住在龙城

（以下文章来源于网友投稿，特此鸣谢！）

现在在太原，很多高端改善盘都会把自己定义为豪宅，但真正意义上的豪宅其实寥寥无几。

这里我也不去较那个真，统一以高端改善盘来定义。

还要再声明一下，本文所指的高端改善盘是指单价1.7万以上、面积130㎡以上的大平层，不包括别墅，也不包括在此单价区间内的学区房。

其实太原高端市场在过去一年的硬核调控之下表现的还不错：成交占比在不断扩大，价格也是相对稳定。

大家感觉去年太原到处在降价，但是看年度成交均价同比持平很是不解，其实是因为有几个高端改善盘在托着。

现在不光太原本地人，更多的外地人也进入了高端项目的成交客户行列，那么如何在太原买到具备真改善气质的核心资产呢？

本文从板块、品牌和产品三个选择维度给出一些建议，希望可以帮到有改善需求的客群。

1、选最有价值的板块

这里就要追溯一下太原高端市场的发展史了。

昌盛双喜城

2009年昌盛双喜城打出“世界晋商的家”，拉开了太原高端改善的序幕，到如今13年过去了，太原高端改善市场发展呈现出两个很明显的特征。

一是品牌化：本土房企逐步绝迹，品牌房企主宰市场。

湖滨晋庭

在2013年之前，太原市场还是有一些本土高端盘的，除了上面提到的昌盛双喜城，还有摩天石、湖滨晋庭，但是自那之后就逐渐品牌化了。

学府壹号院实拍

最近5年的高端项目无论是中铁建和融创的学府壹號院，还是恒大的悦府和天宸，以及万科中央公园、龙城金茂府、中国铁建花语堂、保利天悦、中海天钻等，无一例外都是品牌项目。

万达龙樾府实拍

二是南城化，目前北城在售的高端项目仅万达龙樾府，而南城在售＋待售的高端项目在10个以上了。

碧桂园丽华天境展示中心

在售的上面提到了一些，待售的比如碧桂园丽华天境、省体育学院地块、滨河世家、格盟项目也都在南城。

从位置分布来看，目前南城在售高端项目主要集中在龙城大街板块和长风西板块，龙城大街是传统的高端板块，长风西是近些年热门的高端项目聚集板块，尤其是丽华北片区，热度居高不下。

另外，从两个版块的热销程度来看，龙城大街要略好于长风西版块。

龙城大街位置示意图

龙城新区作为太原主城南移的首个区域，跟前几年风光无限的晋阳湖片区相比，龙城新区明显位于城市发展主轴之上，因为位置优势，其衔接新老城区的功能非常明显，对于改善型购房者和高端购房者而言，这个片区不容忽视，并且是品牌房企密度高的区域之一，稳居热门版块前三。

长风西位置示意图

长风西片区商业配套完善，作为城市新中心的长风商务区品凭借其优质的配套设施刷新太原河西新格局，五大场馆等坐落于品牌项目周边，随着片区的经济和人口密集度逐渐上升，片区内不同开发商不约而同挣抢这个区域，价值显著。

根据2021年销售数据来看：龙城大街＞长风西＞北城核心

2、选最适合的品牌

首先是安全性，尽量向央企和确定靠谱的企业靠拢，也不是说民营就一定不安全，但是现在这个形势真的很难说。

其次是代表性，也就是专注高端或者高端产品系在行业内名气很大、有很高的产品护城河、能引领高端市场潮流的品牌。

第三是圈层感，但凡有一定知名度的高端品牌，都有他自身的气质，吸引的客群也不一样，还是要找准适合自己的圈层。

3、甄别产品的优劣

一是物业类型。

依照产品价值排序，洋房＞小高层＞高层＞超高层。

这里要重点说一下超高层的问题，除非是城市极核心位置无其他选择或者有稀缺景观，其余的超高层都不具备改善价值，况且如果超高层还要卖到高层的价格，那就是收智商税了。

同理，同地段的洋房价值也不能否认，把它跟高层放在同一维度来比较也有失公平。

二是外立面。

高端项目外立面

高端项目在外立面上一贯是很讲究的，从材质到设计都追求一种极致的视觉感受。

这也跟它的用材有很大关系，用的比较多的就是石材＋铝板＋玻璃幕墙，最次也是真石漆，这些材料最大的特点就是贵，但是视觉效果极好，通俗一点说就是高端大气上档次，跟豪宅业主的身份相匹配。

