住在龙城

    调控效果显现但市场结构仍不合理

    ２００５年，国家关于房地产市场宏观调控的目标一是投资规模，二是房价涨幅，三是市场结构。一年之后，这三大调控目标正在实现，但有些方面仍然不尽如人意。

    ２００６年第一季度，全国完成房地产开发投资２７９３亿元，同比增长２０．２％。这个增长幅度，较去年同期回落了６．５个百分点。

    在房价方面，根据国家统计局的数字，全国７０个大中城市的房屋销售价格的涨幅也在逐季回落。“今年一季度是５．５％，比去年一季度的涨幅回落了４．３个百分点。”国家统计局新闻发言人郑京平说。

    至于房地产市场结构，中国社科院日前发布的《２００６年房地产蓝皮书》显示，２００５年末，４０个重点城市累计可售商品住房面积中，有２３个城市套型在１２０平方米以上的住房占５０％以上；有１６个城市８０平方米以下的住房不到总面积的１０％。对于这一点，郑京平的评价是，我国房地产投资结构仍然不合理，尤其是普通商品住宅和一些中小户型的住宅还不多。

    郑京平认为：去年一季度末、二季度初出台的关于规范房地产市场秩序、稳定房地产价格的这样一些调控政策效果是好的。

    调控政策屡遭突破

    针对国家推出“组合拳”调控房地产市场，而房价涨幅依然走高的态势，不少专家认为，关键在于国家的调控政策在一些地方没有真正执行到位。

    上海房地产界独立评论人士顾海波认为，政府有关方面对房地产市场的调控主要涉及抑制投资、遏制投机、收紧地根、把好银根四大方面。然而，在过去的一年时间里，这些措施屡屡被突破。

    收紧地根。收紧地根在去年成了房地产开发商“地荒论”的重要借口。北京房地产商放出“地荒论”，似乎土地控制反而成为房价上涨的重大动因。对此，建设部有关人士予以了严厉驳斥，但与此同时，地产商“捂盘”“囤地”的行为却在各地开始出现。

    把好银根。央行在２００５年３月曾经出台决定调整商业银行住房信贷政策，建议房价上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由２０％提高到３０％。但这个政策在实行不久后，就在长三角这个调控重点区域遭遇突破。

    抑制投资、遏制投机。应当说，在这一方面有关方面曾经下过大力气，也收到过一定的效果。但随着有些地方政府出招“买房给户口”等“托市”行为，使抑制投资、遏制投机政策大打折扣。

    顾海波认为，正因为此，一些地方的房价在楼市调控年仍然高涨，并且这种狂飙突进的势头至今未停。

    关键的节点在哪里？

    “房地产投资增幅回落、部分地区房价涨幅趋缓说明调控是有一定成效的。但价还在继续上涨，投资规模还没有得到有效控制。”　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

    在尹伯成看来，至少有一点是肯定的，那就是目前的房地产宏观调控还没有到位。“一个很明显的事实是，需求没有下来。”尹伯成说。

    根据有关方面提供的数据，即使在房地产宏观调控的背景下，我国居民住房消费依旧呈持续扩大态势。２００５年，仅个人购买商品住房的消费就达１．４２万亿元。这个数字与全国居民可支配收入总额比较，比例高达１７．０７％。

    我们目前的收入水平、生活水平真的已经到了全民买房的地步么？有关调查显示，按东部地区的商品房均价，大部分居民买不起房。尹伯成认为，“目前房地产的需求里面有很大一块是投资性需求、被动性需求，以及被投资性需求、被动性需求‘裹挟’着进入房市的改善性需求。”

    “抑制投资性需求，减少被动性需求，满足改善性需求非常重要。这是釜底抽薪的调控要点。”尹伯成说。但遗憾的是，这一调控要点虽引起了中央的重视，却在地方落实的环节上出了问题。

    中小套型、中低价位普通商品住房供应不足是近年来房地产市场一个重大问题。尹伯成认为，“鉴于中小套型、中低价位普通商品房对于满足改善性需求的重要作用，调整房地产市场供应结构应该成为下一步调控的重中之重。高档商品房更符合开发商的商业利益。政府对房地产市场土地供应结构的调整，对房地产商开发行为的引导，在某种意义上对整个房地产市场都至关重要。”而在现实中，由于房地产行业牵涉到地方经济发展速度，一些地方允诺的中低价商品房出现“只听楼梯响，不见人下来”的情况。

    在经济适用房方面，市场也还存在供应不足的情况。２００６年第一季度，在经济适用房建设连续几年下滑的情况下，全国经济适用房投资６２亿元，同比仅增长２．６％。在廉租住房建设方面，据建设部方面的信息，目前仍有１３个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理，７０个地级以上城市没有建立廉租住房制度；廉租住房资金来源渠道不稳定，部分城市财政预算安排资金不足。

    业内专家称，中低价位普通商品房、经济适用房、廉租住房建设对市场的意义不仅在于满足部分被动性需求和改善性需求，其引发的连锁效应将有效抑制投资性需求的攀升。（完）