住在龙城

　　我省积极争取以房养老试点，推动这一养老新模式走进寻常百姓家，但公众似乎并没有抱以太高热情——省政府新近出台的 《关于加快发展现代保险服务业的实施意见》提出，我省将支持养老保险创新，争取住房反向抵押养老保险试点。这表明，也许在不久的将来，俗称“以房养老”的老年人住房反向抵押养老保险就会走进我们的生活。

　　在国外，以房养老已经是一种成熟的金融养老方式，但在国内这种做法仍处于刚刚起步的阶段，许多人听起来还不知所云。那么，以房养老到底如何养？实施这一新政将给人们带来怎样的养老新选择？以房养老怎样才能尽快走入寻常百姓家？

　　1 以房养老如何养

　　你留下房子，金融机构给你发养老金

　　“支持养老保险创新，争取住房反向抵押养老保险试点”，在省政府出台的《关于加快发展现代保险服务业的实施意见》中，做出了这样的明确表述。

　　据了解，“住房反向抵押养老保险”（俗称 “以房养老”）是一种在美、英、法等国业已成熟的养老模式，就是房主把拥有合法产权的房子抵押给保险公司或银行等商业机构，这些商业机构按照评估得出的房屋价值按月付给房主养老金,直到房主去世；房主亡故后，房屋产权将归商业机构所有，由该机构进行销售、出租或拍卖。再通俗些讲，推行以房养老后，老人与金融机构之间的关系就是“你留下房子，我给你支付养老金”。

　　近年来，随着“银发浪潮”来袭，我国的养老问题日渐严峻。然而，我国社会养老保障水平目前还不高，很多老人退休后的收入要比在岗工作时明显缩水，但请人照料、看病吃药等方面的花费则有增无减。另一方面，现在大多数都是独生子女家庭，一对年轻夫妇往往需要照顾双方4位甚至是更多的老人，养老全靠子女显然会让不少年轻人在经济上不堪重负。在这一背景下，我国一些城市开始从国外引入以房养老模式，旨在“唤醒”老人们的房产，让不动产的“死钱”流动起来，以此缓解他们的养老金不足问题。

　　2013年9月，国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出了“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的要求。2014年6月，中国保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并选择在北京、上海、广州、武汉4城市正式启动试点。特别是省政府提出“争取住房反向抵押养老保险试点”后，更让我们感到以房养老正在快步走进自己的生活中。

　　值得注意的是，以房养老虽然能将老人的未来房产价值提前变现，但这种模式解决的只是提高老人养老金问题，而不是由谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老、谁来照顾他们的生活起居、谁为他们排遣孤独，这些困扰老龄化社会的核心问题并不会因此而得以解决。从这个意义上说，对以房养老模式的作用不宜过度解读。

　　2 需要迈过几道坎

　　新政落地须过“观念关”“风险关”“政策关”

　　以房养老模式在国外已成熟运行，在我国也已提倡多年，但此前一些城市在推广时，主动对接的老人却寥寥无几。上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意以房养老的不到10%。

　　推行以房养老模式，将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能，听起来是一件好事，可为什么做起来并不容易呢？

　　以房养老在欧美之所以流行，与人们的观念及高遗产税有关，这些国家的人们在 “以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下人们对此并没有动力，更重要的是，多数人过不了“观念坎”。有一套住房的太原市民方阿姨再过3年就要退休，她明确表示自己不会接受以房养老。原因很简单：自己用一辈子心血挣来的一套房，去世后却变成了别人的，心理上无法接受；而且房产就理应留给子女继承，如果最终被金融机构收归所有，势必影响到子女和父母的感情。通过调查记者发现，方阿姨的这一观点在老年人中很有代表性。

　　事实上，囿于传统观念而一时难以接受以房养老的，不只是老年人，也包括不少年轻人。“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”，在省畜牧局工作的刘旭斌表示不会同意父母以房养老，否则自己这个做儿子的在亲友眼中就是不孝顺。

　　还有不少经济条件较好的老人认为自己并没有必要借助这种方式养老。榆次市民李大爷与老伴共有两套房子，一套自己居住，一套用来出租。“我们老两口都有养老金，每个月还能收一笔房租，过日子不发愁，何必非要把自己的房子抵押给银行呢？”李大爷不解地问。

　　除了需要逾越 “观念关”，横亘在以房养老推广之路前面的还有“风险关”“政策关”。

　　“谁负责房产评估？如果把房价评估低了怎么办？办理以房养老手续后，一旦过几年房价上涨，造成的财产损失谁来承担？”不少老人对以房养老表示了种种担心。

　　我省一些金融机构的专业人士表示，以房养老涉及到房地产评估、产权确定、人的寿命预期等诸多因素，真正运行起来很复杂。特别是对金融机构来说房价下跌的风险是他们最担心的因素，目前通行的正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而以房养老的“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移风险在不断增大。业内还普遍担心的一个问题就是现有房屋的产权只有70年，产权到期后如何处置至今依然是一个政策盲点。如果不能化解以上诸多风险，银行、保险公司就无法在以房养老道路上走得踏实。

　　3 怎样走进百姓家

　　完善相关法律和制度，为以房养老打开方便之门随着我国老龄化社会的来临，养老问题的形势日渐严峻，以房养老不失为养老保障的一种有益补充。特别是省政府明确提出“争取住房反向抵押养老保险试点”的任务要求后，意味着我省将加快以房养老的推进速度。

　　在我省发展以房养老，首先需要加大对这一新的养老方式的正确宣传引导，帮助人们破除传统观念，厘清认识误区，接受新生事物。一方面要让老人们认识到，如果自己领取的养老金不多的话，采用以房养老模式不仅可以减轻孩子的负担，而且有助于提高自己的晚年生活质量；另一方面要讲清楚，推行以房养老并不是说政府以后不管养老、要老百姓拿自己房子养老，政府将始终是保障基本养老的主导力量，以房养老的目的是让老人通过盘活房屋价值获得改善型养老待遇。

　　以房养老在我省尚没有运营成功的案例，这就尤其迫切需要政府及金融机构对这一养老模式进行充分的论证和探索，制定出台细化的配套政策。

　　政府应当建立健全产权确认、政策咨询、纠纷仲裁等机制，积极鼓励权威专业评估机构参与房产价值的评估业务。而且一旦以房养老业务推行开来，金融机构手中势必会有大量房产需要盘活交易，政府还必须相应搭建一个批量交易的平台。房价的高度波动性是让老人“担心”、机构“畏难”的重要因素，我们应当借鉴国外经验，尽快完善相关的风险应对机制，有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险，以此最大程度地既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。作为金融机构，也应当有针对性地加快以房养老的产品设计，更好地满足老人们的需求。

　　我省一些金融机构专业人士表示，一旦铺开以房养老试点，那么参与的银行、保险公司就存在对按揭到期后不被赎回的房产进行处置的问题，从防范金融风险和提高金融机构参与积极性的角度出发，国家早日明确70年产权到期后的确权十分必要。