为此,本报记者采访了太原市房地局物业管理处、山西省房产协会、太原市物价局、太原市家装协会,并请太原成诚律师事务所张秋峰律师为商品房办理交房手续时业主所交纳各项费用的依据等做出解读。
物业公司收取费用
1、装修押金
案例:家住省城体育路某小区的刘先生新房装修前,物业公司收取了1万元的装修押金,说只要不损害房屋结构及物业设施,装修完就退。刘先生不明白的一个问题是收费额度,为什么有的小区只收千元,有的甚至由装修公司来付;还有一个问题是利息,这笔钱一压就是好几个月甚至一年,中间的利息谁付?
收费标准:太原市装协工作人员介绍,业主在收房时需和物业公司签订《房屋装修协议书》,要求装修前需交纳装修押金。目前,这笔费用有的是由业主交纳,有的是由装修公司交纳,有的是这两者共同交纳。目前,国家对此尚无明确规定,所以随意性较大,各物业公司间费用差额也很大。
交费缓急程度:办理交房手续时交纳。
律师解读:装修押金相当于一种保证金,当装修中出现问题时,物业公司可以依约扣除押金,业主依规装修完毕后,装修押金如数退还给业主。至于中间产生的利息,应由物业公司支付。
2、物业费
案例:张女士家在省城河西某小区,物业公司交房前要求业主先支付5年的物业管理费,一百多平方米的房子合下来有两万元。张女士说,物业费用于小区公共设施设备运行维修保养、共用部位维护及管理、绿化养护、清洁卫生、秩序维护等。交是应该的,该不该一收5年呢?
收费标准:2005年9月15日,太原市物价局、太原市房地局联合下发《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》。按照物业管理单位的资质、管理水平、服务水平等标准,共分为五级,收费金额从高到低为1.3-0.4元/m2/月,同时可以根据具体的小区条件上下浮动20%。
交费缓急程度:办理交房手续时交纳。
律师解读:省城大部分物业公司会在开发商交房时向业主收取半年至一年的物业费,交费超过一年以上的,除非业主与物业公司事先签订了相关合同,否则为不合理收费。
3、车库及停车费用
案例:在长治路某小区内居民停车位非常紧张,停车费是30元/月,并州南路西一巷的某小区,停车费是320元/月,地处亲贤街的某小区,停车费是400元/月。几个相隔不远的小区,停车费用相差数十倍。去年夏天,五龙口街某小区的物业公司为缓解小区车位紧张状况,打算把小区的地上公用停车位改建成固定租用车位,并向车主收取费用,遭到业主抵制。业主们说,小区的公用停车位属于全体业主所有,物业公司无权擅自改变。
收费标准:《太原市车辆停放服务收费标准(暂行)》中规定,住宅区域的停车场(位)车辆停放服务收费实行政府指导价。分为露天、露天智能化、非露天、非露天智能化停放,小型车的基准价分别为每月30元、40元、70元、180元;大型车的基准价分别为每月60元、80元、100元、200元,浮动幅度为上下20%。
交费缓急程度:开始使用车库及停车位时按约定时间交费。
律师解读:车库及停车位如已卖给业主,物业公司只能收取管理费用;如作为小区业主共有财产,出租租金应为全体业主的共同收益;车库及停车位如由开发公司保留或出售,进行经营性管理,所得收益归产权人。
房产商收取费用
1、公共维修基金
业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业所在地建设(房地产)主管部门代管,主管部门可委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并开立住宅专项维修资金专户。
收费标准:商品住宅的业主需按物业的建筑面积交存,首期数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
交费缓急程度:办理房屋入住手续前交付首期。
2、契税
收费标准:143平方米以下住宅收购房价的1.5%;143平方米以上住宅和商业用房收4%。
交费缓急程度:办理交房手续时交纳。
3、面积差额费
房屋实际面积与预售面积出现差额后的费用结算。
收费标准:按交易房价收取,多退少补。
交费缓急程度:办理交房手续时交纳。
物业公司代收费用
包括有线电视费、水费、电费、煤气费、煤气保险费、采暖费及相关入网费用,一般在6000元—10000元。
收费标准:山西省物价局、太原市物价局的相关规定。
1、煤气保险费为每户0.30元/月,使用价格为0.75元/m3,预交额度不等。
2、有线电视根据初装技术设备不同,每户的初装入网费为300元或500元,收视费用为23元/月,通常预收一年。
3、水费2.35元/m3,预交额度不等。
4、电价0.477元/千瓦时,预交额度不等。
案例:2006年9月搬入五龙口街某楼盘的吴先生称,购房时,售楼人员称配套齐全,水电入户。入住后,他才得知该小区的水并非市政自来水,水费比市物价局公示的费用高出一倍,所以他和一些住了两三年的老业主至今没交水费。
律师解读:业主办理交费手续时,应注意相关费用凭证的主体是否与有权收费主体相一致,并应了解所缴纳费用的合法性和合理性。
吴先生遇到的情况很有代表性。正常情况下,开发商在售房时应向业主说明入住后水、电、暖等配套费用的具体情况。按通常理解,自来水是市政自来水,若开发商没特别说明,即构成违约,并承担相应责任。但供水单位不是开发商,业主拒交水费,即构成对供水单位的违约,供水单位可要求业主承担责任,或依据合同法单方解除供水合同,停止供水。
因此,吴先生不能拒交水费,但他可要求开发商承担违约责任。
1、面积测绘费 房屋办理产权证前必须请专业的测绘公司对房屋面积进行精确测量,以此作为房产证面积记载依据,测绘费是办理房屋产权证时必须交纳费用。
收费标准:目前省城房屋测绘收费标准依据的是晋价字(2003)236号《山西省物价局关于制定房产测绘标准的通知》的有关规定。根据规定,商品住宅的收费标准是1元/m2。
律师提醒:面积测绘费由委托测绘人支付,无资质测绘公司的测绘结果不具备法律效力。
2、房产交易费 房产交易手续费属经营服务性收费,根据省物价局、省建设厅共同发布的《关于规范房产交易手续费有关问题的通知》,新建商品房转让的交易费标准是建筑面积3元/m2。
3、水电煤气增容费 根据房地产开发管理财务核算管理的有关规定,该费用应计入开发商的开发成本,已计入房价,不能再次向购房人收取。
4、宽带、通讯设施铺设费 该费用应由供应单位承担,业主只需承担入户安装费(即常说的初装费)。
5、装修垃圾清运费 太原市物价局工作人员介绍,这笔费用不是强制性收费。业主如能自行及时处理装修垃圾,不影响小区公共卫生及其他业主的利益,可以不交。收费额度由物业公司和业主协商约定。
另外,业主如办理房产证还需向房产交易所交纳房产证工本费、印花税、产权登记费等。
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