住在龙城

    山西地产高峰论坛活动流程：

一、活动时间：12月26日下午2:00

二、活动地点：太原卡萨国际商务酒店四楼

三、活动主题：山西地产高峰年会

主持人：山西房地产协会会长袁纶华

    各位领导、各位同仁：2008年即将过去，今年是我们国家改革开放30周年。30年来，在党中央国务院的正确领导下，在省委省政府的正确领导下，我们山西房地产业得到了巨大的发展。百姓的住房条件得到了很大的改善，城市的面貌得到了很大的改观。这样的变化与我们今天在座的所有同行，与我们管理部门的领导的努力分不开。
    世界金融危机是房地产次贷危机引起的。党中央国务院近几个月来，面对金融危机，对房地产业采取了很多重要的举措，我想这是对房地产行业的最大支持。新的一年即将到来，我们所有的房地产行业该如何面对新的一年的形势。我们想通过举办这次论坛来交流、来沟通。如何在新的形势下，把我们山西省的房地产业做的更好。
    今天论坛是由我们房地产产业协会和太原开发协会联合主办。得到了山西省建设厅、山西省工商联、山西省统计局和中国人民银行太原支行的指导，得到一些企业和媒体的支持。所以我想对这些单位，表示衷心的感谢。

会议现场

    首先介绍一下参加我们会议的嘉宾，一个是我们省政协副主席，周然先生大家欢迎。
    第二位是我们中国中国社科院、城市与环境发展研究中心主任：牛凤瑞，大家欢迎！
    再一位中国人民银行太原中心支行副行长：王小平先生
    还有一位嘉宾是我们山西辰兴房地产发展股份公司总监：翟先生，还有我们省房协副会长  贾保民给我们作精彩的演讲。如果有时间的话，我们还组织一些互动。大家有些问题和大家进行交流。特别是周主席，十分繁忙，今天下午专门抽时间到会。首先有请周然副主席给我们讲话，大家欢迎。

省政协副主席

省政协副主席周然：

    同志们、朋友们、大家下午好。
    山西省房地产产业发展走势高峰论坛今天下午开幕了，我代表山西省政协对论坛的举办表示热烈的祝贺。由于众所周知的美国次贷危机引发的全球性金融危机，已经迅速扩散到经济实体，世界许多重要国家的金融和经济都受到了严重的影响。我国经济发展也遇到前所未有的挑战。金融了10月份以来，中央政府的积极应对，果断提出的一些政策。例如：适度宽松的货币政策，以及连续出台了一系列扩大投资拉动内需，稳定股市，活跃房市的政策刚刚接触不久的中央经济会议，可以概括为，促内需，保增长，调结构，重民生等几个方面。当前对于大家来说，最重要的统一思想，增加内需，把我们的思想统一到贯彻落实科学发展观上，统一到中央经济形势和发展上，统一到各项重大决策上。上下步调一致，我们相信，房地产业是我国国民经济的一项重要支持。
    改革开放以来，对于经济的发展，迅速增长和百姓安居，都作出了重要的贡献。温家宝总理用重要知识，举足轻重和至关重要等词来形容房地产业对国民经济的重要意义。房地产业经过十多年的繁荣发展，特别是05年到07年房价连续上涨之后，确实引发了一些问题。今天又进入了一个周期性的调整阶段。今年的房价涨幅，同比明显回落。部分城市，或者说大部分城市的房价有所下降，房地产交易也比较低迷，消费者的观望情绪浓厚。房地产市场出现了这种局面，是多方面影响的结果。我们要冷静的面对情况作出判决和站在一个利益的角度，进行频频指正。回顾近几年来，房地产市场的变化。对于我们来说，也许有一点是非常重要的，就是要学会尊重市场，尊重经济规律。近一个多月来，房地产新的政策的不断出台。例如，降低了首次购买普通商品住房贷款利率，减免了因印花税，土地增值税，购买住房免两年的，免除营业税，贷款有条件的作了改动。我相信房地产市场经过周期性的调整以后，在中央住房消费政策的推动下，房地产将会走上一个更加理性的，更加健康的发展轨道上来，中国百姓的住房需求量多，房地产业有着非常好的发展前景，近期国家采取扩大内需，促进经济平稳较快的增长，对于房地产来讲是一个十分轻松的政策。
    第一，坚持住房市场的基本方向，鼓励和支持住房消费。
    第二，坚持对低收入，困难家庭实行住房保障制度的原则，争取利用三年的时间解决750完万城市低说收入住房困难和家庭，以及250万农林区、垦区、矿区等棚户区居民的住房问题，并积极推动农村住房改革。
    第三，保障住房，保障房地开放，投资的合理。对于有实力，有信誉的房地产开发企业和建设项目提供支持。我们的房地产开发企业要积极应对市场变化。努力利用房地产市场调节，提高企业的综合素质，向社会提供更多，质量更好的，价值更合理的房地产产品。这是一个特殊的历史时期，对于提高国家竞技经济将会作出更大贡献。
    最后，我预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢各位。

