住在龙城

没有防臭弯头下水道的臭味就会直接冲到家里，要求开发商解决

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楼下是托儿吧？四号楼不开窗就熏人！

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是直角的，不会像以前的哪种时间长了有臭味，这点还说的过去。

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看看自己家屋顶下不就知道了么

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收了房的，楼里的下水管有没有防臭弯头？

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团结起来，争取自己应得的利益！

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你们都收了房子了啊？那算不算违约呢？

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管它怎么样，我是拿上钥匙了，有两个小问题，物业在验房单上写的是5—7天修复，你们闹吧，我是要拿房结婚呀，有赔偿告兄弟一声，谢了！

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延期交房违约责任的确定 　　□北京市中为律师事务所王震 　　 　　北京李女士去年7月买了北京硅谷兴业房地产开发有限公司开发的文津国际公寓。购房合同约定的交房日期为2006年12月31日，该房地产公司于今年1月30日通知李女士前去收房。办理收房手续时，李女士要求对方提供建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书和住宅工程质量分户验收表等三个购房合同中约定的文件，开发商无法提供，李女士则拒绝收房。 　　过了一个月，开发商说上述三个文件已完备，李女士要求出示时，公司说可以。于是李女士就办理了收房手续，之后公司仍无法提供所需文件。李女士认为在这期间，房地产公司应支付给她每日逾期交房的违约金，不知这一要求是否合理。 　　 　　律师答疑： 　　您完全有权要求开发商在交房时提供该三份文件。现行的《商品房买卖合同》范本第十一条约定的是开发商交付房屋所要达到的交付条件，而您与开发商已经约定了在交房时必须同时具备上述三份文件，根据“法无禁止、约定优先”的法律原则，该约定是合法有效的，合同双方必须遵守相关内容，否则即视为违约。具体在办理交房时，您有权要求开发商向您正式出示该三份文件的原件，经过您审查确认无误后，视为开发商达到交付条件，当然您有权要求留置该三份文件的复印件。如果您对相关文件的内容或数据产生质疑，您还有权向相关房产部门核实文件内容的真实性。 　　在有合同条款明确约定的情况下，如果开发商拒不出示相关交房文件，视为开发商没有达到交付房屋的条件，购房者有权拒绝办理入住，开发商将按合同第十三条约定的内容承担逾期交房违约责任。 　　对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。也就是说，面临开发商逾期交房已超过30日的情况，您有两种选择，第一是选择退房，您有权要求开发商退还购房款、房款利息和赔偿购房实际发生的全部费用。 　　第二是不退房，您有权要求开发商支付自2007年1月1日至3月2日的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应在3月9日前将前述违约金支付给您，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。 　　开发商将违约金仅计算到1月30日是不对的，因为在1月30日时开发商还不具备交房条件，不能视为已经交房。而在3月2日虽然您还是没有看到相关文件，但您已经同意并实际办理了入住手续，即视为开发商达到交付条件，3月2日以后的时间就不能再计算逾期交房违约金了。

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绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 　　1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 　　2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 　　3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 　　4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 　　5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 　　6)1只计算器---用于计算数据 　　7)1只水笔--用于签字 　　8)1把扫帚--用于打扫室内卫生 　　9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 　　正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 　　过程 　　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 　　B、《住宅使用说明书》--可带走 　　C、《竣工验收备案表》 　　D、面积实测表 　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 　　验收房子 　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 　　1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 　　2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 　　3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 　　【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 　　【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 　　【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 　　【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 　　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

