住在龙城

“住宅用地70年期满后，我的房子还能不能属于我？”“老人想要以房养老，可是把房子卖了就没地儿住，能不能保留居住权？”最近，《民法典》的各项内容亮点多多，引起了市民的热烈讨论，其中最受读者关注的就是“住宅建设用地使用权期限届满自动续期和居住权”入典。

70年大限这样解决

很多市民都了解，商品房的产权最多是70年，房屋产权到期后会怎么样，是国家收回，还是自动续约？对此，《民法典》第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

对此，山西税渡律师事务所杨晋武律师称，这条规定意味着住宅土地使用权满70年之后，自动续期，不必担心被收回。也就是说，房子产权到期后，还是可以继续居住。但是，既然有续期的问题，那么肯定就会牵涉到费用。对于自动续期的费用问题，《民法典》中也有提到，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。也就是说费用可能全免，也有可能部分免，具体的还得依据相关法律来决定。所以就目前的形式来看，市民不必担心产权到期后的续费问题，相关法律法规应该会陆续出台。

居住权人这样规定

对于市民普遍关注的居住权问题，《民法典》三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。杨晋武律师称，居住权写入《民法典》，能够让一些弱势的人居有定所、老有所养，这是社会文明的一个重要体现。

如何理解居住权？居住权设立需要以书面形式订立居住权合同，同时需在登记机构办理居住权登记。“比如一个老人膝下有一子一女，一套房，老人临终前立了遗嘱：房子的产权归儿子，但是女儿有10年的居住权。这个就需要订立居住权合同，同时要办理居住权登记，才能从法律层面确定女儿的居住权。”杨晋武律师说，居住权具有极大的社会现实需求，居住权制度对于解决非继承人的居住问题、离婚后需要经济帮助一方的居住问题、以房养老问题等，都具有重要的现实意义。

以房养老有了保障

居住权是在不转让所有权的基础上，分离出一定期限的居住权利，这对弱势群体来说，可以保障他们的居住权，对于以房养老的老人来说也是恰逢其时。

时下，有机构推出“以房养老”模式，老人将房屋所有权转移给机构，通过合同约定获得一笔售房款；有不少老人因此上当受骗，居住权的确立可以解决这一问题。杨晋武称，居住权让选择“以房养老”方式的老人，可以通过办理登记手续取得居住权，可以获得更好的保障。比如，一个老人没有固定的收入来源，晚年生活无法得到保障，她有一套价值80万元的房子，居住权能解决她的困境。老人可以把房子卖掉或者抵押给银行，同时要求设立居住权：有生之年让自己无偿居住。这样，老人就可以按照市场估值，得到一笔养老资金，既提高了生活质量又保障自己的居住。

杨晋武律师称，居住权的确立，受益的不仅仅只有老人，对于租客，特别是大量公租房的承租人，也是一大利好。

二手房交易注意居住权

值得注意的是，设立居住权的房屋，其收益权和处分权仍然属于房屋所有权人(业主)。居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，如果该房屋设立有居住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定期限内继续居住。

对此，杨晋武律师提醒市民，购买二手房时，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权，如果有居住权，要提前在合同中明确，避免带来不必要的麻烦。