主持人：袁纶华
    让我们再一次以掌声感谢周然副主席精彩演讲和对我们房地产业的大力支持。谢谢。下面就请我们嘉宾中国社科院、城市与环境发展研究中心主任：牛凤瑞演讲大家欢迎。

中国社科院、城市与环境发展研究中心主任

中国社科院、城市与环境发展研究中心主任牛凤瑞：

    尊敬的周主席，尊敬的诸位女士、各位先生，很高兴到山西来和大家交流我的有关中国房地产形势问题的研究的思路。我是搞城市研究的，我的观点是作为需要学者个人的观点，不代表任何人。同时，我的观点也不一定和主流的观点完全一致，这是我的一些社会观点和请诸位共同讨论。最后我们还有一个对话，我今天主要谈一谈如何城市中国的房地产形势以及我们的对策。今天咱们的会议是金融危机下的山西省房地产业绩发展走势的论坛，那么我对山西省的房地产应该说没有什么研究，同时我们房地产市场本身又是一个区域性市场。所以我讲两点，而对于某些问题，我的确会有一些不好的评论，请诸位谅解。
    第一，如何看待中国目前的房地产市场问题。大家都知道去年末今年初，中国的房地产市场发生了一个非常重大的变化。就是交易量的萎缩和房屋价格的相对平稳，平稳又中又有下降，如果如何看待这一点？我说中国2008年的房地产的这种供求关系，是中国房地产长期发展过程的一个阶段。这个阶段是什么？2007年年末以前，中国房地产市场是一个向上走的势态，这是一个总体趋势。但是，这种趋势能够长期的持续下去吗？大家可以考虑，去年我们买房的时候，是什么形势，房子还没有盖成、房产市场呈现的是大量的期房，买房者要将其半生或是一生的积蓄用来买房。但我们看到的是样板间，何时交房还有很大的不确定性，同时还要排队，有的甚至还要走后门，这种房地产供求关系，肯定要发生变化。现在我们面临的就是这个严重变化。有人说，它已经回归理性，我到不这么乐观，我认为这只是向理性靠近了一步，还没有完全回归理性。要达到完全的和谐，需要多个方面互相博弈的过程。我们面对的房地产市场从国家论述的经济形势来看，由于美国的次贷危机的冲击，以及我们国内的可以讨论的宏观调控增政策发展了共振，造成我们今天宏观经济的这种局面，这种局面我们应该得到那些教训。本来美国的金融次贷危机，金融海啸对中国的冲击是一种政治，美国早晚要出问题，那么中国收到这种冲击的时候，有没有跟国内的相关政策发生共振，还有抵消这是两种。一直在讲，美国的金融次贷危机金融海啸和与中国的我们所谓的经济增长“过热论”，固定资产投资“过热论”，房地产“泡沫论”，城市化和通货膨胀主要“危害论”，在“五论”调控放下发生的共振，或是加剧目前的这种局面。要外因通过内因，发生作用的程度，取决于我们内因的反映，但是尽管如此我们中央，第一、调整了政策，由原来的两房，变成了我们周主席讲的叫做“一扩一保”，要调整要深化改革。
    大家看一下，我们的政策发生了一个逆转，这个逆转就是应对金融危机的。我想，稍微展开一点：前几年或者今年年终以前，我们的房地产政策是什么？关紧两个闸门：土地闸门和资金闸门。我们一边控制房地产的有效供给，一边又严格的控制房价，把房价搞上来。这个策略它是一个想象的效率。中间我们又增加住房交易环节的各种税费，实际上中间任何环节的税费，最终都要转嫁到购房人的房价身上，这是一个必然的结果。那么现在，我们面对这个困难，中国又好又快发展的战略机遇期过去了没有？没。中国几十年的又发展的战略机遇期，尽管我们面临着严重的困难，但是我们的战略机遇期还没有过去，还要继续。另外，中国发展的这个基本面还没有完全改变。同样，作为我们房地产国民经济重要组成部分，我们持续几十年的春天还没有变化，还没有过去。有人问我，现在房地产严冬来了，我们是否能够越过这个严冬。我和他们说，我不赞成这种严冬。因为中国房地产是持续几十年的春天。何来严冬呢，与其说，目前我们所面临的房地产的严冬，到不如说我们面临的是某种春寒，这好象更准确一些。这是我对中国房地产形势一个总的判决。