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近一阶段，本市迎来新一轮入住高峰，伴随而来的是入住出现购房人与开发商、物业公司之间新的矛盾与问题，再次成为热点。近日，记者就有关收楼注意事项采访了北京市律师协会房地产专业委员会委员邓泽敏律师。邓律师认为，目前收楼中主要存在以下几大问题：规划、设计变更或小区缩水等问题；未与业主协商，开发商单方拟订补充协议，并以签订补充协议作为办理入住的前提；超出卖房时承诺的物业费价格收取物业费，并以此价格要求业主交纳物业费和签订物业管理合同，否则，拒绝为业主办理入住手续；本末倒置，要求业主先办理入住手续、交纳物业费等，然后才允许验房；相关质量问题及室内氨气等有害气体超标问题等。 根据经验，邓律师为业主提出4条策略，予以应对： ■应对规划设计变更或小区缩水问题 对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更(如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等)对规划部门提起行政复议或行政诉讼。比如大西洋新城业主因规划的改变提起行政诉讼案件等。 ■应对开发商单方拟订补充协议问题 对于入住时，以签订补充协议作为办理入住的前提的做法，应该说没有法律依据及合同依据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司不得以此阻挠业主的入住。从合同关系来看，业主与出卖人签订的是《商品房买卖合同》。业主方的主要义务就是按照合同约定交纳房款，而出卖人的义务就是按照合同约定交付房屋(交钥匙)。除双方另有约定，业主没有义务在收楼时签订任何补充协议，尤其是没有义务签订由一方拟订的“不平等条约”。 ■应对交房时物业费涨价问题 关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”签约实践中，房地产开发企业往往承诺物业费较低。但是，一旦买受人主张将物业费收费标准签订在合同中，房地产开发企业又极力反对。据不完全调查，98%的房地产开发企业在签订商品房买卖合同时不同意业主与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。因此，房屋交付时物业费涨价也就没有什么约束。而办理入住时，不交纳物业费、不签订物业管理合同，业主就拿不到钥匙，就不能入住。 合同是双方的意思表示，物业管理合同也不例外。从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方，因为开发商没有按照法律规定，在商品房销售时让业主与其选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。而且，从理论上讲，业主与开发商之间是房屋买卖关系，业主与物业管理公司之间是委托管理关系，业主交付了房款，开发商就有义务将房屋交付给业主。无论是开发商或物业管理公司，都不能以签订违反合同一方意志的协议作为业主办理入住的前提。 ■应对办理入住时程序本末倒置问题 至于办理入住时程序本末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。

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呵呵，楼下的托儿别装B了。开发商就没有一个好的，凡是说好的十有八九是托儿。物业公司据说也是他们一伙的，一群农民。 “楞是没有挑出什么问题”这话说的也太假了吧，怀疑。本来就花了那么多的钱买房，最后还要忍气吞声，损失自己应得的利益。人软被人欺，马软被人骑！

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大家不是说天和园物业很差吗?怎么今天去收房拿钥匙,物业公司挂着四五条四号楼业主送的锦旗啊,是不是真的啊???

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高兴啊！今天总算是拿上我的房子钥匙了，带上我的朋友一起收房，三个人楞是没有挑出什么问题，哈哈...... 马上准备装修,争取在国庆前住进去,邻居们,早日见到你们.哈哈......高兴啊......

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楼下的你了解过没有，太原市有多少楼盘晚交房，很多的都在六个月以上，像金地国际公馆、辰憬家园等等多了，大唐世家的去年10月底交房现在也没有确定交房日期，想想我们现在已经很幸福了，只是过了四五天，开发商还是不错的，工期给赶出来了。不管大家怎样想，我今天是拿上钥匙了！

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真的通了？物业没通知呀！

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煤气通了

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2006年10月交房到现在既没有房屋质量保证书,也没有房屋使用说明书，按照合同交房不能成立，却要收业主的物业等一切费用！业主们，我们为什么交这些本不该我们承担的费用？

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1、延期交房无任何交待；2、物业费用过高，但业主未得到物有所值的服务（1）垃圾成堆（2）保安形成虚设（3）楼内设施不全；（4）服务态度3、车库问题4、装修押金说是装修后三个月退，到现在连影子都没见5、理论是11月交房，但现在未通煤气6、2006年10月交房到现在既没有房屋质量保证书,也没有房屋使用说明书，按照合同交房不能成立，却要收业主的物业等一切费用

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能具体说一说吗？怎么不行了。

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