住在龙城

买家首付款被套牢，卖家急需现金报价下调

A股连续三周暴跌，超过30万亿财富灰飞烟灭，这也开始波及今年暴涨的深圳楼市。

一位深圳房地产业内知情人士向《华夏时报》记者透露，万科、中海、招商地产的部分项目以及华侨城片区楼盘，日前开始出现已交付定金的客户退房现象。福田CBD某商业项目的客户也开始向开发商表达想转让手中商铺的意愿。

从6月底开始，深圳楼市的成交量明显下降，二手房市场放盘量增加，报价也开始下调，如前海区域二手房报价已经下降了3-5个百分点。

“近期客户的购房需求确实有下降迹象，我们在催促客户交付首期款时，客户提出因股市被套要求缓交房款。”高度依赖深圳客的东莞凤岗开发商对记者说。

财富缩水传导至楼市

上述业内知情人士称，尽管目前多个楼盘出现客户退房的现象，但开发商也不愿意接手，客户便委托开发商转卖。不止是高端住宅，连刚需盘也受到影响。

对此，万科内部人士向记者回复称，深圳近期开盘的刚需盘有天誉和云城，最近确实出现了两三个客户退订的情况，但不确定是否因股市引起。

“部分购房者确实是因股市被套出现资金问题，原准备在股市高位套现买房，结果没来得及跑路一步步被深套。”上述知情人士称，这波牛市行情最大的特点就是利用杠杆炒股，很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资，一旦被平仓，财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。

实际上，不止是在深圳，据某上市券商房地产资管人士透露，目前在上海、重庆、成都都出现了退房现象。

“针对股市暴跌对房地产市场的影响，大部分开发商同行都表现出担忧，虽然目前市场尚未出现大规模退订的现象，但可能会在未来爆发。”上述万科内部人士称。

从以往股市与楼市的变化关系来看，深圳楼市与股市同起同落的联动性最大。2007年深圳也是引领全国房价暴涨，2008年金融危机后，深圳楼市则与股市一样遭遇罕见大跌，率先出现购房者退房潮。此后股市表现平淡，而深圳楼市在2009年出现反弹后，房价也并未大涨，直到去年“9·30”政策放开房贷杠杆后，股市一路向上，深圳楼市也再次暴涨，并出现空前的业主违约潮。

“深圳市场投资客最多，对银行杠杆高低特别敏感，股市带来的财富增长效应也传导到了楼市。”深圳本土一位房企中层管理者分析认为，这轮股市涨幅最大的是创业板成长股和代表新兴产业的“互联网+”概念股，深圳这类公司非常多，而一旦股市退潮肯定也将影响到楼市。

深圳西丽一楼盘副总经理告诉记者，该盘因主要面向刚需和改善性需求购房者为主，暂时没有出现退房现象，但预计财富缩水后的购买力会出现影响，尤其是对顶级豪宅影响较大。

主要受深圳客影响的东莞、惠州楼市，在“3·30”新政后，二套房执行首付四成，为深圳投资客提供了高杠杆空间，但如今也开始感受到一丝凉意。

“这一两周感觉受影响了，客户来访量开始下降，在催促客户交首期款时，客户提出要求希望缓一缓，表示股市资金被套牢。”东莞凤岗一家开发商告诉记者，东莞的二套房政策并没有发生改变，变化的是深圳客自身的购买力。

二手房有价无市

与此同时，深圳二手房市场也开始有价无市。

“最近两周放盘量确实增加了不少，有的业主急于卖房套现。”至祥地产置业顾问小朱告诉记者，日前龙华金地上塘道就有3个业主同时放盘，都要求买家一次性付款且一个星期内资金要到位。不过，价值几百万的房子不能贷款，这种买家非常难找，因此房子也没有成交。

“我们也遇到了业主急需资金卖房的，要求客户付全款，或者至少一周之内首付款要交齐。”坂田世联地产的置业顾问告诉记者，近期区域内二手房放盘量增加但购房者却明显少了。

7月首周，中原地产业主报价指数为63.6%，较上周大幅下降8.3个百分点，分片区来看，南山南区、坂田、龙华、宝安南区报价均出现下降，前期大幅提高报价的业主面临成交压力。

“现在还是有看房的客户，但放盘价格虚高，已是有价无市。”小朱说，6月20日之后，龙华片区的成交量就迅速减少了，价格太高买家无法接受。

美联物业华南总经理江少杰告诉记者，股市影响可能会导致业主或者购房者资金紧张，目前股市影响还不明显，主要是受银行收紧信贷、提高首付比例至四成的影响，过快上涨的区域报价开始下降，预计三季度成交量比二季度至少下降20%-30%。

中原地产前海置业经理刘洋告诉记者，前海区域二手房放盘量也明显增多，成交价格比6月份下降了3%-5%，同样一套鼎泰风华三期的115平米三房，上个月朝北户型成交价在800万元，但目前朝南户型的报价也只有800万元，过去朝南朝北的户型价格相差30万-50万元。

“6月之前，前海投资客占比达到一半，但房价短期不可能再大幅上涨，因此失去投资客就只能靠刚需和改善需求，但现在购房者对价格比较敏感，报高价没人买。”刘洋说。