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商务写字楼项目,物业如何早期介入?

http://www.0351fdc.com      2019/1/21 9:03:00      现代物业杂志      评论: 0

每栋建筑在建设过程中因种种原因都有遗憾、缺陷之处,不可能极尽完美。建筑商对客户使用需求和物业管理的需求,在建设时不能给予关注,交付后的硬伤往往都无法改变,这些先天的缺陷将成为物业后期管理的困扰。为避免后期运行管理障碍,物业公司需要加入到前期设计、规划、设备选型、施工管理、查验物业的工作中,提出建议,使其尽可能完善。

但是,房地产建筑成本控制与产品销售定价和项目定位有关,同时也决定了项目整体设备选型、配量和品质的高低,那么有效地平衡建筑各方面的造价就很重要。如何精准投入,同时能获得客户高关注度和高满意度,让开发公司、设计人员了解客户的关注、需求和物业实用点,重视和采纳物业管理早期介入的意见,并在建筑各环节实施改善,就有很大的困难。原因很多,以下是个人意见与大家分享。

影响早期介入的基本因素

目前很多物业公司已经意识到早期介入的必要性,但是在实际操作中,却因种种原因面临困难:

1、物业公司有机构却未实质性开展工作;

2、公司技术人员专业度不够,发挥不了应有作用;

3、开发商有意识但未重视;

4、设计单位和施工单位不重视、不理解、不支持物业管理早期介入工作;

5、业主无法参与规划、设计、施工环节;

6、法律法规无相关规定。

早期介入的策划

早期介入的初步策划

1、项目可行性研究分析;

2、组建团队;

3、拟订物业管理预案,对未来管理思路和模式进行策划、讨论,为保证达到管理指标必须在建筑物规划方案、设计阶段、施工阶段就参与决策,作用于未来项目亮点;

4、早期介入计划;

5、介入关键点梳理;

6、开发公司高层建设成立对接部门;

7、开发公司与物业公司会议制度;

8、开发公司合同评审流程。

早期介入计划

物业公司从客户关注点和管理及运作的角度,为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。根据物业管理早期介入周期(自规划起至项目承接查验结束),制订早期介入工作计划。

早期介入的组织实施

可行性研究阶段

在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平,周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议,减少决策盲目性和主观随意性。

规划设计阶段

物业公司角色:充当顾问,根据项目综合性质特色,提供指标性、可行性优化意见及空间、功能分区、设备布局、设备选型等调整意见、跟踪设备安装情况提供装修相关建议。

侧重于从以下方面提出看法和建议:

养护、维修方面——建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。

日常管理方面——中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准;人流通道、车辆进出和停放,保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实;垃圾容器及堆放、清运点的设置,外立面附属物预留位置及孔洞大小。

日后管理服务方面——从物业现有总量,使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发,考虑各类商业网点和生活、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。

建筑方面——综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用;公共活动场所与道路循环系统;房型功能构想与匹配比例,内外装修标准等,以提升物业内在价值和环境效果。

针对项目硬件及配套设置提出各项合理建议,参与项目概念设计、扩初设计、施工蓝图研讨、图纸会审等阶段的相关会议。从方便业主使用和今后物业管理的角度,针对项目总体规划设计、交通布局建议、功能分区、消防布局、泛光照明、绿化景观设计及设备配套与智能化配置等方面分别展开评估、分析,提出优化方案的可行性建议。

针对项目在日后使用功能设计方面提出各项合理建议,物业用房及配套服务用房建议、信息发布系统、智能化系统、安防及外来人员控制系统、景观灌溉系统等。

参与施工图审核,关注安装位置合理性、安全性、是否缺项漏项及设计建议是否落图。

项目的能源在写字楼物业管理开支中占有相当大的比例,任何不必要的浪费均造成管理成本的剧增。 在项目节能管理方面,物业管理公司将结合后期的运营维护等成本方面进行全面考虑,对于设备的选型、选材等方面提出合理化建议。

在管理成本中系统地建议项目日后使用过程中的节能方案,包含项目管理行政节能手段、系统设计影响到的项目节能降耗即系统设计,设施设备能耗专业性分析与建议(泵、灯具、智能化控制系统等),运行及管理费开支等。

在装修设计与选材和配套方面,物业管理公司将结合以往管理服务经验,提出符合本项目的最佳建议与方案。

合同签订阶段(关注物业相关内容)

1、维保期限。

2、维保速度。

3、维保备品备件。

4、维保主体规定。

5、维保单位信息。

施工阶段

1、隐蔽工程:防水层、吊顶、基坑、绿化土壤处理。

2、安装工程。

销售阶段

物业公司角色:销售助理。销售配合期的工作重点是销售现场的具体服务接待并组织销售服务物资的配置与采购;对销售现场进行布置或提供布置建议;培训销售人员物业管理相关知识;签订物业临时管理规约和前期物业服务合同;配合销售(客户有关物业管理的咨询)。

竣工验收阶段

竣工验收是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后,达到了该工程设计文件所规定的要求,具备了使用或投入的条件。由建设单位、施工单位、物业公司、政府工程质量监督部门等共同进行。

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