住在龙城

　　年底促销风潮兴起，不少楼盘使出各种招数来推荐自己楼盘的优势。具有低公摊面积、高使用率等优势的楼盘更是不遗余力地向公众计算其实用面积单价来吸引客户关注。

　　不少购房者会认为选购公摊面积大的产品不划算，因为公摊面积大就意味着每个住户的套内面积变小，觉得自己白白为之支付不菲费用。那么，到底多少公摊面积是在合理范围呢？公摊面积是不是越小就越好呢？

　　■记者走访

　　高层住宅公摊面积占比约两成

　　公摊面积，顾名思义，就是各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，是分摊的共有建筑面积的简称。

　　记者在走访中发现，大部分带电梯的高层住宅项目公摊面积多在18%-25%之间，一些老旧的楼梯房的公摊面积相对小一些，在10%-15%之间。而且，即便是同一个小区的同一种户型，公摊面积也不尽相同。

　　记者向东莞广量测绘工程有限公司负责人了解到，这跟楼层结构有关。相比之下，高层住宅特别是含有电梯间等设备的楼房，其公摊面积要高于同样设计结构的多层住宅。因此，即使户型大小一样,但最终的建筑面积却差异很大。

　　公摊面积并非越小越好

　　一些业内人士表示，减少公摊面积，可能会影响住宅本身的品质。如若将房屋配套用房压缩到最小，一些设施能省就省，最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，居住感觉并不会很好。相反，如果设置配套齐全，虽然公摊大一些，但小区整体配套档次也上去了。如一些两梯两户的设计，跟一些两梯六户的设计，虽然在公摊面积上一定会有不少差异，但公摊大的设计却能让业主生活更方便。“不少购房者对公摊面积不太能理解，认为公摊面积大就是让自己吃亏。其实，公摊与居住的舒适度以及安全、消防等都有关。”某楼盘销售经理表示，设计住宅楼时，公摊不能一味求低，相关设计也必须通过相关部门的审核。

　　东莞广量测绘相关负责人表示，商品房在发放预售证之前必须对房屋进行预先测绘，在房屋交付使用前也必须再进行面积实测。

　　他也提醒消费者，买房前要查看开发商是否按规定公示了项目公摊比例，并实地查看住房公共区域是否设置合理，在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。

　　■教你一招

　　如何避免公摊风险？

　　在购买合同上，关于公摊面积及其构成，并不会有具体数据，这在购房者眼中同样是笔糊涂账，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。

　　购房者可参考以下几招，来避免公摊陷阱。

　　索取公摊数据

　　在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整栋建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

　　查阅有关资料

　　购房者有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等。

　　在合同中约定公摊面积

　　《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋、公摊面积构成说明”中详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。

　　这样，一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

　　■小知识

　　公摊面积如何组成

　　所谓公摊面积，即公用分摊建筑面积，是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。可分摊的公用建筑面积，即公摊面积为：

　　1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（其中包括物业管理）用房。

　　公摊面积怎么摊

　　公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小则影响居住的舒适度。那么，公摊面积如何摊才算合理？公摊面积该如何计算？

　　东莞广量测绘工程有限公司相关负责人告诉记者，商品房每个楼盘、每栋楼，甚至各个房屋的公摊面积都不一样，因此房屋的公摊面积不能一概而论，都要经过实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

　　住宅楼公摊系数计算方法为：需要公摊的共有建筑面积总和，除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。

　　其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。测量后，该数据还要提交到上级部门进行初审、终审，房管局、交易所等部门也会对此严加考核。