住在龙城

　　随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们将首先针对大中型房企重点布局的35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。

　　而本报告，是“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之三，主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化、企业购臵土地面积规模及变化、住宅用地成交规模及变化、房屋新开工面积规模及变化等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。

　　本报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。

　　一、35城商品住宅库存总量

　　从近六年全国35个重点城市商品住宅库存总量来看，总体上呈振荡式上扬的过程。2008年由于受到全球金融危机的影响，商品房（资料、团购、论坛）市场陷入低迷，商品住宅库存逐步上升，2009年随着楼市的逐步恢复，市场销量上升，商品住宅库存逐步回落，2010年7月库存达到低点。2011年随着国八条以及限购、限价、限贷等楼市调控政策的不断加码，市场再度陷入低谷，商品住宅库存再度上行。2012年至2013年，市场有所回暖，但区域和产品严重分化，导致35城市总体库存只是高位盘整。而从去年下半年开始，库存再次步入上行通道。

　　二、2013年35城商品住宅库存面积及增幅

　　从2013年全国35个重点城市商品住宅库存面积排名情况看，西安的商品住宅库存量最高，而天津和沈阳分别排名第二和第三位。此类城市库存偏高，主要与其较大的城市规模有关，除天津为直辖市外，其他城市均为超大型省会城市，正处于城市建设快速扩张期。很多房企看好它们的发展后劲，纷纷进入此类城市。福州、海口和厦门的库存规模相对较小，一方面是市场本身规模较小，另一方面市场去化效果理想，也导致住宅库存较少。

　　从2013 年全国35 个重点城市商品住宅库存增幅情况看，23 城市呈现正增长，12 城市呈现负增长。从具体数值看，昆明、银川和南昌库存增幅分别为96.3%、94.2%和75.9%。这几个城市正处于房地产快速发展期，商品住宅供应增长快，但2013 年楼市成交活跃度不如一线城市，导致库存增幅偏高。而成都、郑州和北京的商品住宅库存同比跌幅最为明显，分别为-43.7%、-26.2%和-24.4%。主要是这几个城市人口增长快，且2013 年需求相当旺盛。

　　三、2013年35城人均商品住宅库存

　　我们对于35个重点城市的人均商品住宅库存量进行比较分析，计算方法为人均库存量=2013年年末库存/2012年市区常住人口。

　　从人均商品住宅库存排名看，西安、长沙和青岛的人均库存量较大，分别为4.75平方米/人、4.52平方米/人和4.13平方米/人。主要是这些城市商品住宅库存相对较高，且城市人口规模有限，导致人均库存较高。这就制约了房价上涨的空间。

　　深圳、北京和上海的人均库存量较小，分别为0.38平方米/人、0.44平方米/人和0.47平方米/人。这些城市均为一线城市，但各自情况不同。北京和上海主要是由于城市规模和人口基数较大，导致人均库存较小；深圳则由于库存规模有限，导致人均库存排名末尾。可见，这些城市的房价上涨压力较大。

　　四、35城企业购置土地面积及增幅

　　从2003-2013年全国35个重点城市企业购置土地面积排名情况看，重庆、沈阳和北京分列前三位，重庆人口最多，成为直辖市后，进行了大规模的土地开发和城市建设，使其购臵土地面积遥遥领先于其他城市。沈阳和北京城市规模和开发量也较大。而西宁、海口和深圳则排名靠后，主要原因是这些城市的规模有限，市场对于土地的需求较低。特别是西宁作为西部三线城市，房地产市场发展相对滞后，市场需求不足。

　　从2013 年全国35 个重点城市企业购臵土地面积增幅排名情况看，22 城市呈现正增长，13 城市呈现负增长。北京、兰州和乌鲁木齐分列前三位，购置土地面积增幅分别为196.1%、164.4%和118.4%，主要是2013 年这些城市土地供应提速，且市场需求较旺。而西宁、石家庄和海口则排名靠后，企业购臵土地面积同比跌幅分别为-80.4%、-69.7%和-59.2%，一方面与这些城市土地供应较少有关，另一方面也与这些城市的楼市发展情况有关，西宁楼市发展相对滞后，而海口楼市经历2010 年爆增后，近三年趋于平稳，所以土地市场清淡。

　　五、35城住宅用地成交建筑面积及增幅

　　从近五年全国35个重点城市住宅用地累计成交建筑面积排名情况看，成都、沈阳、大连分列前三位。其中成都作为西部重点城市，近年来随着城市建设的大规模推进，宅地成交规模巨大。沈阳和大连由于属于副省级城市，城市发展较快，也带动了住宅用地成交。而深圳、海口和福州排名则靠后，深圳土地稀缺，海口市场需求不足。

