住在龙城

　　住宅服务、车辆停放、装修服务、电梯运行服务首次“打包”制定收费标准。昨日，市物价局、市房管局举行新闻发布会，介绍了我市物业服务收费新标准及相关事项。新收费标准7月1日起实施，10月1日前实施到位。有关部门将对各住宅小区逐一进行督查和评估，确保新收费标准落到实处。

　　截至目前，我市有物业管理企业600余家，管理住宅物业面积超过7000万平方米。我市现行物业服务收费标准是2005年制定的。随着经济社会的发展，与业主需求、物业管理、物业服务成本等已经不相适应。物业服务与收费过程中积累了新问题和新矛盾，在价格方面的表现是，群众投诉中物业方面的比重一直在上升，已占到价格总投诉的70%左右。物业服务收费急需出台管理办法与收费标准进行规范。通过对群众反映问题的分析和调研，市物价局和市房管局着手起草我市《物业服务与收费管理暂行办法》、《太原市住宅物业服务等级与收费标准》。经过征求意见、召开听证会、专家论证会等程序，《办法》、《标准》完成法定程序，报经市政府同意，由市物价局、市房管局发布。

　　针对目前物业服务与收费中存在的问题，《办法》做了较为详细的规定。《标准》则对服务等级进行了重新制定，将物业服务收费标准、车辆停放收费标准、装修服务收费标准、电梯运行服务收费标准合并在同一个文件中。《办法》、《标准》体现出五个明显的特点：

　　——监管责任更加清晰，权力下放，监管下移。《办法》中明确了市级物价和物业主管部门监管前期物业服务与收费，业主委员会成立以后或前期物业超过三年的物业服务与收费下放到区级物价和物业主管部门监管，由于客观原因未能成立业主委员会的，由物业所在地居民委员会（社区）在街道办事处、乡镇政府的指导和监督下代行业主委员会职责。

　　——操作程序更加规范，步骤清晰，环节明确。《办法》中对住宅小区物业服务企业申请调整物业服务等级与收费标准的程序、步骤、时限做了规定，各环节的组织者、参与者、监督者做了明确规定，更便于操作。

　　——收费范围更加清晰，项目确定，价格明白。《办法》对物业服务收费、车辆停放收费、装修服务收费、电梯运行服务收费、其他收费分别做了具体规定。哪些费该收，哪些费不该收和怎么收费，都进行了规范，使收费者清清楚楚收费，交费者明明白白交费。

　　——突破中更有创新，主动作为，人文关怀。《办法》中将物业企业向业主、物业使用人提供产品、服务纳入政府定价的范围，规范了物业服务区域内配套停车场（位）租赁费收费行为。对进入物业小区的免费车辆进行了明确，对子女看望老人、老人看望子女的车辆给出了免费时段。《标准》中对装修管理费的上限也做出了限定。

　　——市场配置资源的作用更易发挥，确定上限，竞争定价。《标准》中对所有价格都规定了上限，物业服务企业服务质量达不到要求的，可以下浮。要想提高收费，只能通过提高服务质量来实现。《办法》中设置了满意度测评条款，使业主更有话语权。这些条款的设置有利于业主选择物业公司，有利于物业公司的竞争，能更好地发挥市场在资源配置中的决定作用。

　　《办法》与《标准》的实施，将对我市物业服务与收费起到进一步的规范作用。《办法》和《标准》实施的时间是7月1日。考虑到《标准》在7月1日开始执行后，需要变更明码标价公示，需要一定的时间，特别是物业服务收费高于标准需要确认的，也需要一定时间履行相关程序，所以设置了3个月的过渡期。即，《标准》在10月1日前实施到位。在10月份，物价部门将开展全市物业行业收费情况大检查，对执行不到位的按规定进行处罚。

