住在龙城

    阳春三月，乍暖还寒，“工”字形CBD的商务地产经历了去年冬季短暂的低迷疲软后，在悄无声息中发力升温，迎来了强力反弹：阳光地带写字楼，怡和国际写字楼、SOHO、公寓，民信德润纯写字楼，世贸中心纯写字楼……一批批写字楼、公寓项目接连推出，频频亮相。
    商务地产在“工”字形CBD内呈集中放量态势。
    商务项目 发展迅速
    商务地产是一个比较宽泛的概念，从功能上看，一切为商务活动服务的不动产都可以称为商务地产，其中写字楼、酒店、酒店式公寓、商住服务公寓都是商务地产的典型产品。
作为《太原商业网点发展规划》中明确提出的太原市两大中心之一，随着城市“南移西进”进程的加快，“工”字形CBD区域日益繁荣。一大批知名企业的入驻该区，交通、商业、市政等配套设施的相继完善，不仅奠定了该处作为新城区的中心地位，更为商务地产的发展带来了新的商机。目前聚集在“工”字形CBD区域内的商业上下游企业，和广大中小企业的急增，构成了“工”字形CBD商务办公的强劲需求。
    该区域内商务地产的开发虽然短短不过几年，但已聚集了如阳光大厦、太平洋保险大厦、长安大厦、水工大厦、移民大厦、合兴大厦、东鼎大厦、海正堂大厦、山西嘉和大厦等二十余家已投入使用的写字办公楼，和信摩尔、富豪大厦、民信德润、怡和国际、阳光地带写字楼、飞云现代城写字楼部分、金泽苑写字楼项目等十余家在售、在建项目。另外，该区域内目前云集了已投入使用、在售、在建写字楼、公寓30余个，近期还将有至少5个商务项目陆续开盘发售。“工”字形CBD商务地产的发展态势用突飞猛进来形容毫不为过。
    和信摩尔的出现、亲贤世纪广场五星级酒店项目的即将推出，世贸中心写字楼的投入市场，以及民信德润、阳光大厦、阳光地带写字楼等一大批以专业化的办公设施及高档次的配套设施为标识的纯写字楼项目的入市，使“工”字形CBD商务办公的功能得以强化。据了解，目前“工”字形CBD内在建和新开发的商务地产项目多是集纯写字楼、高档公寓、主题商业配套为一体的国际化平衡型商务综合体。
    随着山西会展中心、音乐厅和山西博物馆及省政府、市委市政府的南迁，可以肯定，该CBD区域范围会进一步扩张，开发商还将会开发更多的商务地产项目，满足更多企业的需求，而它产生的聚集效应也将逐渐显现出来。
市场供需同步升温
    市场供应量急增，商务地产项目在“工”字形CBD楼市格外抢眼：怡和国际3万平方米写字楼、3万平方米SOHO、4万平方米公寓，民信德润3.3万平方米纯写字楼，世贸中心4.5万平方米纯写字楼……目前该区仅在建、在售的商务楼宇便达10个之多，近期还有至少五个写字楼、公寓楼项目投放市场。有关人士透露，今年“工”字形CBD内至少有50万平方米的商务楼宇供应量。
    与“工”字形CBD快速增长的写字楼、公寓供应量相比，写字楼、公寓的需求市场亦同步升温。自2004下半年以来，该区域内的写字楼租售价位保持着稳步上扬的态势，目前不少已投入使用的写字楼入驻率保持在较高位，除个别项目由于其定位不准、商务资源不足表现差强人意外，商务地产的整体表现良好。
市场旺盛来源于强劲的需求，强劲的需求则来源于消费者的购买渴望与购买能力。目前，“工”字形CBD区域的写字楼售价大都在6000元每平方米之上，租金价位也水涨船高，直逼以府东府西街为主轴的“丰”字形CBD区域，写字楼供需表现出量增价稳的发展态势。
    作为未来太原南部新区乃至整个大太原经济圈的核心区域，“工”字形CBD商务地产的升值空间相当可观。相比于“丰”字形CBD，“工”字形CBD除了具有停车位充足、发展潜力巨大、大环境优良等优势外，还具有一定的价格优势，而其商务楼宇品质的提升也是吸引省市各地企业入驻的主要因素。经了解，在已售、在售的写字楼、公寓项目中有很大一部分为各地市企业及投资者购买，达到30%的份额，部分项目所占份额达到50%左右，和信摩尔更将其写字楼部分以4.8亿元的天价整体出售给了联盛能源集团。
   “工”字形CBD聚集了不少中小型公司，对商务公寓的市场需求随之增大，e间公寓、远东公寓、宜家公寓、北美新天地公寓项目等公寓类项目应运而生。随着银行、保险、证券等金融和商业入驻比例的不断增大，这些企业的下游服务公司也开始向“工”字形CBD转移。再者，近期以来租金上扬、价格走稳的良好市场表现，也大大的吸引了投资客的目光。不少开发商表示，由于政府主导并参与了“工”字形CBD 的规划建设，故政策扶植是该区域商务地产发展的有利支撑。
