住在龙城

      问：我欲进行二手房交易，以小换大解决住房问题。但耳闻交易中可能会遇到一些陷阱，请问应当如何正确操作二手房交易？比如，如何辨别中介好坏、交易双方成本如何计算等。

   读者金于答：在二手房交易中，下家首先应确立一个目标，即所有的交易行为都必须服从自己所购买房地产的物体权利和法律权利能按约实现这个目标。其次，应该做到八项注意：

   1.在签订房地产买卖合同、特别是支付定金时，下家应查验上家的房地产权证，确定产权人，是否存在共有人，特别注意未列名的共有人（比如，房产证上只注明夫或妻一方的名字，该房若属于夫妻共同财产，那么出售时应经另一方的同意）。

   2.确定房屋占用范围内的土地性质和土地使用权取得的年限，并到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制转让或禁止转让的情况。

   3.支付大部分房款时，应在过户申请已被房地产交易中心受理并已取得了房地产交易中心出具的收件收据；付款原则，交易房屋无抵押贷款的，办理过户手续之前支付房款不超过房价30％，交易房屋存在抵押贷款的，办理过户手续之前支付房款不超过房价减去上家贷款余额的二分之一。

  4.如果上家须用下家支付的房款来提前还贷的，最好与上家约定，在上家提前还贷当日，由下家将该房款直接付入上家贷款银行。防止上家收取该笔房款后不用于还贷，阻碍办理过户手续，若提前还贷数额符合第3项规定付款原则的除外。

  5.签订房地产买卖合同后，应及时办理过户手续，该期限越短越好，特别是上家用下家支付的房款来提前还贷的，更要尽快办理过户手续。因为上家一旦涉讼，那么该期间此房产可能会遭到法院的查封。

  6.应留有一定数额的房款，在办理完房屋交接手续且上家协助办理完相关户名之变更手续后支付。

  7.签订房地产买卖合同时，上下家应对付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、物业管理费由谁承担等等作出明确的约定。

  8.应当全面了解受让的房地产是否存在出租，如有，应确认承租方已放弃优先购买权。