑕疵。

  三、来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。

  四、来自房屋评估方面的风险。二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。

  五、来自二手房交易合同方面的风险。主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。

  针对以上可能出现的风险，可从以下几方面入手加以防范：

  一、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判定拟购买房屋的可买性和安全性；作为出卖人，可要求买受人提供身份证明、工作证明、收入证明等材料，以便对其资信能力作出评判。若买受人为外地来京人员，应在购房之前到北京市房地产交易中心办理“外地人在京购房审批手续”，因而出卖人还可要求买受人提供相应的审批手续文件。

  二、作为出卖人，应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买受人，则应对拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况（如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等）、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。

  三、在交易过程中，交易双方应首先委托信誉良好的、具有北京市国土房管局颁发的房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低。

  四、双方签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。

  五、二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的交易活动。交易方在交易前及交易过程中，最好能得到房地产专业人士（律师）的指导。交易方也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房地产中介经纪机构进行交易，从而免去诸多劳顿之苦。