住在龙城

其实很多人都会向我表达对楼市现状的担心，觉得当下这个市场充满了各种危险，下一次崩溃的打击似乎都会在眼前。但是每当有人和我这么说的时候，我都会呵呵一笑或者不说话，因为本质上很多的言论是非常经不起推敲的。比如说我们日常感知的是，太多人谈论着如果全面开征房产税会造成房价下跌，我就发表过朋友圈表达疑惑。

其实全世界大量的税种存在的理由一定是因为这个行业发展的太好了，所以政府想和参与者一起分享成果才会推出一个税种，房产税存在的理由也是如此。上海重庆等地甚至已经征收房产税很久了。所以其实本质之间一个政策的影响，我们总是因为恐慌所以让自己处于一个过渡焦虑的状态，而这样的状态其实更多的时候会让我们处于一个非理性的状态。当然，这不代表我对政策的不够重视或者说我忽视政策对整个楼市的影响。其实在我心中一直有条线，当楼市里如果真的发生了这些信号的时候，可能就真的是变天的时候。今天和大家说说，房地产里我最担心的到底是什么，当然我这里说的担心是这些的出现，会对房产造成本质性影响。以下的内容都尚未发生，但是需要印在我们的脑海里。

1、出现真正意义上替代房产的投资性产品。我曾经说过一句话就是：现在的房价是有泡沫的，但是这个泡沫是钢铁做的。房地产一直处于一个非理性的状态，一个很重要的原因就是目前整个社会一直没有给到普通民众一个长期稳健的投资性产品。我们想想，这么久以来，几乎每隔一阵子就出一个好的理财产品，但是几乎本年之内都会破掉，股票市场我就不说了，再比如互联网金融、P2P、PPP等等。正是因为这样的趋势，所以大家每次被教育一次之后都会暗示自己：好像只有买房比较靠谱。我在真有好房里收到的留言最多的一个问题是：这套房子我是要自住的，但是希望房价后期有稳定回报。

正是因为投资性需求的不可分割，造成了用户在买房状态时候的非理性。对于任何一个行业的治理都是要疏堵结合，目前我们的重点一直在堵的阶段，另一头土地端口没办法增加入口，那么其实就需要在钱的维度增加出处。国外房价为什么一直没那么离谱，因为别人有太多的理财方式可以解决，让钱有第二个值得去的地方，那么在楼市被打压的状态下，用户才会退让。同理房产税也是如此，如果不改变房地产供不应求的状态，房产税只会增加购房者的成本。。我一直认为房产税爆发最大威力的时候，就是辅助开一个好的理财类产品，这样真正的投资性房产持有者自己就会算一笔账，然后他们才有可能考虑规模性抛盘，从而干预房价。

2、强制控制房产的变现能力。房产投资圈其实有一个概念叫存房，什么意思，就是你如果手上有钱没地方去那你就应该把钱存在房子里，因为房子随时可以变现所以不用担心钱拿不回来。正是因为房产非常好容易变现，所以这个池子里天然的蓄了很多的资金，大多数投资者看中的就是房产不仅增值稳定，变现周期也很稳定，只要你有意愿，大概率2-3个月后就可以拿到现金了。这一点也是投资房产有魅力的地方，我每个月固定还贷就可以了，如果哪天我现金流撑不住了我卖掉房子就好。这个特性几乎让买房人不用考虑自己的现金流，各种银行关于购买者的收入以及还款能力审核几乎就是走个形式。所以如果哪天政策规定房子不允许交易了，或者说限售时间要拉长到5年以上了，再或者说房产不让你抵押，不承认他的资产价值了，这或许就是风险开始囤积的时候了。所以你看一个城市，其他不用看，看银行的放款速度，本质上也能看出这个城市对于房价的敏感性。放款快的那么房子的流动性强，放款慢的就说明城市已经预支到了一定程度的风险希望降低速度。就是这么一个道理。