    下边我再稍微展开一些，谈谈我为何得出这样结论：
    大家都知道，美国发生次贷危机，然后演变成金融海啸，目前已波及到全世界。那么，中国为什么受冲击？因为中国是融入整个国际经济体系的，你要参与国际经济体系分工的，国家分工，那么你取得了国际分工的利益，同样你要承受国际金融波动的这种风险。成本和收益是对称的，所以我们看到是东南沿海地区，那些出口的比重比较好的那些地方，首先收到了严重的冲击。同样因为美国的金融危机，造成了发达的国家的市场需求的萎缩，影响了中国出口订单。产业企业减少了，那么你就面临关闭和下岗失业。我在深圳讲，既然你们取了这种大规模的参与国际分工的收益。那么，同样你面临着国际金融一体化过程，或者全球化过程中这种风险。这是对称的。
    接下来我们讲，我们面临的这个形势，我们应该采取什么对策？这是第二要谈的重点问题。
    首先，中国的方面应该救市，别人一直在追问我这个事。美国救市，中国该不该救市？我认为中国不该救市，中国的房地产市场不是政府救不救的问题，而是中国政府的房地产政策的调整问题，跟救市是两回事。我稍微展开谈谈我的看法，美国救救市，中国就应该救市吗，因为中国与美国的基本国情、发展阶段是不一样的。首先看制度，美国是一个崇尚自由资本主义的一个市场经济国家。政府对于市场的这种干预，要受强大的社会力量的制衡。所以，美国政府出台七千亿的这种就救市政策，马上遭到国会的否定，作一个大幅度的修改。中国不是这样，中国是一个长期的计划经济出台，我们现在正在想着完善社会主义市场经济体制迈进的阶段。在中国，中国政府对于市场的干预，现在我们面临的主要矛盾是什么，仍然是一定程度与市场过渡的干预，这是主要情节。两国的国情制度不一样的政府，政府要干预市场，大概不需要那么大的政策，就可以通过了，中国政府对市场的这种干预，从来就百倍，信心百倍，这跟美国政府是不一样的，但是中国国民呢？我们的房价高了，希望政府出来干预，房价低了，还是寄托与政府出来干预。说明了什么，中国国民的这种心态，仍然是一个希望政府来替自己作主的这么一个心态。两国的国情完全不一样，美国的人均GDP是30万港元，中国是两千多美元，你发展阶段不一样，美国完成了工业化，完成了城市化他的房子盖的差不多，现在的基础设施已经完善了，他主要的问题是跟新和改造问题。中国是什么，中国的存量不足，同时我们还面临着更新和改造，双向的这种钢性的需求，美国的国民是：今天的钱，今天花明天的钱，作为中国的老百姓来讲，我们更多的是今天的钱要留一部分明天去花，这是完全不同的。美国的金融创新，这次走过了头，创新过渡，管理不利，造成了今天的危机。中国，中国主要的倾向什么？是我们的金融创新问题，还远远有待进一步深化。我们政府对金融的管制和僵化，还有赖于深化改革，两国完全不一样。在这种情况下，我简单得的讲，中国要救市，那么，可能我们总后的解决是什么，南辕北辙，良好的初衷，未必能够大家预期的目的，这是第一个对策问题。
    第二，我认为中央，目前我们采取的措施，应对金融危机的措施，扩大内需，我认为扩大内需和引对国际金融危机的最佳结合点就是我们房产业绩的健康稳定的发展，这是第一个最佳结合点。第二个结合点是什么，我们扩大内需，与我们改善民生，关注民生的最佳结合点是什么，是房地产。这两个结合点我想在座的大概没有敢跟我争论这个问题，我们看一看，中国目前所面临的社会主要矛盾是什么。党的文件，特别是“十七大”文件反复讲这个问题，我们还处于社会主义初级阶段，社会主义初级阶段的基本矛盾是什么？人们人民认为自己的物质文化需求同我们相对落后的社会生产力的矛盾。