住在龙城

A  购房者遭遇最多的困扰：买房没有证

没有房产证，也就等于房子还未真正属于购房者，花尽积蓄买一套不能完全属于自己的房子相必谁也不会乐意，但在目前的房屋交易中，买了房办不了证之后连说法都难讨到的却大有人在，一个主要原因便是开发商制作合同上不老实。

事例：张先生买房三年了，却一直没有拿到房产证，最近，他刚聘请了一位律师，准备通过法律途径解决问题。张先生说，当初签定购房合同时，开发商拿出的商品房预售合同示范文本上约定，房屋交付以取得《住宅交付使用许可证》为条件，开发商承诺在房屋交付后的90天内为张先生办理房产证，如不能办理房产证，张先生有权退房，如果不退房，开发商则将拿出总房价的3％作为违约金。看到合同后，张先生心无疑虑地签了字付了款，开始筹划新房装修的事情，殊不知，自己已经掉进了开发商的合同圈套。

3个月过去了，房产证没有音讯，半年过去了，房产证还是无影无踪，张先生几次找到开发商，却均被其以正在办理为由“挡”了出来。这种你来我往式的交涉持续了2年，期间，张先生好几次想提出退房要求，但考虑到连装修在内，自己已为房子费了不少金钱和心血，就这么退了房实在不甘心，于是，今年年初，张先生提出了“支付违约金”的要求。转眼又是一年了，不仅房产证没着落，违约金也未拿到，张先生拿出合同仔细一推敲才发现，合同中虽写明“可获得3％的违约金”，但却没有约定支付的时限，开发商据此表态，违约金迟早会给，一年也行，十年也罢，总之“最后”给了就行。

律师点评：如果张先生当时签合同时与开发商在“支付违约金”一项后加上时间限制，比如“违约金按日递增”的话，那情形就会大不相同，办不了房产证后着急的人就应该是开发商了。按照规定，预售房应在90天内办下房产证，但目前办不下来房产证的原因不少，责任大多在开发商。比如开发商没有国家批准承认的资质、“土地使用权证”等相关项目审批手续不完善等均可导致暂时或永久性地办不下来房产证。在购房前，购房者一定要查看开发商的开发手续是否齐全，或去房地部门查询开发商资质。在签定合同时，由于购房者拿到的是格式合同，很多条款已事先约定，其中可能存在对购房者不利的条款，因此，一定要仔细阅读合同，应坚持选择以取得房产证作为符合交房条件的条款，并约定逾期办证的违约责任和时限。

B  最让购房者郁闷的困扰：只有签字的份儿

目前在购房签订合同时，开发商使用的均是建设部拟订的2000版《商品房买卖合同》示范文本，除了建设部在编写“合同”时事先制订的条款外，在一些重要条款后还均留有空白，为的是让购房者和开发商就实际情况附加条款，但打开“合同”，“霸气”却仍然扑面而来，许多本应由开发商和购房者共同协商填写的“空白”已被开发商独占，找遍合同，恐怕只有签名处能看到购房者的字迹。

事例：郑女士最近正郁闷着，原因是一个月前，她在非常气愤之下把自己所购房子的开发商诉至法院后，才发现在签定《商品房买卖合同》时，自己结结实实地被涮了一把，二十四项条款，几乎每一项后都给购房者和开发商留有可自主约定的“空白”，但事实上，在开发商将合同提供给郑女士前，这些空白9成已被强占，除合同相对方、标的物、价款及付款方式等有待约定外，其余空白处均已由开发商填好，除数字部分用笔书写外，文字部分均用印戳加盖，有些地方加盖的竟直接是“空白”二字，代替郑女士放弃了自己的权利。

郑女士说，由于开发商的口碑不错，而且她的房子是一位朋友介绍的，因此，拿到合同时，郑女士出于对“实力”和对朋友的信任，并未多想，也丝毫未意识到自己在合同上可以拥有什么样的权利，以为国家颁布的格式合同可能就是这样，只要签名就对了，没想到后来发生纠纷后，这份合同会被作为最主要的证据，现在可真是欲哭无泪了。

律师点评：作为房屋买卖的一方主体，购房者一定要理直气壮地争取属于自己的权利，最好能在律师或者具备专业知识和经验的人的帮助下签定合同，遇到不明白的地方就要“打破沙锅问到底”，同时逐字逐句审查合同条款。合同中留有空白代表的意思就是该项条款可能不尽完善，应填加补充的意思，这时不应“客气”，要尽量提出自己的意见，对于显失公平的条款，坚决要求对方修改。

