住在龙城

 设计“概念”炒高房价

房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

　　房地产行业也许是当前最不透明的产业之一，“没有25％的利润，开发商难以再生存”“做几个楼盘催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆”……当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……所有一切表明，判断当前房价是否虚高，必须先用准确数据揭示房价的真实成本，提高房市信息透明度。 


  以高成本为高房价辩护站不住脚

　　记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约60.2％的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。

　　一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90％。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是法律法规不允许的。

　　二是表面上看60％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60％的利润率，意味着开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14.66万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7亿多元。

　　三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为17.5％。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20％左右。

  通过炒作概念抬高价格

　　那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”、“虚假需求”、“预期价值”、“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米5900元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。