具体到房地产来说，人民日益增长的住房需求与我们房地产的这种有效的供给，这是我们的主要矛盾。主要矛盾方面在哪？在供给能力不足。这是我们中国目前的这种阶段所决定的。社会主义初级阶段，发展中国家的基本特征什么？物质财富不足，人均物质财富稀少，我一直跟其他人说，像是我国这个年龄的人，我们从父母继承的财产，大概就是两个箱子。那我的下一代从我这儿继承的财产，可能就不只两个箱子，可能是一套完整的住房问题。这是完全不一样的，不同的社会发展面临的主要矛盾是不同的，我们的话，关注点是应该关注，抓住主要矛盾，才能高屋见顶，总揽全局，这就是“十七大”报告反复强调的科学发展观要义一要以是发展。当然我们要的是发展，这里面有一大道理要管小道理的发展，不能错位，错位我们的方法就错了。
    接下来讲，房地产问题，我们前几年对房地产的人事业单位商榷。就逻辑的关系，首先判决中国经济过热了，我一直说，你过热的以依据什么80%-89%就不是问题，我们这种较快的发展，是我们特殊的发展阶段，国务院的经济政治，文化各种因素所促成的第一国家的经济发展本质上仍然是一个自然的历史的过程。
    这一点作为经济学家，作为政府来说，都要犯最大错误，我们充其量是什么，以往的经济现象我们如何去分析，今后少犯，或者不犯以往的错误，这就是我们充其量的作用。再接下来，经济为什么过热，是固定资产投资增长过渡了。我一直说，在目前今后几十年的这个阶段，中国的固定资产有一个较高的比例，或者有一个较高的增长幅度，这是中国的特殊的发展阶段使然，我们具有较高的这种固定资产投资论，具有阶段的合理性和阶段的必然性。
    下面我稍微展开一些讲这个问题。
    如果不解决这个问题，过两年，我们会压倒房地产。我刚才讲，社会主义初级阶段的基本矛盾是物质财富问题，是建设问题，我们要进行现代化的建设，就要一定的物质基础，我们的高速公路，铁路，城市，住房、互联网、大学，等等。我是有关严重不足人均要增加。那么你要进行的技术的提升，固定资产的投资，我给它起了一个名是“为了明天更好的消费而进行了这种积累”。我们国民收入等于什么，国民收入等于及时的消费家出席，中国是一个高储蓄国家储蓄等于什么，等于顺差加投资。顺差是什么？顺差是借着外国人花的钱。固定资产投资是什么，投资是什么，是为了明天更好的消费，我们这样看，固定资产投资我们另外一个层面，固定资产投资就一定要造成通货膨胀，一定要造成经济过热吗？未必。如果我们从固定资产投资扣除，中国的固定资产投资将下降6个百分点，这是中国的基本国情，基本的发展阶段所决定的，不以人的意志为转移。所以你看一看银行，我们存在差有十几万，什么意思？银行的话有大量的储蓄，中国的基本国情。所以我们要进行固定资产投资，加快我们的物质产品，特别是基础设施包括住房的这种建设。另外我们是处于一个向全面小康社会，建设我们要实现现代化的时期，人们的生活水平在提高。人们的消费观点在升高，大家想一想。再者，我们现在消费者最希望改善的盖是什么？首先是住房，不信你做一个社会调查，我们吃的问题，现在没有问题。我们主要是阴阳过饮食题。需要健康的营养的，除饮食外就是我们穿和行的问题，大趁势有拥挤的问题，但是作为一个家庭，主要的是要改善自己的生活水平，要提高自己的消费，消费首先要关注什么，住房。住房条件的改善，所以我一直说，中国目前的房地产市场是什么？是住房需求，这是什么意思，我们处于什么情况，每年要一千多人口要进城，进城可能奔着房子，过去三四十平米、六七十平米，现在换个宽敞的房子。户型不好，现在我们要配置好一点等等，质量要高一点，周围环境要好一点，这都是人们生活水平在改善，消费结构在升级。在这个方向上，作为政府来说，只有满足这种需要，而不能抑制它，这是我们政策的基本方向，所以我一致补充，未来中国房地产产业的政策的主要方向是什么，增加有效供给。