住在龙城

   今年以来，来自政府对调控房地产市场的声音和银行对房贷政策的进一步收紧等消息更加频密，从公布的数据看来，整个楼市的成交明显放缓，众多使后市不明朗的因素使消费者的购买心理受到很大的影响，拖慢了购房速度。有市场人士称，购房者的购买心理从未如此摇摆过，心理关将是发展商在今年“五一”黄金周必须跨越的一道槛。

  购房者的心理变化如此关键。所以，本报记者总结了去年以来影响房地产市场的现象和政策，影响消费者“五一”购房心理的几大因素主要包括以下几方面。

  因素一：房价过高市民难以负荷

  “现在，在广州市市区里要找5000元#平方米以下的一手楼盘都不容易找啊！但一年多前广州楼盘价格大多在4000-5000元/平方米之间。”这是不少市民对楼价上升最直观的认识。而过高的楼价成为普罗大众置业者最大的心理关口。去年是广州楼价急速上升的一年，广州全市十区一手住宅均价达4618元#平方米，比2003年的3888元#平方米高出730元/平方米，楼价升幅达18.8%。如果以目前市民购房最集中的70-120平方米面积的房子来计算，去年市民购买一套一手住宅比2003年高了5万至9万元左右。在市中心区域，楼价也上升超过一成。去年广州市老八区一手住宅成交均价冲破5000元#平方米大关，达到5339元#平方米。今年，广州楼价虽然没有大幅度上升，但还是居高不下。一季度虽然老八区商品房价格跌了120元#平方米，但全市十区商品房因为番禺楼价再上升17%而轻微上升。楼价高企，但升跌不定，前景不明朗，让市民更踌躇不敢入市。一方面是因为楼价过高了，普通购房者感到供楼压力过大，难以负荷。一方面是因为楼价升跌不定，即使是自住型买家，也不希望在楼价最高点置业，会考虑看清楚楼价升跌才购房。

  买家故事：高楼价难以改善居住

  居住在海珠区某单位宿舍的陈先生原本打算近期卖掉原来的旧房子，购买一套100多平方米的商品房改善居住。可在海珠区转了一圈，环境较好或者靠近市中心的商品房，合适的价格都在60万-70万元之间，比前两年涨了近10万元。陈先生表示，虽说原来的宿舍楼售价比以前高了一些，可远不比一手楼涨得快啊！卖掉的房子只够付首期，20年供楼期每月还有两三千元的供楼负担。而最担心的是利息继续加，楼价又开始跌了，那岂不是划不来？于是，他暂时取消了购房计划，还是住在宿舍楼里，房子虽小了些，总比压着供楼重担好，待看清楚楼价走势才考虑购房了。

  记者点评

  其实自住型购房者都会有一个楼价接受的心理过程。但楼价上升到一定幅度，而接下来的楼价走势又不明朗时，购房者都会持币观望。目前，广州楼价已经冲上了5000元#平方米大关，接着传来加息、首付提高、征收个人所得税、营业税等费用，国家又三令五申进行宏观调控，明显是要把楼价降下来。因此，不少广州市民有持币观望的心理，缓下了购房计划。

  因素二：国土资源部：严格控制土地审批 抑制楼价

  近期，不仅银行、政府出台多项政策，直接抑制房地产开发，主管房地产开发的政府部门也纷纷发表言论，要严控土地审批。政府部门的声音再次表明国家宏观调控是针对房价过高而来的，抑制楼价暴涨成为政府的最强声音，无疑成为影响购房者置业的最大心理障碍。在房贷加息前夕，3月初，国土资源部副部长李元在十届全国人大三次会议举行的记者招待会上说：“2005年的商品房开发用地绝不可能发生地荒。”他指出，不能简单地将房价上涨的原因与新的土地审批制度挂钩，房价上涨的原因是多方面的，其中包括人为的“炒作”。李元更表示，人多地少是中国的基本国情，中国的土地管理必须把节约土地放在首位，中国的土地利用必须走节约和集约用地的道路。所以要按照温家宝总理在政府工作报告当中提出的要求，继续严把土地“闸门”，坚决贯彻落实国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，继续实行从严从紧的土地供应政策。

