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叶檀:房地产是金融润滑剂 投资主要看货币政策

http://www.0351fdc.com      2016/10/8 17:34:00      东方日报      评论: 0

房地产产能过剩,买房却要托关系

今年深圳房价这么涨,突破了香港房价。为什么房价这么涨?我认为只有两个原因。

二战后到上世纪70年代,日本、美国房价都在涨,平稳地涨,打仗解决掉了产能,战争后人口报复性反弹,迎来长期上涨周期,你什么时候买都是对的,只要在高峰时抛掉,都是对的。

但现在经济好吗? 2008年之前传统行业是两位数增长,现在是负两位数增长,用经济角度说不通。

2015年、2016年人口进入拐点。上海不婚的多,老年人多,房价还是疯了,去年年底我去看楼盘,上海副中心,写字楼报价4.5万/平方米,3个月后开二期,6万/平方米,再过2个月开三期,就要每平方米七八万。我后来找了那个开发商,根本没买到。

产能过剩,房地产也产能过剩,但买房要托关系,这是很奇怪的事。

所以用人口来看现在的房地产市场,也不太说得通,我们只能从一个地方来看,就是经济差,货币多。

财富增速100倍,你才跟货币打个平手

1998年M2余额(广义货币)是10.45万亿,到2014年上半年是120.96万亿,上涨12倍。把时间段再拉长,1990年1.39万亿,1990年至1998年广义货币增长10倍。1990年至2014年,差不多八九年货币就增长10倍。

2015年是150万亿左右。1990年至2015年,25年时间,中国的广义货币涨了100倍,更确切一点,99.39倍。

假设深圳房子均价是6万/平方米,1990年深圳的房价是多少?算法很简单,把所有货币的量都打掉,除以100,那么1990年深圳的房价应该是600元/平方米。

每个投资人都觉得自己很牛,因为投资什么都赚,房地产赚最多,其实,是央妈太牛。如果,这25年你的财富增速没有高于100倍的话,其实你跟货币刚好打平。

未来投资主要看货币政策

那么,我们对未来的投资,主要看什么?看货币政策。

有个经济指数叫“巨无霸指数”,可以算各国的真实汇率,比如说美国巨无霸汉堡卖1元,在中国卖8元,那么从实体角度来说,人民币比美元,就是1比8。

深圳一碗兰州牛肉拉面30元,有人说怪不得深圳房价高,好有钱。

我在全国各城市调查,一碗兰州牛肉拉面的中位数为12元至15元,蹲路边吃大概七八元。同样一碗牛肉面,机场48元、58元、68元,我吃到最贵的是98元。

1988年兰州的大学生吃一碗面多少钱呢?3毛,最贵5毛。就按路边摊算,最便宜的,这碗面二十六七年涨了30至100倍。

所以,不要说消费品的价格没有上涨。

我说人民币会变成日元,很多人士疯狂地用砖头拍我。有什么稀奇,现在北京、上海房价涨了之后,一砖头拍下来,拍死的全是千万富翁。

“宝万之争”争的是什么?一是万科的现金和品牌,万科这家公司账面上现金太多了,二是万科的土地资产,所以恒大才会举牌廊坊发展,为什么要举牌廊坊发展?

廊坊的投资公司如果上市的话,恐怕都会被举牌,每个地方的投资公司都是占有地方土地最多的公司,所以争的就是一二线城市的土地,现在土地溢价最高。

我判断,央妈还会发钱。我认为目前还不敢出房产税,要么跟上海、重庆一样,出了房产税等于没用,收的十几亿的税还不如征税成本,批一块地,就能卖100多亿。

地铁还会造下去,高铁还会造下去

为什么说货币还会增发?大家看社会融资的总量在增加,尤其是最近这段时间,最主要的是它没办法不放货币,这是全球主要经济体资本形成总额占GDP百分比。

现在中国的GDP6.7%,CPI1.8%,看遍全球这个数字都相当漂亮,但它怎么维持这么高的数字?

靠投资,在所有主要的经济体里面,中国是这根绿线,投资的比重已是全球最高的了,也就是说地铁、高铁还会造下去,到2020年所有50万人口以上的城市全部通高铁,所有大城市全部通地铁,上海地铁总量现在都超过香港了。

2009年4万亿投资,4万亿算什么?把它当风筝放了,现在40万亿都有了。

那么投资谁来出钱?表面上是地方政府出钱,事实上是谁存钱谁出钱,谁买地谁出钱,谁买房子谁出钱,也就是说现在资金的周转一定是通过印钱的方式,一定是通过把利率打到最低的方式,然后地方政府跟企业摆脱债务负担。

我的预判是,未来5至10年我们的实际利率维持在零利率甚至负利率的位置,货币基数上升。

国企如果负债率到177%的话,怎么办?让在座所有人买资产,把国债的负债打下去。

从去年开始,地方政府的负债基本上急剧上升,今年上半年还在通过各种平台继续负债。

所以,敢出房产税吗?敢把地价打下去吗?如果有一天中国的房地产总体均价大幅下行,而地方政府根本没事,举重若轻的话,只有一个理由,中国的宏观经济已经好了,也就是说经济转型已经成功了。

大型房地产公司在金融化

中国的有钱人或企业在做什么?在做两件事。

为什么土地是中国最重要的硬通货?有人说因为掌握在政府手里,所以土地才值钱。不是的,我们也曾经房地产下跌过,大家也曾经不买过啊,那为什么土地现在那么值钱?

第一件事是抢资产,抢夺品牌资产,抢夺土地资产,还有保险资产。几乎所有大型房地产公司都在金融化,所有金融公司都是全牌照,全牌照里面一定有一个牌照——保险牌照,因为保险牌照是来现金最容易的东西,是现金流最好的。

为什么房地产会成为最重要的润滑剂?我认为只有一个理由,中国的金融需要抵押品,抵押给你一堆股票,可能3年之后就一分钱不值,信用太差了,差到除了房地产什么也不相信。

这说明如果没有抵押品的话,金融是没有办法运作的,需要一个大家都相信的抵押品,需要一个大家全相信的储蓄罐,那就是房地产。

第二件事情是国际配资。你觉得美的是珠三角的企业,但最近在日本买了个研发中心。你觉得三一重工是长沙的企业,人家把总部搬到北京去了,在欧洲买厂房。法国波尔多地区,十分之一酒庄都是中国人的。中国人现在逮啥买啥。

深圳在我眼里,未来发展,一是金融,这一块儿未来一定是溢价最高、房价最高的地方,因为这部分人的单位GDP最高,人均财富也是最高的。

二是地铁所到的商业要害。有了金融,有了轨道交通,有了地铁,依此类推,是房子最贵的地方。

大家可能会问深圳房价“会到20万/平方米吗?会到30万/平方米吗”?


我想说的是:现在不要问了,跪下祈祷吧!

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编辑:小水

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