有利于增加住房有效供给的任何政策我们都值得去床，任何抑制增加有效供给的，这些政策的出台都应该慎之又慎，这是房地产的产业政策，作为国家房地产有关房地产产来来说，除了产业政策我们还有政府政策，还有保障性住房政策，这是三个利于领域，这这三个领域不能混淆，但又相互重叠相中国目前的城镇居民的住房面积是多少，大概是141平米，我们人均大概是20多平米，这是建筑面积。那么到2000年中国城镇的住房面积，从局势来看，要达到多少，400平米，比目前翻一番。我们12、13年，想一想，增加20一平米，每年需要增加多少。
    住房面积，在乘以1.4的系数就是我们房屋的面积。算一算，那么每年大概要增长15亿到16亿，中国实现城市化，80的人要进入城市，中国的城镇的房屋面积大概是多少，80到100亿，每年的增量需要多少，然后返过来你要同算，棚户区的改造，大家是多少。这是中国面临的基本国情，跟其他的发达国家没有可比性，我们这么思考问题，我们才能抓住战略机遇期，才能创造性从各地实际出发来志执行中央的政策，这是我想说的第二个对策。
    第三个对策，房价不应该成为我们关注的焦点。我为什么鼓吹这个问题，因为最近几年来，有关房价问题，如果我要说，房价应该降，泡沫太高，那么我会成为一个有良心的，人民的经济学家，我会获得一片赞扬，但是我不说，我不能说这话就是昧良心，我学术的良知告诉我，我不应该这样，作为一个学者，假话不能说，真话当然不能全说，乱说也麻烦。那么我说这个问题，在座的可能都是房地产，为什么我讲这个观点，因为房价问题造成的社会的舆论，遇到造成影响是非常不好，我们市场化的改革的方向错了吗。有人说，中国的住房改革和教育和医疗共同成为中国改革基本不成功的三大领域，那两大领域我不谈，我只讲房地产住房改革领域，要讲基本不成功，至少依据是不充分的，为什么我们判决一个政策，主流或者大体上是成功的还是不成功的，我们检验它的标准是什么，是实践，整体是检验真理的，真理的标准是实践。看一看，我们改革以来，中国城镇居民的住房条件是大改善的还是没有改善或者说稍微改善，我们就可以做出来，那不是房地产的价格问题，恰恰是我们住房改革的一个核心的内容。我一直说，房价的涨涨落落，这是市场配置资源的基本形势。同时，房价的涨涨落落，也是目前我们分配住房资源的最优效率的也是最公平的杠杆，我们房子少，希望住的人多，怎么分配？向过去的配制，好吗，我们不可能走回头路，走回头路这是不可能，当然在我们改革的过程中，特别是2000年我们全部铺开以后，我们对保障性的住房重视不够，这是我们应该引以为戒的，所以从去年开中央加大了住房保障建设的力度，这是完全正确的，改革中的问题，首先看方向对不对，方向对了，这个方向要坚持，再一个同时看一看，在这个大方向下，在这在这个大前提下，我们的改革过程中，还出现了那些问题，需要改进，需要破，需要完善，第二个的问题，那么我我想对房价问题也应该这样看，有有人一直讲，你这个看法是对开发商说的，我说我不为这个陈说，我是学者当然作为共产党，你应该是有点良知的话，作为学者要讲真话，你要真正分析目前的这种社会现象，它更本的原因所作，把这个根本原因告诉社会，这是我的社会责任。房价为什么高？刚才我讲了一点，那么控着供给，那么控着房价，那么本质是什么，还是供求关系问题。供不应求，我们需求是一种刚性的，我们供给某一个时段来说，从来都是优先的，特别是对于一个大城市，中型城市低端的房间，因为空间有限，好房子总是有限在这种情况下，通过价格的调整。所以，我一直说房价表面上是一个住房的价格问题，实际上背后隐藏的是复杂的社会分配和社会再分配的关系。那么我稍微展开一点。从论坛上讲，从论坛上进行辩论这个问题。
