住在龙城

    2005年国内房地产宏观调控的效果并不理想

    现在要问的是，国内居民购房的欲望为什么会降低？是居民的住房条件改善，住房需求减弱？是居民的收入水平降低，其购买房子支付能力下降？还是有其他方面的原因？

    正如不少报告指出过的那样，对于发展中的中国来说，对于住房制度货币化改革刚迈步仅几年的中国来说，对于快速城市化、农村大量人口流入城市的中国来说，在未来的几十年内，国内居民住房的潜在需求永远是一个巨大的量，居民潜在的住房购买欲望在短期内是难以满足的。

    还有，随着中国经济持续高速增长，尽管居民收入的增长幅度可能赶不上GDP的增长幅度，尽管国内居民的收入分配两极分化越来越严重，但是，平心而论，多数国内居民的收入水平、生活条件还是在不断改善。目前并没有出现居民收入水平今不如昔的局面。

    而国内居民住房消费欲望之所以下降，最大的问题可能就在于，在2005年国内房地产市场宏观调控下，房地产投资过热、房价快速上涨、房地产市场炒作严重的情况有所改善，但是由于国内宏观调控的工具过于行政主导，宏观调控市场化工具运用不自如(如利率与税收)，因此，2005年国内房地产宏观调控的效果并不理想。

    房价高企是购房意愿下降的主要原因

    根据我们的研究表明，2005年，国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算为8.2倍(一般国际标准为3-6倍)，以户均100平方米计算为10.9倍，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上，有些地方甚至更高。目前国内房地产泡沫不是仅限以往的局部地区，而是开始向中部与西部地区蔓延。在这种情况下，房价必然在高位运行。如北京这样的城市，去年1-11月房价的上涨幅度竟达到25%以上。

    房价的快速上涨(如2005年下半年的广州与深圳)，或居高不下，一方面会把那些中低收入民众完全排除在房地产市场之外，因为他们根本就没有支付能力进入这种过高的房地产市场；另一方面，也会把那些本来希望改善住房条件的民众排除在房地产市场之外。

    更为重要的是，随着近年来对房地产市场的各种讨论，国内民众增加了对房地产各种信息与知识的了解与把握，增加了对房地产市场的了解。在这种情况下，早几年那种民众蜂拥进入房地产市场的局面得以改观，那种购买就一步到位的观念也完全被打破。据了解，目前国内不少民众，如果一定要买房，也会根据自己的财务状况、经济收入以及对自己未来收入的预期来选择买什么样的房和支付方式。

    进行房地产投资的风险越来越大

    还有，对于计划进行房地产投资的民众来说，当房价迅速飙升时，其进入市场的风险也就越来越大。有国内股市的前车之鉴，没有任何一个投资者愿意接房地产市场高价的最后一棒。如从央行上海总部2月份货币信贷运行情况报告所显示的情况来看，上海个人消费贷款月末余额2748.13亿元，比上月减少40.24亿元，其中，个人住房贷款减少36亿元。个人住房消费贷款下跌就表明上海民众已经不看好上海的房地产投资。

    总之，根据我自己设定的三条标准，即住房收入比(3-6倍之间)、住房按揭月供与收入比(小于35%)、家庭总负债率(小于50%)，目前国内房地产市场的价格早就超出各地民众能够承受的支付能力，即国内房价过高。目前国内的房地产市场，对于消费者来说，民众没有相应的支付承受能力；对于投资者来说，则是风险过高。面对这种局面，国内居民进入房地产市场的意愿自然会大大降低。也就是说，如果国内房地产市场的价格不能够得到一定的调整，一直保持在高位运行的话，要鼓励民众的住房消费是极其困难的。(作者：易宪容)