住在龙城

    国务院转发九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称《意见》，又称“国六条”配套细则）出台后，过热的房地产市场能否降温、房价能否降低成为众人关注的焦点。本报记者采访了多位业内人士和专家。

    房地产业人士：还需看各地实施细则

    接受记者采访的房地产业界人士普遍表态谨慎，他们认为具体调控效果如何仍需观察各地出台的具体细则。但可以肯定的是，二手房市场将会受到较大影响。

    “就调控力度而言，新的调控政策可谓细致入微，对于开发企业、各级政府相关部门等都提出了更加严格的要求，这对于房地产市场的健康发展是一个利好政策。但是，由于房地产行业本身具有周期性，其中部分政策可能要经过两年甚至更长时间才能起到可见的市场效应。”中大恒基不动产营销公司总经理王述说。

    金地集团北京公司常务副总经理郝一斌认为，此次调控是以往调控政策的延续，力度有所加强，也更加具体量化。但具体调控效果如何，仍需要关注政策的具体实施细则和实际的落实执行情况。

    郝一斌举例子说，新措施规定90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，其中70%的指标指的是整个城市的开发占比指标还是只一个项目或是一幢楼盘的占比指标，这个并没有予以明确说明。

    对于新的政策将对房地产开发商产生多大影响，郝一斌说，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的规定对开发企业不会造成多大影响。他认为，调控措施中土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位的规定对企业影响是较大的，这可能导致大的房地产开发商逐步实现规模化，而一些小的房地产开发商将被市场所淘汰。　

    在本次调控中，住房转让环节营业税的调整是市场关注的一个焦点。有分析人士认为，征收年限延长至5年将严重打击炒房行为，有利于市场健康发展。但也有人士指出，此举无疑将使二手房市场受到严重打击并进入交易的“冰冻期”。

    北京房产中介“链家地产”市场总监金育松说，营业税征收时限的延长，将使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少。当前北京二手房市场中有近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，这部分房源放量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成严重影响，成交量将会下降。

    对此，“我爱我家”副总裁胡景晖持乐观态度。他说，有关营业税的问题总的来说是为了打击二手房炒作问题，但是考虑到北京的二手房市场供应不足，这个条款可能会引起“惜售”或是转嫁税收的问题，但总的来说影响应该不是很大。

    国家信息中心胡少维：取决于《意见》执行力度

    国家信息中心高级经济师胡少维日前接受记者专访时指出，对国务院转发的九部门《意见》的执行力度将决定短期内房价的走势。如果《意见》中提到的措施能够落实到位，而且今年的土地供给不会明显少于去年，那就很可能保证中低档住房的供给增加，房价将有望企稳，不过大幅下降的可能不大。

    胡少维说，随着《意见》的出台，短期内不排除高档住房会由于供给的减少造成部分人群抢购，出现房价上升的现象。

    胡少维认为，尽管《意见》抓住了当前房地产市场上房价高和结构不合理两个主要矛盾，出台的措施也具有针对性，但要想达到住房价格的稳定、居民住房改善的目标，难度还是存在的。胡少维说，虽然中央九部门出台了《意见》，但是“上有政策，下有对策”的历史经验仍让我们不能不有所担忧，地方政府虽然不会直接对抗中央的决策，但却可能会使用一些变通的办法。

    胡少维举例说，比如《意见》中的套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上这一条，地方政府应该能保证90平方米以下住房面积达到70%，但是可能会减少或推迟土地的供给。虽然《意见》中规定：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。”但是由于总量没有明确规定，只要减少土地总量的供应，就能达到减少90平方米以下住房所需土地的供应。如果土地供应量减少，即使中小型住房会增多，但是价格却不一定会下降。

    再比如说《意见》第3条规定：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”如果这一条能够落实，确实会抑制炒房，因为炒房的成本增加了。不过问题的关键仍在执行上。

    金融业人士认为：首付提至30%将抑制需求

    金融业人士普遍认为九部门《意见》中的信贷调控措施总体相对温和，但个人房贷首付款比例提高至30%将在短期内大幅抑制需求。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，过分紧缩和过分扩张都对房地产行业的健康发展不利，大起大落也会给银行带来风险。他认为，总体来看，调控政策相对温和，考虑到了房地产市场的承受能力和稳定发展。

    总体温和的政策中也有略显猛烈的部分，个人房贷首付款比例调高政策就并不十分“温柔”。农业银行一位不愿透露姓名的人士告诉记者，首付款比例调高的政策“挺厉害”。他认为，首付款比例提高到30%后将有很大一部分需求被抑制。当前大多数购房者都依赖银行贷款，以一套80万元的房子为例，原本只需要16万元的首付款，在30%的首付下将需要24万元，多出了8万元。对于工薪阶层来说，再攒8万元需要不少时间。

    虽然政策规定90平米以下的自住住房首付款比例仍为20%，但这位人士认为开发商调整户型结构需要时间，因此调高首付比例将在短期内重创需求。目前市场上90平米以下的住房居少数，其中适合三口之家自住的两居室就更少了。他拿北京当例子说：“在北京已经找不到90平米以下的两居室了。”

    对于自住房是否容易界定的疑问，农行人士相信各地方政府和银行都会出台相关措施。他解释说，目前央行的个人征信系统已经全国联网，只要购房者曾贷款买房就可以在征信系统查到。另外，上海等地的房管局已经和银行实现联网，可以为判断贷款者是否买房自住提供依据。

    这位人士认为，信贷新政还将对供给产生影响，房地产开发投资增幅会受到限制。此番发布的房地产开发信贷政策要求，对项目资本金比例达不到35%的房地产企业，商业银行不得发放贷款。他表示，其实各大银行自2004年就已经在执行35%的限制。至于规定空置3年以上的商品房不得作为开发商贷款的抵押物，他认为，在实际操作中，空置3年这一指标并不好执行，而且目前开发贷款中以土地作为抵押的较多，因此严格房地产开发信贷条件带来的影响有限。

    专家也对进一步调控给出了建议。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容就表示，在严格落实调控细则的同时，也应该逐步提升利率并遏制海外热钱进入境内炒房。

    从信贷方面来看，未来房价依然涨跌难料。农行人士告诉记者，信贷新政对需求和供给都有抑制，因此房价走势尚难判断。