    房价越高越好吗？不是，我不主张房价越高越好。但是房价应该主要由于市场供求关系来决定。市场形成的价格，才是真实的价格。才反映了要素配置的方向。开发商要价，作为买房人房价越高越好，我是买房的房价越低越好，这是双方供求关系的一种博弈，我一直说你13万，你看吧，两年没人问津，你要提高你的价值，提高你的出口，双方都可以接受的价格这是真实的价格，谁说了也不算，市场说了算。那么，这个背后是一个什么关系呢，在房地产市场上，我面临的是四个利益主体阶层。首先，我把政府放在前头。特别是地方政府，作为一个利益主题。第二个阶层是我们在座的开发商。第三个阶层是我们被拆迁的那些居民，或者被占地的农民把他作为一个阶层。第四个阶层是我们买房的人，保括我，包括住房，包也包括一些企业，四个之间，没有起点没有重点，一损俱损，一荣俱荣的利益点，如果这个链要断了，没有一个赢家，都是赢输家，这块地拿不成了，你想土地升值了你还骗钱得了，开发区你救助着你的破房子，或者农民就看着你的地，你的利益就要往后退，作为开发商来说，你开发不成，作为政府来说，你政府的所有的统一财政从那里来？这块地开发不成，你在有多少钱你买不上房子，没房子可住，一损俱损塑，一荣俱容，他们的利益，得到了保障，开发商获得了相应的利益，利润回报，它获得了相应的利益回报，才有下一轮的更大规模的房地产开发。相应的作为地方政府来说，它通过土地开发，获得了相应的公共财力，才有这个城市的公共产品的更加的供给。更高质量的供给。这种公共产品的供给，它是整个市民受益。那么作为买房人来说有房的，看见房子你可以出钱去买了。你的买房，住房的需求才能够得到满足。它是一个利益链，当然这个利益链，房价低价是不是越高越好，也不是，我再讲另外一个，地价高了要提交房价，影响后要专家到转嫁房价上，房价高了，住房的人，他的支付负担就重了，负担重了，生活指数提高，指数提高工资就上涨，工资上涨是我们的用人单位的利润要摊帐薄。一个城市利润摊薄，城市的竞争力，城市的活力就少，影响就要下降。这又是一个利益循环链，所以我讲这四各方面的利益的问题是一个相互依赖的关系，这个相互依赖这种利益的相互博弈，谁来当裁判员，各方面都有自己的利益诉求，但是政府在这里面既是利益的主题一方，同时它应该协调好各个方面的利益关系，能够达到一个共赢。这是政府的重要职责。当然有人说，官商勾结，我上官商勾结不怕，咱们就党纪国法去处理，该怎么处理怎么处理，他把钱装在兜里，该怎么办怎么办。从理论上，我们的思想应该是这么一个思想，我就不再展开这个问题。
    第四，我们考虑问题，你们都是开发商。你们的话，因为最近我一直看媒体就问我，开发商为什么成为人民公敌。我也知道网上也骂我了，我也不在乎，我讲这个，我跟媒体在共同作什么？房地产商的社会责任。正在作一个问题。这是另外一个话，我要说的是什么，我们思考问题，我们建国已经将近60年，学者也好，政府也好，一般的社会群众也好，我们思考问题，我们处理社会问题，应该逐渐的淡化共产党情结，而强化执政党的意识。我是讲这个问题，执政党是什么情结，作为一个执政党，你要关注弱势群体的利益，我们要完善各种各类的社会保障体系，这没有什么问题，我是讲的过渡，那么煽动基层不满，然后对于政府的不信任，降低政府的信用，我讲的是这种情形，似乎所有的开发商都应该枪毙，所有的地方官员都应该抓起来。这是不对的，这个社会阶层，我们社会在发展，我们的社会结构在发展化，社会的分工越来越细，作为开发区这个阶层，他把现实的、潜在的房地产要素组合起来，变成现实的房子。卖出去，满足人们住房的需求他就完成了他的社会职责。他就应该受到社会的肯定。那么作为我们学者，社会的这种现象，我们给了一个比较正确的解释，这种规律性的解释，同时也指出未来大概的方向而不准确，那么就完成了你作为一个经济家学家的社会责任。