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房地产投资之写字楼篇:盈利模式多样,投资机会广阔

http://www.0351fdc.com      2018/12/14 9:22:00           评论: 0

随着中国在全球房地产市场中作为主要投资国强势崛起,投资者更多地将目光转向投资商业地产。

由于城市化进程加速,中国城市的规模和建设将面临新的需求,商业地产市场有很大的空间和潜力。在未来几年,中国商业地产投资规模将会进入一个放量扩展的阶段,预计到2020年,中国商业地产投资规模可突破2.3万亿元。

在本篇推文中,赢城聚焦写字楼,并对其市场概况、行业驱动力和投资机会进行简要的介绍。

投资规模增长放缓,需求及政策环境利好

全国范围来看,近年来写字楼投资规模增速有所放缓。一线城市写字楼空置率低,租金仍有上涨潜力;部分二三线城市写字楼空置率高,短期内租金可能仍将维持相对低位。

投资写字楼有多种盈利方式,因此受到投资者的青睐。此外,写字楼产品供给区域集中,形式多样,供给量受经济影响较大。

近年来写字楼市场受到国家相关政策利好,并且退出渠道拓宽,因此写字楼具有较好的投资前景,目前零售地产改写字楼已成为风口。

写字楼投资金额稳健增长:

我国政府在2010年底投资4万亿以扩大内需,基建项目是4万亿刺激的主要投向之一,因此写字楼市场也蓬勃发展。2011-2013年写字楼投资增速保持较高水平,在2013年高达38.2%。在2013年之后逐渐下滑,回落到增速较低的水平。2017年,中国写字楼市场投资规模为6761.36亿元,较2016年增长3.5%。预计在未来3-5年,整个写字楼市场的投资额会维持在稳健的单位数增长,但增速放缓。

房地产投资之写字楼篇:盈利模式多样,投资机会广阔


一线城市租金有继续上涨潜力,二三线城市租金预期低位:

北上广深一线城市的写字楼空置率较低,新增供给量较低,考虑到净人口流入,租金还有继续上涨的潜力。部分二三线城市明显过去几年新增供给规模较大,空置率较高,需要时间消化,租金预计维持低位。

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行业驱动力:

需求长期增长,退出渠道拓宽

▍第三产业占比不断提升:

未来的5-10年将是中国经济结构的转型期,制造业将逐渐向高附加值产业转型,服务业和消费将成为更加强劲的增长引擎,金融、科技、互联网、专业服务类企业迅猛增加,成为写字楼租赁需求主力军,奠定了市场长期稳定增长的基石。

▍国家政策利好:

2016年5月1号全面实施营改增政策,首次将不动产列入抵扣范围,降低了企业置业投资的门槛和成本。企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加。此外,5月初住建部出台的房屋租赁新政规定,允许将商业用房按规定改建为租赁住房,鼓励投资写字楼的收益权利,进一步刺激了写字楼投资需求的增长。

▍退出渠道拓宽:

2015年以来,我国房地产企业(项目)资产证券化的需求旺盛,发行产品数量和融资规模快速增长。发行数量从2015年的17个上升至2017年的121个,发行规模也从2015年的232亿元上升至2017年的1782亿元。民营企业、外商投资企业逐渐成为融资的主要力量,据CBRE估计,中国商业地产市场有望在未来三年内迎来约140亿美元的跨境资本。

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投资机会:

盈利模式多样,投资机会广阔

写字楼盈利模式多样,灵活度高:

购买写字楼之后,写字楼所有者有多种投资方式。可以自己亲自经营使用;也可出租给他人经营使用、坐收租金;或委托商管公司代为经营,坐收利润分成;还可以待价而沽,等写字楼增值转手获利。当需要资金时还可以用它作为抵押品,获取信贷资金。在它被抵押时,仍可以用各种灵活形式加以经营。

投资机会——零售地产改写字楼:

传统百货、零售店受到电商的冲击,租金增长缓慢,空置率高,而部分一二线城市写字楼供不应求,租金高企。

在此背景下,北上广深四个一线城市的“商改办”领域最近一两年正在成为风口,以万科、保利为代表的开发商大量购进了城市更新项目。

四个一线城市中,深圳、广州两市走在城市更新前列,两地参照香港设置了专门的机构——城市更新局,以协调管理城市更新项目。在城市更新项目的实施率上,深圳已经由2012年的不到7%提升到17年的29%。

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