住在龙城

（一）房屋权属必须依法实行登记，方能获得产权。房地产权属登记制度是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权（占有、使用、收益及处分的权利）以及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋它项权利进行登记，并依法确认房屋归属关系的行为。因此，“登记”是房地产成为商品进入流通领域后而进行交易的一个必经环节，也是房屋产权归属的一个重要法律依据；

（二）只有开发商申请房屋初始登记，领取了《房屋所有权证》，购房人才能申请办理转移登记，领取个人《房屋所有权证》。对商品房买卖而言，开发商应当在新建房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关，申请房屋所有权初始登记，即申请取得房屋所有权证，并应提交用地证明文件或者土地使用许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其它有关的证明文件。

只有当开发商在初始登记后，并取得新建商品房《房屋所有权证》后，购房人才能申请房屋权属转移登记。所以，没有商品房的初始登记，即开发商申请领取的房屋所有权证，也就没有商品房的转移登记，即购房人申请领取房屋所有权证；

（三）必须到房地产行政管理部门办理登记，方能领取房地产权证。《房地产管理法》第60条规定：“由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”其他任何单位和个人都无权颁发；

（四）购房人应持房地产开发商提供的房屋所有权等有关证明文件和商品房买卖合同、协议、购房付款凭证等，到房地产管理部门所属的房地产交易所或房地产市场办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，办理权属登记，领取购房个人房屋所有权证。所以，买了合法商品房，并不等于就有了房屋产权，只有进行了房屋权属转移登记并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，才算真正确定了该房屋的产权，才能受国家法律的保护。

二手房交易中如何了解房屋产权

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清而导致的房产纠纷，那么置业者要怎样才能全面了解房屋产权的状况呢？近日，就有不少读者向本报咨询有关问题，记者就此采访了房产方面的专家。

专家表示，房产证并不是房屋产权的完整体现，置业者需要对业主身份及其出资情况进行深入了解，还要通过房管部门查验产权记录，才有可能获得全面的信息。

要求卖方提供合法证件

这些合法证件包括房屋的产权证书、业主的身份证件、资格证件以及其他证件。产权证书就是我们常说的“两证”，即房屋所有权证和土地使用权证；业主的身份证件包括：身份证、工作证和户口簿；资格证件即是指交易双方当事人的主体资格。商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，则需要提供其他共有人同意的证明书等。

但二手房产千差万别，总有“漏网之鱼”。如果房屋尚在出租，你需要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；如果是共有房产，则需要查验共有人放弃优先购买的协议或证明等。

到房管部门查验产权来源

这个环节很关键，如果你对要买的房产有疑问，就更不能“躲懒”。查验的具体方式是查验产权记录。包括：1、房屋业主。如果是共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号。即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件的副本；3、登记日期。此为该项交易的签订日期；4、成交价格。即该项交易的成交价，置业者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不但只包括该房屋，并且包括其他房地产成品。

查验房屋有无债务负担

置业者要避免陷入纠纷，还要多花心思。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事项，但是要弄清该房屋在经营过程中发生的债务和责任，就必须查验有关的证明文件。这些证明文件包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

总之，要了解房屋产权的真实情况，置业者除了要向卖房方索要一切产权文件仔细阅读外，还需到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照才能清楚知道该房的产权细节不致遗漏。