住在龙城

随着利润空间不断受到挤压，不少上市房地产企业开始寻求新的发展方式以及战略方向。但业内人士表示，房企战略转型也需根据自身特点推进，不可盲目跟风。

利润持续走低

国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院近日联合发布的“2016中国房地产上市公司TOP10研究报告”（以下简称报告）显示，2015年房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及内地在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及内地在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。

报告显示，2015年房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。受行业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄。此外，一、二线城市土地市场的火爆推动土地成本高企。总结2015年上市房企的表现，围绕主业转型升级、紧抓行业兼并收购和重组机遇、布局紧随国家战略的房地产上市公司获得了资本市场较多青睐。其中亮点之一，便是谋求转型，发展多元化业务，积极打造新利润增长点的上市房企。

中信证券分析师陈聪表示，地产企业的转型在很久以前就已经开始。小公司需要新出路，因为小公司在融资、拿地、开发、销售方面都没有优势，开发业务见不到未来。大公司也在找新出路，因为可供拿地的区域越来越少，土地价格居高不下，地产业务投资机会越来越少。

前述报告也指出，大型上市房企凭借规模和实力进行股权或项目收购，成就规模市值，中小房企则在医疗、互联网、金融等资本市场热点领域展开跨界并购，以此带动股价上涨，推动公司市值提升。通过分拆具有竞争力的新业务上市，房地产上市公司实现了市值规模的快速扩张。

房企各有高招

华远地产2015年年报显示，华远地产依托地产优势，开始尝试转型。2015年，华远“1+N”战略全面落地。与诺亚财富合作为客户提供金融理财等系列服务；与北医医疗公司合作开展社区线上线下服务；与专业性的教育运营团队合作开展以儿童国际英语为主线的社区教育服务等。

东兴证券研究报告认为，华远地产推进转型的步伐较为谨慎，基于原有地产优势而发展起来的新兴业务风险较小，不论是“地产+互联网”还是“地产+金融”，还是其他方向的转型，都是以原有的房地产开发服务作为最基础的条件。而这种转型方式也被认为是更适合华远这种传统的国有地产企业，未来华远成功转型综合服务提供商的概率较大。

类似于华远地产切中地产相关业务领域的房企不在少数，比如新城控股开始布局养老地产；首开股份与文投合作，布局文化地产；阳光城继续加大对幼教行业的整合和收购，形成“幼儿园孵化基地”占据更大市场份额。

但中信证券研究报告认为，深入地产相关领域对地产公司来说虽然容易，但进入这些领域取得成功往往比较困难。相反，一些小企业将资源转移到了与地产无关的领域，这样的转型称之为“去地产化”的业务转型。有时去地产化反而有可能短期带动公司估值提升。

当下已经有一些公司开始将资源转移到非地产业务领域的企业。比如，华业资本收购了捷尔医疗100%股权；银亿股份收购ARC，切入汽车安全气囊气体发生器领域；泛海控股战略入股中民投、万达影视和青岛万达影视等。

但克而瑞研究报告也指出，作为典型的规模开发企业还是要思考如何发挥既有的优势，实现销售最大化，保持行业地位。