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地价再次逼近房价,广州楼市发力追深圳

http://www.0351fdc.com      2020/11/19 9:06:00      邓浩志      评论: 0

11月16日,天河牛奶厂地块最终以总价48.65亿元成交,被合景地产拿下。折合楼面价51463元/m,溢价率约19.68%,是目前天河最高的楼面价,在广州也仅次于时代中国拿下的石岗路AH051028号地块(楼面价55437元/㎡),成为广州楼面价第三高地块(第一仍是越秀南路地块)。该地块容积率为2.0,建筑密度30%,起拍价4.3万元/m,参与的房价就有十几家之多,总共经过了21轮竞拍才出结果。

简评

1、 天河再现地价接近房价的情况。

按照5.1万/m的楼面价,项目销售价格在7万元/m以上才有可能实现盈亏平衡,如果装修标准稍微高点,综合成本可能要接近8万元/m,再加上适当的利润,未来这个项目售价可想而知。获得该地块的是本地房企,对广州市场是非常的了解,基本不存在严重错判的问题。

这块地凭什么卖这么贵?地块容积率较低,只有2.0,按惯例可以做部分类别墅产品,这是可以提高销售单价的。不过项目也必定会有超过2/3的是洋房产品,近期牛奶厂几个次新二手洋房项目报价多数在6~6.3万元/m附近,和预期售价的7~8万元/m明显有不少的差距。只能说房企们还是非常看好该板块房价的升值前景。更简单一点理解就是其余未来1~2年内,这个版块的均价大致还能涨2万元/m。

2、 楼市进一步升温,广州开始发力追赶深圳。

广州新房成交均价在10月已经首次突破3万元/m(过去3年基本在2.5~2.6万/m间波动)。广州新房成交价涨幅在9、10月份都领涨大湾区所有城市,在全国也名列前茅。广州已经完全接棒深圳,成为大湾区国内房价上涨的“排头兵”。

从分区情况看,天河、黄埔、南沙几个区房价继续领涨全市。此次拍卖的牛奶厂地块位于天河区,区内目前在售一手项目极少,个别项目今年内就已经连续三次提价,总体上涨幅度超过10%。

牛奶厂地块挂牌出让后,周边二手房已经纷纷上调报价,而天河核心区更是普遍出现二手房业主提价惜售的情况。全广州,尤其天河房价的继续攀升已是大概率事件,于是房企纷纷阔绰出手,以增加广州的土地储备。今年至目前为止,包括天河、越秀、南沙等区域都刷新了楼面地价的纪录,全市楼面地价TOP1、3、4的纪录也纷纷刷新。市场热度已经有点2016年时的感觉。

今年房地产市场高热与疫情冲击下造成的经济低迷有密切关系,原因我已经说过多次,不再赘述。需要重点提示的是,从今年1~10月广州经济增速数据考虑,接下来半年内,广州各区采取实质收紧楼市政策的可能性比较小。因为只要了解一下近期公务员、事业单位等职工的工资情况就能窥视广州财政的一角。卖地是当前的广州财政极为重要的收入,不能停,也不能少,你懂的……

当然,类似的情况还包括很多城市,前几天我已经分享过大湾区9市近期的经济增速,除深圳+2.6%,其余都不咋地,所以东莞3个月出台5次调控政策,市场也仍无明显降温。所以我还是那个建议,赶紧买房!

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编辑:xin

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