当然作为政府来说，我为万一人，造福一方，搞政治工程是另外一回事。这种社会分工，这是一种必然的选择，这种社会分工的结果是什么？我们的效率越来越高，我们的科学进步越来越快，我搞研究房地产，有时候问我，我们集资建房好不好，好，你可以试一试。但我怀疑你会成功？因为那需要你的知识成本。昨天我搞研究，明天我搞项目就能赚钱，不一定，你有一个转制成本，有一个学习成本。你要支付了成本，你就是开发商。所以我讲，执政党的意识是什么？平衡各个阶层的利益关系。要协调这种关系，这种诉求有时候是非常难的，像我们房地产开发，土地在那。开发区这里面都有暴利，我一直认为，讲一个行业的暴利，这是非常难的，再讲某一个项目，某一个人在某一个时期取得了暴利，这是能够肯定的。但是，也能够看到一个人，一个企业它不可能永远的每一个项目它都是暴利。只有神仙才有那么大本事。那么在讲到我们作为各个阶层来说，这种利益的博弈，本来是社会进步的一种动力。我们不要把它机械化，不要强调某一个方面，而否定另一方面。所以我说，所以作为我们现在来说，我们要想为老百姓说话，我认为我就应该鼓励开发商多建房，建好房，快建房。我们的政策应该想着这个方向去努力，当然说，开发商本身来说，你偷税漏税，违法乱纪，合同欺诈，以及产品的质量存在缺陷，等等，国家应该出面查处，那是另外一回事。作为一个阶层来说，如果你有更崇高的社会使命感，成为慈善家等等。建更好的房子，更符合居民的要求，更高的性价比，那么你就位社会作出了更多的贡献，就应该收到社会的尊重。而不是取决于你赚钱或是赚多赚少，所以我一直讲，我们研究问题，辩论问题，要少一些，淡化一些革命党人的情结，一些执政党的意识。最后。我们的基本对策是什么？
    我认为，具体的对策在目前来说，我们的党中央已经正确的大力的强调了住房保障体系建设，这非常重要。也非常正确。但是，我们的住房保障体系建设，根据我们公共体力的支撑能力，要进行四个层次的统筹坚固。
    第二，我们要突破过程要有一种宽松的商品房建设的环境。我一直不主张对商品房的建设，比如说他的户型，他的面积，乃至别墅，经过某种炫耀，那是市场的问题，再对房地产市场的细节把握上。一般情况下，或者绝对情况下我们房地产商比政府把握的更多。这一点没有人辩证，这是一个公平的。第二个逻辑是什么？在对一个地方，比如对太原房地产市场的信息把握上，太原市政府，山西省政府，这两者是我们思考未来中央与地方全力的划分，政府与市场的权利划分的一个逻辑的起点。如果在这种条件下，我认为我们的房地产特别是商品房的市场是不应该加以限制的，比如说，作为第二商品房，那么去年我为了限制炒房，我一直说，任何政策都有它的负效应，都自信的成本，自信的代价，去年一年我们出台的，限制第二套住房的购房政策，本身的目的是位置限制炒房。但是它同时也限制了我们一部分居民改善性住房增加了他的成本，也增加了我们二手房的这种成本，一种要素在周转环节越多，他转成本约稿，优化配置，受放也是这样，投投机性购房不作一个中性词来讲，为什么是中心的。投机性购房。之所以存在是因为房价的高起，一个涨几百，我这个月买了我下个月就可以到手，有下家接手，要向接触投机性购房，你必须增加住房的有效供给，有的新房子，二手房就得便宜。那才是真正的打击或者遏制。投机性购房，在一个作为市场，投机性斗方有它正面的，他的更面效应是什么，它引导了投资的方向。这样的房子好卖，因为他本身的信息更多，他琢磨这事，哪个好，这就给开发商一个市场信号，引导它。所以我们看问题讲问题不要再过度片面性，我们应该多一些思考，我们会得出结论。因为厅长给我时间大家到了，我的发言到到此为止，一些观点我人个人的思考，提出来咱们讨论。最后，还有一个对话，你们可以让我提问。谢谢。

