住在龙城

        王先生最近要买套房，一次性付款虽然不用给银行掏利息，还能拿到发展商给出的购房优惠，但他觉得这样占用自己的流动资金太多。如果拿这些钱去投资别的项目，也许投资获利不但可以弥补那些“机会成本”，还能滚雪球抓住更多机会。因此，权衡再三，王先生还是向银行申请了十年期贷款。理财专家对王先生的做法表示赞同，但也提醒更多买房者，应密切关注近期宏观调控政策给购房带来的一些影响，巧用银行推出的一些新的按揭方法，结合自身实际，找到适合自己的房贷方式。 



　　政策变化带来哪些影响 



　　今年国家不断出台宏观调控政策，这些政策对社会生活的多个领域都产生了深远影响，房地产业也不例外，甚至在总体调控之前就已开始越来越收紧。 



　　今年2月，银监会放出风，将出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，在征求意见稿中特别强调“商业银行应着重考核借款人还款能力”，具体要求是，商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。也就是说，如果贷款人家庭月入1万元，则每月的房贷月供最多不能超过5000元，如果以前已经有房贷、车贷等其他债务，则可贷款项会更少，这就对贷款人的经济能力提出更高要求。并且，随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛。5月8日，温州市工行率先上调个人购房贷款利率，同时宣布对购买3套住房以上的贷款不再办理住房按揭，随后，北京、上海都相继跟风操作。广州的各大银行虽然没有明确提出上述做法，但也纷纷表示，将加强对贷款人的信贷审核，对于二次购买者更要从严考察，必要时将上浮贷款利率。各银行还对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目出台相应限制，对公司购买写字楼予以限制，对未封顶的高档住宅不放贷等。这些政策提高了房贷门槛，如原本准备了10万元进行两成首付，结果首付比率提高到三成，那么买房计划就只好拖后。但由于各银行房贷政策不尽相同，老百姓应可细心寻找合适自己的银行。 





　　此外，国家土地政策严格对土地开发进行把关、利率有可能上调、物业税已在部分城市试行等，都会对房地产市场产生影响，从而直接影响到老百姓的房贷。 



　　巧用银行新型房贷方式 


　　 

　　随着货币化分房的逐渐普及，到银行按揭买楼已成为绝大多数人购房的主要手段。先买房，后还款的观念可谓深入人心。而初看银行的住房贷款，似乎都差不多，但房贷市场的不断发展，也促成了银行之间的激烈竞争，推出与众不同的贷款方式，成为银行吸引客户的绝招。理财专家推荐，今年和去年广发推出的理财型房贷和民生推出的不指定楼盘按揭、组合还贷等，算是其中比较亮眼的一些房贷产品。 



　　理财型房贷 



　　如广发前不久推出的家多好理财型房贷，在提高房贷办理效率的基础上，通过理财抵息、存本抵贷等方法，为买楼人实现利息“减负”。贷款人在归还房贷后，还能无需重新办理手续，就能自动获得同等额度的授信贷款。“家多好”是如何实现利息“减负”的呢？广发个人业务部人士给记者解释到，该种按揭方式，将提前还款与自动额度授信结合起来，实现了存款等额冲减贷款，这样本金越来越少，利息自然也就降低。简单的说，就是买楼人在广发拥有一个储蓄账户，便可申请把该账户上的存款自动用于提前偿还贷款本金。每月20日，当该申请人在广发的存款达到1万元的整数倍后，即可自动划转资金用于提前还贷。提前还款后，申请人还能获得等额的个人综合授信，并且各期提前还款额可全额累加授信，额度1年1定。住房抵押贷款还能在一定条件下享受利率下浮5%—10%的优惠。此外，贷款人的还款账户在保留最低金额后，还可按月将剩余金额自动转入定期账户进行理财，获得比活期存款更高的回报。 



　　组合还贷法 



　　民生银行去年推出的组合还贷法，则是在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上，根据借款人的收入成长曲线，为借款人“量身定做”的还款方式。它是将贷款本金分段偿还，根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。即根据借款人未来的收支情况，首先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，然后确定每个阶段的还款年限。比如收入较少的时候就少安排还款本金，收入稳定丰厚的30-45岁，就多安排还款本金等。还款期间，每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额，未归还的本金部分按月计息，两部分相加即形成每月的供款金额。组合还款可根据借款人未来的收入变化，灵活安排其每期供款额；依据借款人支出的变化，合理调整借款人的每期供款额。 