　　从2013年全国35个重点城市住宅用地成交建筑面积增幅排名情况看，23城市呈现正增长，12城市呈现负增长。兰州、太原、北京分列前三位，住宅用地成交建筑面积增幅分别为163.3%、117.8%和104.2%，主要是2013年这些城市住宅用地供应较快，市场需求较旺盛。而海口、深圳和银川排名则靠后，住宅用地成交建筑面积跌幅分别为-82.6%、-79.2%和-54.6%，主要是2013年这些城市的土地资源特别是住宅用地供应较少，导致市场成交大幅下滑。

　　六、35 城房屋新开工面积及增幅

　　从2009-2013 年全国35 个重点城市房屋新开工累计面积排名情况看，主要与城市规模相匹配。重庆、沈阳、北京分列前三位，海口、兰州和西宁则排名靠后。

　　从2013 年全国35 个重点城市房屋新开工面积增幅排名情况看，26 城市呈现正增长，9 城市呈现负增长。长沙、深圳、合肥分列前三位，增幅分别为53.2%、50.9%和48.5%，反映房地产企业对于这些城市的后市预期较乐观，也预示着2014年这些城市新房供应增幅较大。而太原、厦门和哈尔滨排名则较为靠后，跌幅分别为-17.1%、-15.7%和-15%，这主要与2012年这些城市购地量偏少有关，预示着2014年新房供应增长有限，或者出现下滑。

　　七、2014年全国35城市市场供应预判

　　1、整体判断

　　近两年35城住宅库存仍呈现逐步上行态势，再加上2012年下半年以来土地市场快速升温，房企拿地量大幅上升，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，2014年下半年和2015年上半年，新房供应将明显增长，而住宅库存仍将持续上升。与此同时，经历了2012年市场复苏、2013年回暖，其中部分一二线城市大热之后，2014年市场需求将趋于平稳或萎缩。因此，部分城市供求关系将得到缓解，而多数城市将形成供大于求的格局，这将有助于房价降温。

　　2、城市判断

　　我们将35个重点城市的商品住宅库存增幅、企业购置土地面积增幅、住宅用地成交建筑面积增幅、房屋新开工面积增幅四个指标综合成一个指标，用于预判和比较2014年35城市的新房供应增长情况。35个重点城市的综合指标排名如下：

　　从综合排名看，兰州、北京排名最靠前，说明供应压力最大，其中北京主要是因为2013年房市火爆，引发了土地成交量猛增。杭州、昆明、乌鲁木齐、太原供应压力也较大，其中杭州属于现货库存和期货库存均明显增长，市场降温压力较大。海口、西宁、石家庄、大连，排名较为靠后，这几个城市过去两年市场回暖力度偏弱，土地成交和房屋新开工面积增长较慢，2014年这些城市新房供应压力相对较小。

　　3、板块判断

　　我们将35个重点城市分板块1来看，可以发现如下特点：

　　东北地区供应水平整体偏低。从沈阳、大连、哈尔滨和长春的排名看，除了哈尔滨处于中等水平外，其余三城市均处于下游位臵。预计2014年该区域的商品房供应整体也将处于较低水平。

　　华北地区供应水平严重分化。华北地区中，北京和太原排名较高，其中北京排名第二，而天津和石家庄则处于较末位臵，主要与这些城市的市场供应幅度相差较大有关。预计2014年该区域的商品房供应水平也将呈现较大差距。

　　华东地区供应水平整体较高。华东地区除了厦门排名靠后外，其余城市均处于中等偏上的位臵，反映出该区域市场供应普遍较快。预计2014年该区域的商品房供应水平也将稳步向上。

　　华中地区供应整体处于中等水平。华中地区武汉、郑州和长沙三城市排名基本处于中游位臵，显示该区域市场供应较为平稳。预计2014年该区域的商品房供应整体也将处于平稳水平。

　　华南地区供应处于中等偏下水平。除广州、深圳排名处于中游外，南宁和海口排名较低，其中海口处于末位，与近年来海口市场趋于平稳，土地供应较少有关。预计2014年这些城市商品房供应将明显放缓。

　　西南地区供应处于中等偏上水平。西南地区中，昆明和贵阳排名较高，重庆和成都处于中游位臵，该区域供应整体平稳上行，预计2014年该区域商品房供应整体也将保持较高水平。

　　西北地区供应整体有所加快。除了西宁排名较低外，西北地区其他城市排名均处于中游以上位臵，其中兰州和乌鲁木齐分居第一和第五位，显示这些城市的供应水平提升较快。预计2014年该区域商品房供应整体将大幅放量。