  市民声音

  有多年房地产投资经验的林先生表示，近期配合加息、提高首付等政策，国家不同政府部门都表示要抑制楼价暴涨。中国房地产市场受政府政策影响的程度非常大，即使是较为成熟的广州楼市也不例外。在这样的政府声音之下，投资物业应该谨慎，广州楼价不可能再像去年一样疯涨，投资物业要选择楼盘和时机，不能再盲目入市了。

  记者点评

  政府三令五申要抑制房地产市场过热，对广州购房者造成的心理压力是最大的。去年广州楼价急升，一方面是因为开发成本提高了，但另一方面开发商们的利润也提高了不少。那就意味着楼价有可降的空间。近期，市民购房压力增大了，再加上国家的宏观调控力度越来越大，必然会使部分购房者持币观望。

  因素三：《关于切实稳定住房价格的通知》敲响警钟 

  据悉，3月底，国务院高层发布了一份《关于切实稳定住房价格的通知》，其中一共有八条意见，明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。另外，八条意见内容言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致—————那就是稳住房价。有业内人士指出，《通知》的出台标明目前国家已经高度关心房价，并将房价提到政治的高度来警示全国。同时，《通知》的消息传出后，房地产市场受到极大震荡，像北京的发展商华远集团总裁任志强甚至上书25000言来回应国务院的八条通知，对政府的调控政策发表了见解。

  记者点评

  业内人士认为，由国务院发布《通知》来稳定房价，证明房价问题已被政府提高到政治高度，同时也表明了政府要稳定房价的决心。不过，《通知》的意思也非常明显，政府调控房地产市场并非一刀切，指出对住房价格上涨过快的部分地区进行调控。所以，房价相对平稳的广州市场显然未因《通知》受到严重影响，不过，从市场成交数据也可看出楼市对比去年开始出现滑坡，今年首季度广州市旧八区商品房（包括住宅、写字楼和商铺等）均价比上季度下降了120元#平方米，商品房成交量也比去年同期下降了两成多。

  因素四：央行上调贷款利率 百姓排队提前还贷 

  去年10月央行宣布从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由原来的1.98％提高到2.25％，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由原来的5.31％提高到5.58％。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。与去年央行全面调高存贷款基准利率不同，今年3月央行专门调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布从3月17日起个人住房贷款利率将不再实行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，同时实行下限管理，各商业银行可以自定利率下限，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。目前广州各商业银行基本对首次置业者执行下限利率，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比原来的优惠利率5.31％高0.20个百分点。

  买家故事：提前还贷要排队

  刘先生去年买了套总价60多万的商品房，申请了38万15年期的贷款，按照原来的优惠利率月供约在3000元左右，加息后月供比原来多了100多元。这对刘先生来说其实并未增加负担，不过刘太太就比较紧张，看着很多按揭买楼的同事纷纷提前还贷，于是她建议丈夫也去提前还贷。刘先生一方面怕麻烦，同时也获悉只有供满一年后提前还贷才划算，不然要交违约金，刘先生暂不采纳太太的建议。谁知今年3月央行再次挑高房贷利率，刘先生的月供又再增加近100元，看着月供又无端多了一笔，这次刘先生终于有点心动，打算提前还掉部分贷款，好减少利息负担。后来打电话到银行一查询，银行告知提前还贷要排队轮候，可能要排到两个月。刘先生一听傻了眼，后来他又从多处获悉可能央行还要继续加息，考虑到供楼成本还会继续增加，刘先生只好听从太太的意见排队等候提前还贷。经历了种种麻烦后，当刘先生妹妹向他讨教买楼经验时，一向赞成买楼当投资的刘先生却建议妹妹今年买楼还是要看定市场再作打算。

  记者点评

  业内人士认为，今年央行调高了个人住房贷款利率，很大原因是由于去年全面提高存贷款基准利率对房地产市场调控的成果不是很明显。通过这次房贷政策的调整，虽然力度尚算温和，5年期以上贷款的下限利率只比原来的优惠利率高0.2个百分点，但政府要调整房地产市场、稳定楼价的意图却是非常明显。同时，房贷利率的提高也警示了购房者：按揭贷款年限长，其实存在着利率风险。另外，也由于市场上有央行会继续加息的预测，不少购房者担心购房成本会进一步提高，而使得买楼决定得更加谨慎。