住在龙城

　　与以往的统一定价不同：设最高限价，下浮不限

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　　有人形容业主与物业的关系像“婆媳关系”—离不得见不得。近几年，物业方面的投诉经常占到太原市投诉总量的百分之七八十。业主认为,物业公司重收费，轻服务。物业公司却大倒苦水，挣钱少，老受气。

　　太原市物价局经过3年多的取经、调研，50多次易稿，终于出台了物业管理新规。此番物业新规与以往的统一定价不同，全部设定的是政府指导价，即设定了最高限价，下浮不限。

　　按照物业新规要求，9月30日前太原市所有物业小区必须完成明码标价、收费公示等。10月1日起，太原市物价局将对物业收费展开全面检查。

　　1 倒逼机制催生服务新规

　　在出台物业新规之前，太原市一直执行的是8年前的并价房字〔2005〕108号文件。“8年来，人员工资、物价水平等发生了较大变化，服务条件、种类也发生了变化，真的已不适应新形势了。”恒大名都总经理张娟说。

　　108号文件只对普通住宅物业收费做了规定，在实践中普通住宅的概念不好把握。因此，应该考虑修改进一步明确政府指导价和市场调节价的准确划分，才便于具体操作。

　　8年时间中，除了政策层面发生较大变化，太原市城市建设也发生了较大变化，一大批新的住宅小区建立，一大批新的物业公司诞生并进驻小区服务，一批新的从业人员进入物业服务领域开展工作，一些新技术、新设备、新的服务方式也开始出现。

　　伴随着新情况、新环境的出现，一些新的收费项目也随之出现，人们在享受新居、新区、新服务的过程中，也不断地被一些新问题所困扰。“由于物业服务是一个过程，在这个过程中的种种不如意，往往在交费时成为问题集中爆发。”太原市物价局党组成员、调研员张耀民说。

　　由于物业服务中还有许多代收费，往往在与物业收费捆绑时，又成为问题冒出火星。问题产生于物业服务过程和环节之中，爆发于最终的收费之点。太原市物价局决定从最终的收费之点入手，采用倒逼机制，规范服务过程、明确模糊环节，建立运行机制，出台了《太原市物业服务与收费管理暂行办法》和《太原市住宅物业服务等级与收费标准》（以下简称《办法》和《标准》）。

　　2 出台新规，物业收费限高不限低

　　一直以来，太原市住宅小区的物业费、停车费、电梯费等的收取，没有统一标准，小区物业各自为政擅自提价，业主怨声载道。

　　近年来，太原市关于物业收费的投诉量一直在上升。物业服务和停车费的投诉占到全市物价总投诉量的70%以上。以2013年为例，物价部门共受理物业投诉809件，比上年同比增长100%，占到总投诉量的55%；停车投诉309件，投诉量比上年增长67.9%，占到总投诉量的20.3%。而物业投诉中又以物业费擅自涨价、超标准收取水电费等问题较为突出。

　　为审慎起见，《办法》和《标准》，从起草到最后定稿，大修改不下50次。业内人士认为太原物业新规具有6大创新亮点：监管责任更加清晰，权力下放，监管下移；操作程序更加规范，步骤清晰，环节明确；收费范围更加清晰，项目确定，价格明白；突破传统管理禁区，该管就管，主动作为；市场作用更多发挥，确定上限，竞争定价；人文关怀更多体现，免费条款，有利和谐。

　　《办法》对各项服务收费做了上限规范。物业服务收费上限1.6元/㎡·月，车辆停放收费小型车收费上限为400元/月·车位，装修服务收费上限9.6元/㎡·期，电梯运行服务收费上限0.4元/㎡·月。

　　《办法》明确了政府定价、政府指导价的延伸范围，比如IC卡丢失、损坏需补办的，补卡费最高10元/卡。对3年后不成立业主委员会的由社区代行业主委员会做了规定，这一规定解决了长期不成立业主委员会，业主无法行使权力的问题，建立了物业正常运转的长效机制。

　　此外，装修期间不使用电梯运料的，装修服务费最高按基准价的30%收取。装修期间，物业服务企业以收取押金作为管理手段的，押金最高不得超过每户3000元。

　　对自行车停放服务收费，明确对业主只定了一个包月费，而对外来临时停放则实行市场调节。对免费车辆做了明确，其中为业主搬家的车辆免费和父母探望子女、子女探望父母前3小时免费，是具有新意的人性化条款。

　　针对不按规定收费，最大的创新之处是尝试引入满意度测评机制并与价格调整挂钩。

　　3 明码标价、菜单组合，服务费下浮居民受惠

　　据统计，截至目前，太原市共有物业管理企业600余家，从业人员超过4万人，管理面积超过1亿平方米，其中，住宅物业面积超过7000万平方米。

　　虽然《办法》和《标准》5月份就已发布，但考虑到新《标准》在7月1日开始执行后，需要变更明码标价公示，特别是物业服务费高于标准的也需要一定时间履行相关程序，所以太原市物价局设置了3个月的过渡期，要求在10月1日前实施到位。

　　经过前期培训，以及六城区物业样板的现场会，目前太原市的大部分物业小区基本做到了统一明码标价，即物业服务收费、停车收费、电梯运行服务收费等明码标价公示由市物价局统一管理、统一样式、统一编号；收费员佩戴统一的收费员证，统一编号。

　　此番物业新规中，创新式地出现了物业收费菜单式组合。比如，住宅物业服务标准共6项内容，每项均设5个等级。物业公司可根据提供的服务内容菜单式选择申报，最后把6项内容相对应的收费标准相加就是最终的物业收费标准。物业服务费最高标准为1.6元/平方米/月，不设下限。菜单式的收费方式，得到了众多业主的好评。

　　物业新规的出台，促使省城多数小区物业开始主动规范自己行为，一些物业公司主动下浮收费标准。8月份以来，万柏林区金域阅山小区、尖草坪区恒大名都物业主动下浮40%服务费，使小区居民享受到了实惠。

　　但在物业新规实施中，也出现了有些新规遇阻的情况，比如子女看父母前3小时免停车费，在实际执行过程中却出现了多数物业公司以无法知道真假而拒绝执行。对此，太原市物价局将积极推广太原高铁宿舍区为小区老人子女统一办卡的做法。

　　若收费高于新标准怎么办？许多业主担心。物业新规明确，只要高于新标准，在10月1日的过渡期前没有履行完调价和单独审核相关程序的，必须按照新《标准》执行。对拒不执行的，业主可拨打12358价格举报电话，太原市物价部门将按规定，对物业公司进行严厉处罚。