住在龙城

明年起，全国楼市房价或将迎来大范围“降价”。为什么这么说呢？

01 政策周期影响

我国绝大多数地方的楼市都属于政策市场，没法用正常市场供需关系来解释。

政策市场的特色之一就是市场受政策影响比市场规律影响更深远，更有效。近年来，在国家“房住不炒”政策底线要求下，各地纷纷出台楼市具体调控政策。当然，调控的目的是要让楼市平稳发展，规避楼市泡沫和信贷危机风险，保障基础消费者的权益。

但是，在政策密集调控下，也打击了楼市投资投机行为。房产在中国人看来，几乎等同于家庭必需品，只是这个必需品比米面油的价格贵了N倍而已。试想一下，如果有人炒作米面油价格，会产生什么样的后果？这引起的就不仅仅是“消费不起”的市场现象，而且会产生严重的社会问题。

政策调控的最终目的，是要让房地产市场回归正常，回归到以供需关系自觉调控的状态中。

除此外，政策调控也从源头上打消了开发商“房地产必赚钱”的豪赌心态。房地产企业融资不得逾越三条红线：去除预收款后资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

抓住了房地产开发商回款、融资、还债这三个命门，就等于逼迫其必须将房价控制在合理范围内，甚至为了缩短回款周期和现金流，有的开发商不得不降价销售。尤其是三四线城市，当人口净流入不足，也没有了炒房客，市场需求陷入乏力之时，房地产开发商要想活下去，就只能不断压缩自身利润。

事实上，今年年底，北方已经有城市出现了打折让利销售的现象，而且政府监管部门也鼓励房企降价让利。当然，政策真正发挥作用还需要一定时间周期。

02 人口结构因素

首先说说中国目前的人口结构大环境。

截至2019年底，我国16至59周岁的劳动年龄人口89640万人，占总人口的比重为64.0%；60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，其中65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%。

此外，人口自然增长率除2016年有小幅回升，之后便呈直线式下降至3.34‰；总和生育率目前已经不到1.5，创历史新低。以联合国人口结构标准，中国在2000年已经进入老龄化社会。按照目前发展趋势，我国将在2022年进入深度老龄化阶段。

这意味着什么？老龄人口不断增加，适龄劳动力不断减少，社会生产力将持续不足。照此推算，在楼市中，我国每年至少减少100万人左右的购房主力群体。

抛开其他因素，在正常市场供需关系中，如果总需求人数不断减少的情况下，市场势必会出现供大于需的现象。而房地产开发商要继续在行业发展，降价或许成为唯一出路。

03 房地产库存问题

根据中国房地产协会数据统计，2019年全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米，环比增长2.1%，同比增长5.7%。这意味着2019年全年全国百城库存同比增长约6%。且库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长。

这其中库存压力最大也是最危险的有两类城市：第一类是北京、上海等一线城市周边的县级城市；第二类是滨海城市，包括厦门、舟山和三亚等城市表现较为明显。除此外，今年房地产竣工面积也保持了年均20亿平米左右的供应量，已接近供需失衡临界点。

一边是库存不断拉高，竣工面积持续增长，一边是购买力基数下降，购买需求降低。如此持续下去，将进一步加剧房地产市场供大于需。加之当前密集且措施力度较大的调控政策作用下，房地产市场短期内将出现严重的供需失衡局面。

除此之外，还有其他宏观因素，如普通人买房习惯“买涨不买跌”的现实，人口流动趋于基数稳定，适婚人数或结婚意愿下降等。

普通对于楼市的反应往往是后知后觉。但是，大地产商总是能先人一步嗅到市场的微妙变化。李嘉诚、王健林、潘石屹等地产商，在近些年持续积极降低负债、甩卖项目，甚至已经抽身离去。这些变化也无不透露出市场的微妙变化。

说了这么多，也别着急狂欢。毕竟基数如此庞大的房地产业，价格变动幅度过渡到普通消费者身上也只能表现出微乎其微的反应，甚至毫无反应。普通人真正能有直观感受，还需要一定时间来消化和反馈。