商务氛围 日渐浓厚
    随着大批企事业单位的入驻，以及如省计委、省工商行政管理总局等政府机关的单位的南迁，“南移西进”的推进，“工”字形CBD已聚集了相当的人气，商务氛围日渐浓厚。实践证明，对于一个商务区的生死存亡来说，关键是入驻企业的多少。而入驻企业选择商务区主要考虑什么因素呢？应该是商务资源和商务配套，另外还包括价格等因素。
长风东街将于五一开通、南中环打通工程也将启动、机场大道的筹建、体育路打通工程已破土动工、滨河东西路将南延等，沃尔玛已成为“南部新区”的商业标志、北京燕莎亦已落户、王府井意向签约于怡和国际、亲贤世纪广场开建等，学府公园即将开建、滨河景区也将南延等表明，当前，“工”字形CBD内的交通、商业、环境等配套已相对较为成熟。而随着市场经济的深入发展，商务、餐饮、房地产、文化娱乐、金融、保险、会展、法律、中介咨询、教育培训等配套产业的完善，广告公司、律师行、代理行、策划咨询机构等服务型中小企业的快速发展，以及未来太原电视台落成、山西省会展中心、山西博物馆等的落地，和目前已现端倪的大公司的入驻，商务人士、商务公司将愈来愈多，其氛围、配套及功能将进入快速的发展阶段。
    不过，从目前进驻客户的行业构成分析来看，大部分是小型广告公司、证券公司、中介咨询服务、高科技企业等服务型企业，缺乏能够带来企业聚集效应的旗舰客户。另外目前“工”字形CBD区域真正适合大型企事业单位的纯写字楼项目并不多，由于受目前市场写字楼高端项目供应缺乏的影响，“工”字形CBD顶级的写字楼产品较为稀缺，形成市场缺口。另外，“工”字形CBD内尽管也有像万狮京华大酒店、金洋会馆、钱江大酒店、新纪元大酒店、滨河绿洲等酒店及和信摩尔、阳光大厦、世贸中心、远东公寓等纯写字楼、高档公寓等商务楼宇，区域内的酒店及字写字楼等资源虽已具有了一定的集聚效应，但并没有形成合力，从总体上讲，其配套设施还较为薄弱。
全新规划 定位明确
    CBD的概念核心是基于产业聚集效应，搭建一个商务交易集中的平台，成为一个与商务活动相关的金融、商贸、传媒、广告、服务、酒店、展览等行业聚集的场所。同时，配套增加居住、消费、娱乐、文化等相关设施。CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化大城市的一个重要标志。
目前，以府东府西街为主轴的“丰”字形CBD汇集了行政、商业、文化、信息、不动产、服务等众多部门，商务氛围、商务功能、配套设施相对成熟。不过，由于其地理位置在城市“南移西进”的发展战略中处劣势及受发展潜力所限制，上升空间相对较小。
    “工”字形CBD则不同。地处未来城市的核心区域，西接飞机场，东依被喻为太原城市名片的长风街东出口，西靠晋祠天龙山旅游带，东南临近规划中的物流园区及北营车站，属于城市交通规划中的重要枢纽，造就了其得天独厚的交通优势。市内交通枢纽的辐射效应，也为它的成熟和发展起到了锦上添花的作用。而随着省政府、市委市政府及其行政机关单位的整体南迁，作为未来城市的中心，将对太原城市形象的提升城市经济发展产生重要作用。更为重要的一点是政府对其主导的统一规划。
    但是我们应该看到，虽然目前“工”字形CBD的雏形已现，但其酒店、写字楼等商务资源相对松散，形不成强辐射的聚合效应。定位虽明确但需后续支持，缺少一个核心支撑。不过，长风文化商务区的规划建设恰恰弥补了这一空白。
长风文化商务区被定位成具有全新生态理念，综合商务、文化、行政及居住职能为一体的城市滨河文化商务区。地跨万柏林区和晋源区，距飞机场11.43公里，距市中心7.98公里，距火车站8.67公里，规划范围北起长风西街，南至南中环街，东靠滨河西路，西邻新晋祠路，规划用地约2.54平方公里。长风文化商务区拟建为多功能复合区，形成商务会展中心和行政中心。可以说，长风文化商务区的启动，将为“工”字形CBD的真正崛起奠定坚实的基础。
    “工”字形CBD的崛起，必将成为撬动大太原经济圈和南部新我开发的巨擘杠杆。