3、限制真正首套贷款的发放。房地产当年可以轰轰烈烈的发展，最重要的一个政策就是买房可以贷款，正是因为这个政策，可以让大量的普通老百姓可以买得起房子。当然也是因为这个政策，让不少投资者可以用上借杠杆这个手段让自己的资产可以以小博大。所以最近对于不同套数的放贷标准和放贷利率都有不同程度的界限。如今这一点在上海就特别明显，首套公积金就是可以九折，首套商业就是可以基准，二套就是必须上浮10%。如果哪一天出台一个政策，对真正意义上的首套房，首付要开始调整，那可能就是一个非常值得注意的信号。首套首付如果大幅上浮，那就说明一个现象，就是开始不支持刚需住房消费了。那如果连首套的住房消费都不支持，那其实已经说明这个城市的购房需求已经饱和，剩下的不论是否首套那都是投资性需求。到这个时候了，后面的政策打击力度可能就会开始了。当然，目前来看这样的现象离我们还有点远，但是这个信号确实值得注意的。

4、出台釜底抽薪类政策。其实对我来说我一直担心的是楼市会不会出台一个彻彻底底的政策。如今的租售并举已经算力度很大，但是骨子里尚不属于颠覆式政策，依然属于在行业外围重新构建一个租赁市场。那什么是釜底抽薪类政策，举个例子来说，如果未来农村宅基地和城市的土地可以无缝流通，那么可能真的就是一个彻底的变化。现在我们对楼市的预期一致是未来会供不应求，本质是因为商品化用地稀缺，而这条红线能够被守住的核心是目前农业用地没办法正常的市场化流通。也就是这个政策，让本来可以比较规模的土地供应突然就少了绝大部分的来源。我曾经以为小镇计划可能会改变土地供应的节奏，但是目前来看还是没有。所以未来关于农村宅基地如何高效出让，18亿亩红线是否会放松，重庆的地票模式是否会全国化复制，但凡涉及到楼市供给面的东西都值得我们的注意。这样的釜底抽薪的政策虽然不会短期内出台，甚至不会突发性的出来，但是我们需要留意的是一些日常的优化举措。这些举措可能我们都不会留意，但是却是对行业走势有着任重而道远的作用。

5、异类性产品的不可控。其实我曾经在不同场合都和朋友说过，不要去买那些三四线城市什么酒店式公寓啦，loft啦，商住两用啦这种中间业态的产品。不是说这些产品没有意义，或者不存在价值，而是在三四线城市里，这些产品最不可控就是政策风险。因为他们存在的理由天然的就是游走在灰色地带，而三四线城市的政策变动性是非常明显的。而这样的波动第一个治理的就是这样的产品。外地的我就不说了，哪怕是在上海，酒店式公寓也会在某些时间点被定义成不符合标准的产品。我们不能祈祷这种治理永远不会发生，因为我们买了房子在自己手上短则两三年，长则数十载，必须要考虑这个维度。

6、你自己。最后要说的，其实是我最想说的，在楼市里我们看透了市场，往往却看透不了我们自己。买房首先要看对房产的预期，第二其实是要关注你自己的预期，你对自己未来这三十年的现金流掌握度到底是怎么样的。曾经行业内有一些言论，就是买房你不要放现金在口袋里，要全部花掉变成负债，买房贷款越多越好。这种逻辑有他正确且客观存在的基础，但往往死的最惨的都是那群高看自己把现金流弄的很紧张的人。盘点最后死掉的炒房客，没有一个是因为房价跌了死的，九成是因为还不上贷款现金流崩了死了。之前我和上海一个做不良资产的朋友聊天，他就说一句话：手里过了这么多套资产，没有一套资产是不良的，都是人不良。所以我一直提倡的是要认识自己，人有自知之明是一个非常好的习惯，客观对待自己的，你才能真正意义上客观对待房子。其实淡市和旺市，我们都会受到各种各样的诱惑，合理拒绝诱惑，本质上也是认识自己的开始。所以不知道各位看完这篇文章感受到什么，我希望我聊的这些让我最焦虑最担心的东西，本质上是希望大家可以明白房子的本质。我担心替代性投资产品，是关乎于钱；我担心变现，是关乎流动性；我担心首套贷款，是关乎政策支持程度；我担心釜底抽薪，是关乎楼市供给面；我担心你，是关乎人心。

其实这些一个个点，构成了房产的全部，也绘画出楼市不可控的面貌。我希望大家明白地产走势是因为什么造成的，也更加希望大家明白，哪些是根本不会影响楼市走势的。只有这样，你才能真正意义上做到理性，不会被别人牵着鼻子走。毕竟，最后住进房子里的，是你和你未来这30年的时光。