住在龙城

对有意向购买商品房的消费者来说，房展会因其房屋交易信息丰富，信息集中，买卖双方沟通渠道畅通而成为广大消费者了解房地产市场的一个重要渠道。但笔者提醒房展会参观者注意如下几个问题：

　　别轻信承诺


 
　　按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，广告在合同的缔结过程中，属于要约邀请，或称要约引诱，它是一方订约人邀请对方向自己发出要约。要约邀请是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为，并非当事人订立合同的一种必经程序。要约邀请只有在相对人发出要约以后，再经过自己的承诺，才能使合同成立。要约邀请人可以随时撤回要约邀请，其撤回行为和要约邀请的内容一般都对要约邀请人没有法律约束力，开发商无须对此负责，只有在广告的内容明确、具体的情况下，广告才构成要约，在买方承诺接受明确具体的广告内容后，才构成合同的一部分，才会对双方产生约束力。正因为如此，开发商在法律允许的条件下或超出法律限定的范围夸大其宣传。事实上房地产领域的广告情况复杂，据工商部门的信息，目前房地产广告涉及虚假成分的占总数的约30%，有的广告内容全部是虚假信息，有的是广告内容总体可信，但部分内容失实，各种情况不一而足。就是在广告内容全部合法的前提下，也不意味着广告内容构成合同的一部分。

　　拒绝内部认购


　　虽然北京市房地产行政主管部门已禁止不具备合法销售条件的项目参加房展会，但是不能排除个别不具备销售条件的项目仍有可能进入房展会参展。对这类没有销售许可证或产权证的项目，消费者最好不要与之签订任何协议，也不要交所谓的“小定(订)”、“大定(订)”、首付款。因为从现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项及《商品房销售管理办法》第六条和第七条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方协议违反法律的强制性规定，属无效合同，法律不保护无效合同。签订这种协议，对消费者来说，没有任何保障。

　　慎交定金或订金


　　目前开发商在签正式合同之前都要求购房者交纳一定数额的款项，作为定金或订金。如果合同签不成或消费者不来签合同，定金或订金不退。按《商品房销售管理办法》第二十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条的规定，消费者在对法律法规不了解的情况下所交的定金或订金无论什么原因，只要没有与开发商签订正式合同，那么这笔5000至30000元钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者极为不利，使消费者在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判破裂，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中。

　　不提倡签认购书


　　签了认购书，交了定金或订金，致使买方将来在正式合同的谈判中处于被动地位，买方的合理要求常常遭到开发商的严词拒绝，经常以定金或订金不退相威胁，以迫使买方就范。签订认购书，并不是房地产交易过程当中的必经程序，属双方自愿行为。建议消费者不要签订认购书，看好了房子后直接与开发商谈判，签订正式合同。谈成了，皆大欢喜，谈不成，立即走人，不留任何后遗症。如果个别楼盘处于真实的热销中，消费者又非它不买，那么建议您在签认购书时在认购书上加上一条或两条，即“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还定金。”

　　关注纠纷及负面报道


　　由于种种原因导致了去年楼市纠纷比较多，因缺少解决纠纷问题的简捷、快速及公正的渠道，致使众多业主集体维权，针对项目存在的问题，如房屋质量、延期交房、设计变更、乱收费、物业管理、公摊面积增加、不按期办理房产证、更改规划、承诺不兑现等，众业主维权的方式不尽相同，从见诸报端的一些过激方式来看，笔者虽然对众业主表示深切的同情，但并不赞同这种维权的方式。首次购房者为了避免发生以后自己合法维权困难，导致矛盾激化场面的出现，不如多关心一下别人的事情，看看别的楼盘发生了哪些事，自己拟购买的楼盘会不会出现这些事情，如何在签订正式合同之前就能将这些问题消灭在萌芽状态，或者事先在合同中约定，如出现类似的问题，开发商应承担具体明确的违约责任，这样做假设出现上述问题，消费者也可以通过司法途径解决问题。

　　了解相关法规


　　在商品房销售阶段，对消费者来说，关系最密切的一部法规就是《商品房销售管理办法》。这部法规对非法律专业人士来说，理解它并不困难。法规规定了什么样的房子是具备了合法的销售条件，可以上市销售；有关房地产广告的规定；面积误差的处理、订金、设计变更、订立合同必备的条款、房屋的交付、保修、法律责任等内容。消费者如果有精力，还可以了解一下《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》和《城市商品房预售管理办法》等法律法规。

　　不急于签正式合同


　　有些消费者做出买房的决定比较草率，在展会上立即签订正式合同。房屋买卖涉及方方面面的问题，在房展会上您不可能对所有问题都了如指掌，在情况不明时签订的正式合同，如果情况清楚了，您不想买了，想退房，解除合同，那么您就应该承担违约责任，违约金可能从几千到十几万不等，就是您没有交首付款，开发商也有权要求您承担违约责任，如您不履行协议，开发商有权诉诸法院，如出现这种情况您败诉的可能性非常大。有些参观者在房展会上不冷静，在A展位上看好了一个项目立刻签合同，还没走出展厅，发现B展位的项目比A展位的还好，于是就想退掉A展位的房子。希望参观者在展会上保持头脑冷静，现在已不是短缺经济的时代了。建议消费者在签正式合同时一定要签补充协议，将开发商的口头承诺写入合同中，将格式合同没有涉及的内容如公摊面积的增加如何处理、房产证办理的期限及不能按期办理的违约责任等内容加入到补充协议中。如果消费者对法律规定及房地产知识不了解，最好请一位专业人士协助您。

　　总之，只有消费者充分注意上述几个方面的问题，才有可能在购房的初始阶段少走弯路。