住在龙城

随着房地产政策、适龄儿童入学等教育政策的变化，学区房、学位房在交易中所涉及的纠纷和法律问题愈加复杂多样。今日，记者获悉，开发商利用学位房作虚假宣传、学区房房屋学籍被占用、购房后出卖人迟迟不迁出户口等等，成为当前学区房纠纷的主要原因。

太原某地产公司在其销售时宣称“教育大盘”“买房就上重点学校”。于是，业主张先生将“是否能上重点学校”视作买房的重要考虑因素，随后他购买了一套两居室的小户型。后来，业主张先生及其他业主们发现，所谓的重点学校迟迟未开工，于是很多业主开始了维权活动。

是否可以走司法程序起诉开发商？商品房的销售广告和宣传资料是否应该成为合同内容？这是很多业主关心的问题。

国家工商总局发布的《房地产广告发布规定》要求，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

太原艾伦律师事务所律师田源认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应承担违约责任。因此，该承诺应当视为合同内容的一部分。

也就是说，开发商所做的销售广告和宣传材料，是不是合同内容，需要就宣传的具体内容进行定性。要看宣传内容对合同的订立以及房屋价格的确定是否有重大影响。本案中的宣传内容因其内容明确且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，所以根据法律规定应为合同内容。

如果开发商最终无法保证买房人通过购房而入学，其宣传构成虚假宣传，违背了诚实信用原则，开发商应当承担相应责任，对买受人予以补偿。