住在龙城

　　编者按：在限购、限贷的政策下，省城新建房销售持续走低，被银行视为优质业务的新建房房贷业务出现萎缩。与之对应的是，价格稳定、户型合适、地段优越的二手房成交量却并未大幅缩水，二手房贷款业务则是风生水起。

　　来自省城安家汇、我爱我家中介公司的最新消息显示，今年以来，成交二手房中贷款比例由往年的凤毛麟角，增长至目前的10%。中国邮政储蓄银行、光大银行的今年二手房贷款业务量较两年前增长了十几倍。

　　随着省城商品房市场的成熟，合法的二手房房源增多，通过贷款购买二手房将渐成消费主流。而据业内人士判断，二手房房贷率应达到成交量的70%以上，这意味着二手房房贷的未来空间依然广阔无垠、阳光[最新消息价格户型点评]灿烂。

　　二手房贷款业务火爆

　　“2010年，我放出的贷款不足300万元。现在还没到年底，仅我的业务贷款额已近2500万元，二手房贷业务真的很火！”11月22日上午，中国邮政储蓄银行太原支行二手房贷部一位业务员告诉记者，在2009年该银行刚开始这项业务时，全年的二手房贷业务非常有限，贷款客户以个位数计。

　　安家汇房地产中介公司总经理米学东向记者介绍二手房贷相关情况时，谈话不时被咨询办理二手房贷款的客户电话所打断。“银行其实早就开通了二手房贷业务，但是放贷时间过长、购房者对二手房贷不了解，致使省城的二手房贷业务一直停滞不前。而现在，太原二手房的价格也不低，有的甚至比新盘还高，客户不贷款哪买得起啊？”米先生从事二手房中介业务已有十几年，为客户办理二手房贷款却仅有三年时间，二手房贷款比例由两年前的2%至3%，增长至现在的10%左右。

　　我爱我家房产中介公司反馈的信息与米先生介绍的情况不谋而合：二手房凭借小户型较多、总价低、即可入住以及商业生活设施配套成熟等优势，吸引大量购房者，今年中国邮政储蓄银行、光大银行放宽二手房贷款客户的资格审批条件，并调整了贷款程序，二手房贷款业务也随之出现增长。今年，全市的二手房贷业务持续升温，贷款比率快速增长。

　　贷款买二手房将成主流

　　“国内一线城市的二手房贷率已达到了60%至70%，省城二手房贷款的总按揭率可能只有10%。”光大银行的个贷部工作人员表示，二手房的贷款按揭率应与新建商品房贷款按揭率基本持平。

　　安家汇房地产中介公司的米学东分析认为，省城合法二手房源稀缺是一个主要原因。“太原市房地产市场还处于初级阶段，个人住房结构复杂，像房改房、小产权房都没有合法产权，能完全进入市场流通的正规商品房数量有限。

　　二手房房贷按揭率不高的另一原因是部分银行客户的放款条件苛刻，办理周期过长。虽然没有明文规定，但农业银行太原支行只对事业单位的正式职工及政府公务员放贷，民企高管、小企业业主、垄断性国企的职工购买二手房都很难获得该行的贷款。

　　而建设银行、交通银行、民生银行主要把个贷业务放在新建商品房项目上，在总行贷款额收紧的情形下，上述银行的新建房个贷额度尚显不足，只能暂时中止二手房贷业务。

　　考虑到风险因素，各银行对二手房房贷的放贷条件、审查过程也相对严格和缜密。尤其是国有银行办理二手房房贷，从二手房买卖双方达成购房意向、到办理完毕房产过户、抵押手续，至银行放款最少得等一至三个月。

　　2010年，太原市办理二手房交易登记手续的房子近6000套，如果有五成二手房的购买者是通过贷款来实现居住梦的话，以每套二手房贷款额为30万元至60万元计算，3000套房子的贷款总额将达到9-18亿元。

　　“市场空间还很大。随着商品房市场的成熟，合法的二手房房源增多，通过贷款买二手房一定会成为主流。今后银行业对于二手房房贷客户的争夺，也一定是白热化的。”光大银行的工作人员则表示，随着竞争日益激烈，为了吸引客户银行必须出招，办理业务一定会越来越方便。

　　二手房贷款办理条件

　　贷款对象

　　年满18周岁(各银行对贷款最高年龄的限制有所不同)，具备完全民事行为能力的自然人；具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好；具有合法有效的购房合同或协议。

　　贷款额度

　　贷款金额不高于房产实际交易价格，或银行认可评估价格的一定比例。各银行根据客户的信用情况，适度调整贷款比例，有过不良信用纪录的客户获得的贷款额度低。

　　贷款期限

　　原则上贷款期限不超过30年。部分银行会根据客户的年龄，调整贷款年限。

　　贷款利率

　　贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例各银行及其分支机构有所不同。

　　二手房龄

　　各银行条件不同，最低为15年，最长30年。(以房屋产权证所注明的建设年代为准)