住在龙城

    我国房地产个人贷款在最近三到四年里取得了蓬勃的发展，源于政府实施的扩大内需的宏观经济政策。政策的全方位支持、银行的大力拓展以及消费者的旺盛需求等三方面的因素共同推动了近几年来的房地产价格上升周期的形成。
　　由于房地产贷款大多有房地产资产作为抵押，而且迄今为止房地产信贷的违约率非常之低(例如，目前我国商业性个人住房贷款的不良贷款率不到0.5%，而住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%)，因此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。然而很大程度上，无论是商业银行、投资者还是政府，都在忽视房地产信贷中蕴含的巨大风险。
　　在房地产泡沫破灭之前，大多数贷款者和投资者很难充分意识到风险的存在。而直到最近美联储连续加息以及中国政府小幅加息之后，中国房地产市场价格开始变得扑朔迷离之际，投资者和媒体才开始重新审视房地产投资所面临的真实风险。一旦房地产泡沫破灭，房地产信贷的风险真正凸现出来的话，那么我国商业银行体系的不良贷款将显著增加，可能形成严重的银行流动性危机，甚至造成国民经济的萧条。
　　有三个国际通用的指标可以被用来衡量一国是否存在房地产泡沫：第一个指标是房价收入比。按照世界银行的标准?发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3～6倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比已经超过7.8倍，至于上海、北京和广州等城市则更是高于平均水平。
　　第二个指标是房价房租比，这一比率越高，泡沫存在的可能性就越大。我国房地产市场上目前存在的一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨租金下跌的现象。这种房价和房租的背离正是房地产泡沫的一个重要信号。
　　最后一个指标是投资性需求占购房目标的比重，这一指标的国际警戒线水平是20%。最近《解放日报》抽样调查了上海25个小区的23694户居民，调查结果显示，有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。还有其他调查报告认为，在上海大约40%左右的个人房产交易是出于投资目的。
　　既然泡沫迹象明显，为什么目前我国商业银行的房地产信贷违约率很低呢？我们认为存在以下两点原因。第一，按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是在最近3到4年时间里才大规模发展起来的。换句话说，我们目前才刚刚进入个人房贷风险开始显现的阶段。第二，房地产信贷的违约率增加往往是和房地产景气周期的下滑相联系的。而我国房地产市场自上世纪90年代中后期以来一直处于一个较长的上升周期中，因此违约率很低的事实就不足为奇了。一旦房地产价格大幅下滑，违约率上升必将成为不争的事实。
　　商业银行之所以认为房地产信贷是优良资产，主要原因就在于一旦借款人违约，银行就能够以合理的价格把作为贷款抵押物的房地产进行拍卖以弥补损失。但是，这种操作建立在房地产市场稳定甚至繁荣的基础之上。一旦房地产市场崩盘，银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也具有很高的交易成本。此外，房地产市场崩盘通常伴随着经济萧条，因此也缺乏足够的投资者来购买这些抵押房地产。因此，一旦房地产泡沫破灭，这些抵押贷款也会迅速转变为不良贷款。
　　此外，对于普通投资者来说，他们在前几年为我国拉动内需做出了贡献，而当前的加息将导致他们的还款压力增加，甚至使得他们面临着房产贬值的风险。更加严重的是，他们目前还没有任何工具可以用来帮助自己降低房产投资的风险。这对于他们来说是不公平和不合理的。
　　为了防范和化解房地产信贷风险，应该采取以下对策：尽快建立房地产的证券化二级市场。银行通过发行资产证券化债券，可以有效地把市场风险和信用风险分散给金融市场上的所有投资者；除银行贷款外，努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道，例如允许房地产开发企业直接发行企业债券；借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，为中低收入阶层的购房者提供按揭担保，以降低违约风险；最后，商业银行在办理贷款业务时应该严格按照贷款流程进行工作，以减少风险隐患和外部欺诈，降低贷款的操作风险。