　　人常说，安居乐业。物业服务收费管理与生活息息相关，对百姓而言是大事。昨日，针对我市即将实施的《物业服务与收费管理暂行办法》《太原市住宅物业服务等级与收费标准》，记者就市民关注的问题和价格投诉中的热点，请市物价局、市房管局有关负责人进行了解答。

　　如何界定适用政府指导价还是市场调节价？

　　答：物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。住宅物业服务收费执行政府指导价，实行最高指导价管理；非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。

　　新旧收费标准如何衔接？

　　答：《办法》和《标准》实施的时间是7月1日。《标准》在10月1日前实施到位，有3个月的过渡期。由于收费标准为最高限价，凡是低于新标准的都符合要求，可以按照新服务《标准》和已执行的价格规范明码标价，继续执行。各物业小区收费标准，不论是物业费还是停车服务费、车位租赁费、电梯运行服务费，现行收费标准只要高于《标准》的，在10月1日的过渡期前没有履行完调价和单独审核相关程序的，必须按照《标准》执行，也就是把价格降低至最高限价以内。

　　房屋买卖合同约定的物业服务收费标准和前期物业服务合同约定的收费标准以哪个为准？

　　答：两个合同一致的物业服务企业应按房屋买卖合同约定的物业收费标准执行。不一致的，收费标准择低执行。

　　住宅跃层或阁楼要不要缴纳物业服务费？

　　答：小区住宅跃层或阁楼可收取物业服务费，具体收取办法以法定产权面积（房屋所有权登记的建筑面积）计算，未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。

　　商住楼、公寓房如何实施物业服务收费？

　　答：物业服务收费以房屋产权证登记的性质计收，属住宅性质的物业服务收费执行政府指导价，属商业办公性质的物业服务收费实行市场调节价。

　　物业收费调整如何进行？

　　答：物业服务企业应面向业主进行满意度测评。年度满意度低于70%的，不得申请上调物业服务费。物业服务企业申请调整物业服务等级与收费标准，由业主委员会或代行业主委员会职责的部门主持。

　　物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，拟订物业服务内容及调价方案（草案），以书面形式在住宅物业小区显着位置进行预告，预告期应不少于7日。同时将物业服务企业近3年物业服务费的收支情况一并公示。业主可对调价方案（草案）提出建议和意见。物业服务企业结合业主的合理建议、意见对调价方案（草案）进行修改。

　　调价预告期结束后，物业服务企业应当采用书面形式，正式征求业主对调价方案的意见，征求意见的期限应不少于15日，不超过60日。物业服务企业应对征求意见书（函）送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计。物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会等部门工作人员监督查验统计过程，也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，并在住宅物业小区显着位置公示最终结果，公示期应不少于30日。

　　公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在两日内答复。经答复仍有异议的，业主可申请区政府价格主管部门对调价资料进行查验，并在查验结束后5日内答复有关业主。

　　公示期届满后，物业服务企业应在5日内将服务内容和收费标准向有关部门备案，进行明码标价，然后执行。

　　装修服务费、装修保证金如何收取、退还？

　　答：物业服务企业收取装修服务费，应提供相应服务。包括：在小区内设定装修垃圾倾到站点、装修垃圾清运、电梯包装及使用电梯运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查、卫生清洁及专人管理等。物业服务企业收取装修服务费后，不得以电梯上料费和其他理由再向业主收取其他装修方面的服务及管理费用。业主有超大物品，电梯不可运送的，由业主自行选择吊装或其他方式运送，费用由业主负担。吊装方案需报物业服务企业协商同意。

　　物业服务企业收取装修保证金，应与业主在装修管理服务协议中约定装修保证金的收取金额和使用事项。装修完后，物业服务企业按约定进行装修验收。没有造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起5个工作日内全额退还给业主。造成损坏的，业主应及时修复，若业主不能及时修复，物业服务企业可使用保证金进行修复。修复后有余额的，物业服务企业应将余额款在验收合格后的5个工作日内如数退还业主；装修保证金不足以支付修复费用的，业主应在验收合格后5个工作日内补齐修复费用。