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董韶川:金融化是写字楼发展趋势 个人投资需谨慎

http://www.0351fdc.com      2017/3/28 16:44:00      网易房产      评论: 0


董韶川:金融化是写字楼发展趋势 个人投资需谨慎
戴德梁行深圳地区常务副总经理董韶川


网易房产9月20日讯  9月16日下午,由戴德梁行举办的“银行及金融业房地产研讨会”在深圳四季酒店隆重举行。会议邀请了五十多家国内外知名银行及金融业代表,共同探讨中国超高层地标项目的发展轨迹、深圳写字楼市场的发展趋势,同时聚焦市场热点互联网+时代金融企业的选址策略,提供全球化战略性的指导建议并解读未来趋势。

本次会议上,戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙等多位高层就“互联网+金融+地产”主题发表了精彩的主题演讲,网易房产作为本次活动的独家媒体支持,对此次研讨会进行了全程直播。

会议结束后,戴德梁行深圳地区常务副总经理董韶川接受了网易房产记者的独家采访。董韶川认为,现在写字楼的发展已经很成熟,除了硬件水平和管理水平,更重要的是开发者的开发理念:打造一个怎样的商业环境,提供一个怎样的配套服务,才能够满足客户需求,符合时代发展。

他表示,“接下来深圳的写字楼会慢慢地金融化,这是一个趋势。金融化无疑会对产品的各个环节,从开发设计、租赁管理、后期的管理,到怎么去与资本市场对接,会有一个全新的理念。”

他分析指出,深圳写字楼物业的分化会越来越严重,同一片区的写字楼的租金差距会越来越大。同时,各个物业在其区域的属性之下,其整个产业特性或表现形式会更加明显。

关于当前的写字楼市场是否适合投资这一问题,董韶川认为,深圳的经济发展潜力巨大,写字楼市场的需求量很大。之前写字楼的产品价值更多取决于它的地段,可能以后是取决于发展商对这个产品的定位,它的营运管理和整个服务的配套。

他表示,“投资写字楼需要一定的时间和机遇,但对于个人做商业地产的投资,需要非常谨慎。”


董韶川:金融化是写字楼发展趋势 个人投资需谨慎
董韶川接受网易房产独家采访


以下为采访实录:

网易房产:深圳写字楼未来发展的新格局和新趋势将会是什么?

董韶川:刚开始散售的写字楼是一种销售产品,它已经开始慢慢地转入到单纯地、整体地去持有和经营,并注重其硬件水平。注重硬件是业主比较各写字楼地电梯大堂的高度等设备,以衡量一个写字楼质量的好坏。现在评价写字楼已经到第三个状态,就是开始注重物业管理的品质。这个写字楼是港资的管理,外资的管理还是本土企业的管理,其服务品质已成为一个重要的衡量写字楼好坏的标准。

现在写字楼的发展已经很成熟。除了交楼质量和管理水平,更重要的是开发者本身的开发理念:打造一个怎样的商业环境,提供一个怎样的配套服务,才能够满足客户需求,符合时代发展。尤其是在互联网时代、绿色经济时代,开发者开始用不同的开发理念看待写字楼这一产品。我觉得接下来,写字楼会从一个产品进入到金融的时代。因为商业地产最终还是一个金融产品。

所以,从这个角度来看,接下来深圳的写字楼会慢慢地金融化,这是一个趋势。金融化无疑会对产品的各个环节,从开发设计、租赁管理、后期的管理,到怎么去与资本市场对接,会有一个全新的理念。这样的话,我们会明显看到,以后这种物业在表现上,即内在的驱动上,分化会越来越严重。一些分散业权的物业,其市场的价值认可度会与真正拥有了前瞻的管理理念,各省资源匹配相协调的物业的差距越来越大。以前我们可能是看片区,片区的租金会比较类似。但以后同样的一个片区,写字楼的租金会有非常大的差距。这会是未来一个非常明显的趋势。

第二个能明显感知到的是,各个物业在其区域的属性之下,其整个产业特性或表现形式会更加明显。不同区域的城市功能和产业功能不一样,这种功能之下的客户群也会有自己的特色,也会随着市场不断成熟。发展商在设计、开发的时候,会考虑未来这个区域的特色和客户的需求,也会更有针对性的投资和建设产能。不会像以前,发展商会在第一阶段、第二阶段和第三阶段的表面因素下功夫。因此,我觉得这可能是未来写字楼的变化形式和内在动因。 

网易房产:在当前的房地产市场中,您认为写字楼还适合投资者们去投资吗?

董韶川:我觉得短期内,聚焦深圳,特别是在一些核心区域内,其城市发展和经济发展的潜力是巨大的,尤其是在现代服务业和金融业占GDP比例高,深港的融合,政府对前海的规划等情况下,市场需求量是巨大的。我认为在一到两年内,写字楼投资还是有很好的投资价值。

写字楼产品是一方面,它的产品价值之前更多的是取决于它的地段,可能以后是取决于发展商对这个产品的定位,它的营运管理和整个服务的配套。对单个投资者而言,整个商业氛围、商业环境对写字楼的影响有限,所以个人投资者在选择产品时,要更加理性、谨慎,他与机构可以影响的资源,和给客户提供的综合性服务,不是一个重量级的。


所以我觉得投资写字楼需要一定的时间和机遇,但对于个人做商业地产的投资,需要非常谨慎。

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编辑:小水

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