C  最让购房者气愤的困扰：设计变更无约定

随着房屋价格越来越高，很多人都以买到房屋图纸为幸事，这意味着所购买的房屋价格可能要比直接购买现房便宜不少，但是，在现实情况中，便宜也有便宜的风险，买图纸签合同时房子是一个样，等房子真正交付时却变成另一个样的例子实在不少。

事例：崔先生是个生意人，前年在省城物色了一个商铺，当时商铺所处的楼盘还未开始建设，但图纸上标明，该商铺不仅地段好，周围紧靠好几座商业楼，而且一个很大的特点是，在建成后，该商铺所在大楼与其对面一座商业楼之间会有一条“空中走廊”，通过空中走廊，两边商铺的顾客可以在足不出楼的情况下互相来往，并可在空中欣赏城市风貌，可谓独具匠心。

令崔先生没有想到的是，在建设过程中，出于种种原因，这条最让他欣赏的空中走廊被取消建设了，“通过走廊把对面商业楼顾客吸引过来”的想法自然也就成了泡影，崔先生认为，他所购买的商铺因为设计变更而有所贬值，且令他失去部分商机。但是，当崔先生决心向开发商讨说法时才发现，在当初签定的购房合同中，自己将精力主要放在了商铺本身的条件和设计上，并未将“空中走廊”这个设计变更后所需要承担的责任特别提出，因此，如果以这个理由与开发商交涉的话，自己的胜算并不大。

律师点评：设计变更是购买预售房的购房者常遇到的困扰，其他容易出现的设计变更情况还有房屋结构设计变更、配套设施设计变更、空间尺寸设计变更等。按照规定，商品房设计变更必须经设计、规划部门批准，因为设计变更所影响到的不仅是购房者的心情和房屋价值，还有可能影响到房屋质量，形成安全隐患，因此，在建设部拟订的2000版《商品房买卖合同》中，专门将规划、设计变更的约定作为一项，其中，要求对已经过批准但可能影响到购房者商品房质量或者使用功能的设计变更情况进行详细填写，除了已拟进合同的商品房结构形式、户型、空间尺寸等设计变更情况外，还留有6个空白栏是让买卖双方协商添加的。这时，购房者可将自己所能想到的、对自己权益可能产生影响的设计变更情况详细写入合同，比如层高、房屋质量、采光以及其他自己所特别在意的设计之处。

D  最让购房者无奈的困扰：轻视附件惹麻烦

“附件”，顾名思义是附着于主合同之后的合同文件，由于位置靠后，自然而然地便被一些人所轻视，然而，轻视附件的后果却往往是“吃亏上当”。

事例：李女士是本报热心读者，不久前，她致电本报，诉说了她所遇到的麻烦事，而事情的起因便是源于对合同附件不够重视。2000年11月，李女士与某房地产开发商签订了购房合同，在合同附件三中开发商给出了该商品房的装饰、设备的标准，采用了诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准，李女士认为主合同只要没有问题就可以，并未在意合同的附件约定。一年后，房屋交付时，李女士发现房屋的装修与设备质量很差，便找开发商询问情况，开发商认为自己是按照合同约定进行的装修装饰，符合约定标准的设备。李女士遂通过仲裁机关进行仲裁，仲裁机关认为开发商与李女士的合同约定了装修及设备的标准，李女士单方认为装修设备标准不符合“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”等约定的理由不能支持。

律师点评：买房前要认真签订购房合同，目前已为广大购房人所认识。但需要提醒的是，千万不要轻视合同中的附件。合同的附件与主合同具有同等的法律效力，商品房买卖合同示范文本多处明确规定了由买卖双方另行签订补充协议或者由出卖人提供说明作为合同附件。对这些附件，购房人切不可掉以轻心，要注意防止约定不明留下隐患或者查看不细而误入陷阱，最好不要采取模糊性标准。

E  最让消费者头痛的困扰：虚假宣传不负责

别以为只有坐下来面对面在合同文本上签名那一刻才叫签合同，其实，在房屋买卖中，开发商在宣传所开发楼盘时就已经算是开始与有意向者签合同了。

事例：省城大街上，常有一些人拿着售楼的宣传材料四处散发，“低起价”、“零首付”、“优越的地理位置”、完善的小区环境．．．．．．，看着天花乱坠的内容，很多人都会在不知不觉中被吸引，其中有一部分人还可能成为下一批的购房者，但是，当购房者发现实际情况与宣传不符时，又有几人想到开发商可能已涉嫌合同违约了呢？

律师点评：《商品房司法解释》规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺确定、并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但是，在实际操作中，开发商往往在广告宣传时随意夸大，但他们以签订合同为准，免除了在广告宣传中应承担的责任，使购房者上当。因此，购房者应妥善保存宣传资料，发生纠纷后，这些资料很可能是非常有力的法律依据。