　　此外，诸如不指定楼盘按揭等，虽然出发点很好，但在现有房地产销售中，指定楼盘的现象非常普遍，这种方法就没太大用武之地，而且涉及到各方面风险，银行对此作法有所保留，只表示个别案例可以给予考虑。因此，购房者在办理按揭前，应多了解各银行房贷方式，尽可能找到适合自己的方法。 



　　案例一：理财型房屋按揭贷款 



　　家庭月收入：5500元 



　　贷款额：30万元 



　　还款期：15年 



　　还款法：等额本息 



　　每月储蓄：1000元 



　　贷款利率：5.04% 



　　选择每年自动提前还款10000元 



　　可以节省的第一部分费用： 



　　一般按揭贷款：128154.3元 



　　理财型按揭贷款：98187.21元 



　　减少利息支出29967元 



　　可以节省的第二部分费用： 



　　每发生一次贷款，可以节省费用： 



　　1、房屋评估费约需2100元； 



　　2、房管局抵押登记等杂费400元； 



　　3、律师费约需500元；合计：约3000元 



　　利息支出和费用开支合计共节省32000余元 



　　案例二：理财型房屋抵押贷款 



　　贷款额：50万元贷款 



　　期限：1年 



　　家庭月收入：5500元 



　　每月储蓄：1000 



　　还款方式：一次还本按月付息 



　　贷款利率优惠：下浮10% 


　　 

　　可以节省的第一部分费用： 



　　一般抵押贷款：31862元 



　　理财型抵押贷款：27684元 



　　减少利息支出4178元 


　　 

　　可以节省的第二部分费用： 



　　每发生一次贷款，节省的费用如下： 



　　1、房屋评估费约3500元； 



　　2、房管局抵押登记等杂费400元； 



　　3、律师费约500元； 



　　合计：约4400元 



　　利息支出和费用支出合计共节省8500余元 



　　加息预期下应否提前还贷？ 



　　最近，关于央行可能升息的传言满天飞，很多买房人担心一旦加息，自己要多支付很多利息，因此不少人动了提前还贷的念头。 



　　对此，理财专家表示，提前还贷就未必好。比如文章开头提到的王先生，他的做法就比较理性。如果只是为了可能升息前提下多支付的利息，而将自己的流动资金全部拿去还贷，不但可能错失潜在的其他投资机会，还会陷入紧张的财务危机中。因此，买房人应理性面对加息，即使真的加了，也要根据自己的财务状况决定是否提前还贷。 



　　农业银行的一位理财分析师就指出，提前还贷并非适合任何人，要提前还款，应该是目前经济条件比较好，且手头的钱暂时没有其他的用途。买房人若月收入不高，但收入稳定，就比较适合较长年限的贷款，并按部就班地还款，不会影响日常生活。举个例子，市民张先生向银行贷款10万元执行的是商业贷款的利率。经测算，在贷款后第5年末他累计向银行归还本金43085.75元，支付利息22268.11元，还剩贷款余额(本金)56914.25元。若维持原贷款合同不变，至第10年还款期满，累计将向银行支付利息30707.60元。若在第5年末就申请提前还清贷款，那么只要归还剩余本金56914.25元即可。在前5年，由于张先生占用的贷款数额较后期大，所以实际发生和支付的利息相应就多，占总利息额的72.52%；后5年因已经归还了大部分的本金，实际发生、支付的利息也就少了，占总利息额的27.48%。通过计算可以看出，张先生前5年的贷款平均利率要远比后5年的高；后5年贷款的平均年利率算下来只有2.97%，要比目前任何银行贷款的利率都低。因此，如果没有比较好的投资方向，他应该一次性还清所有贷款，可少支出8000多元的利息；若他比较擅长投资，则不必提前还款，可将这56000多元投资股市、邮市、基金等，只要投资的年回报率高于2.97%，就是划算的。