太原已交付高端项目有外立面做的很不错的，比如恒大华府和融创学府壹號院，就是用的石材＋玻璃，但是目前太原在售高端项目外立面用材却是参差不齐。

建议看房的时候可以专门问一下或者留意一下样板间门口的精装交付标准，这个成本还是有区别的，有些项目看着售价低，关键成本也低啊，起码做到心中有数。

三是精装。

豪宅玩的就是精装，所谓品质，一定程度上也是透过精装来体现出来的，这一点主要表现在用材、品牌和配置上。

比如地面，普通刚需项目客餐厅地面基本用的瓷砖，但是豪宅项目以金茂府为例，客餐厅地面用的石材。

龙城金茂府样板间实拍

无他，就是贵，贵也是为了彰显尊贵感。

比如品牌，这个主要体现在厨房和卫生间的配置上，刚需项目往往追求实用，但是豪宅追求奢侈感，常见品牌比如唯宝、高仪、汉斯格雅、杜拉维特、西门子等，这些品牌你在金茂府或者花语堂的精装配置里面都能找到。

稍微对品牌家居有了解的就知道这些都是国际一线奢侈大牌，也是为了匹配豪宅业主的身份。

再比如配置，新风系统、中央空调、净水系统以及洗碗机，都是豪宅标配，不仅功能要有，还要一线大牌。

但是很遗憾的是，目前太原市场的豪宅项目精装标准正在经历倒退，某些自称高端改善的楼盘精装标准里面都能出现强化木地板，也是见了鬼了。

所以看房的时候还是要留意精装装标是否缩水，太原有些楼盘看着单价比竞品便宜1000，但是精装装标少的可不是1000啊。

还有就是精装风格的选取以及涉及到大区交付的精装双大堂，高端项目一般都是五星级酒店级别的挑高设计。

四是园林。

平心而论，太原高端改善项目的园林水准正在经历一场倒退。

太原高端项目早期的园林设计偏重观赏性，比如恒大的湖景园林、星河湾的护城河水系，也有利用自然景观的稀缺性来彰显园林优势的，比如早期的万达公馆和龙潭公馆。

而且早期的高端项目基本都是实景园林呈现，也就是销售阶段就能看见园林长什么样，但是很可惜，这种优良品质没有保存下来。

目前在售项目在园林基本就是靠着沙盘想象，有些在示范区也有一些呈现，但是跟交付标准也没有什么必然联系。

还有一些偏重讲功能性景观的，也有讲全生命周期的，我怀疑就是降标背景之下的说辞。

但是这一点光看着沙盘没办法鉴别，建议大家买房的时候多关注一下所选品牌同档次项目的交付情况来综合考量。

五是附加值

首先是会所，基本是高端项目的标配，而且面积都在2000平以上，关于这个我问过一些高端客户，有些觉得没必要，建议结合自身需求来定。

其次是科技系统，也就是大家常说的“五恒”系统，这个不光是开发商成本投入多少的问题，在购买端对于提升居住体验的效果也很明显，尤其是太原这样的北方城市，跟高端客户的匹配程度还是很高的。

我在之前的文章中提到很多次“价格和价值相匹配”的问题，刚需项目可能有很多无奈，但是对于高端改善项目来说这一点很重要。

目前太原在售高端项目质素良莠不齐，各方面减配情况也有，以上购买建议作为方法论，起码可以让大家在买房过程中识别一些明坑。