    主持人：非常感谢牛教授的精彩发言，最集中的观点就讲我们中国房地产未来的前景，现在我们141亿住房的存量，下一个达到400亿，这是一个非常庞大的数字。我想从这个数字看，对我们房地产业坚定我们的信心会起到很大的作用，我让我们再一个热烈的掌声对牛总的发言表示感谢。下面请人中国人民银行太原中心支行副行长  王小平先生给我们大家热烈们欢迎。

中国人民银行太原中心支行副行长

中国人民银行太原中心支行副行长王小平：

    感谢主持人，大家好！
    刚才周主席和牛教授作了一个非常精彩的演讲。因为他们是这方面的专家学者。所以他们的观点我感觉到非常的具有代表性和权威性。我想他们精彩的发言和他们精彩的演讲，我感觉到对咱们山西省今后房地产发展非常具有积极的借鉴和推动的作用。所以，今天我们我应协会的邀请，来做一个发言。我今天的发言重点从金融的角度来谈一下山西省房地产金融发展走过的历程。咱们对2009年年景的一些展望，另外中间也谈对当前面对这个形势，我们金融活动该做方面的思路。
    大家知道，今天以来，咱们全球的资金危机波动，整个经济波动比较大，从金融来说是剧烈振荡，为了应对全球的金融危机，现在叫做金融海啸，为了应对金融海啸，人民银行在货币政策方面，我们感觉到了大家经济过，也是一波三折，迁出咱们是从今的货币政策，到十月份我们是采取了降息的货币政策，时间不长，中央适度宽松的货币政策，这个在一年之内，我们的货币政策三个变化。而且在100天之内我们的利率下调了五次。所以在这个情况下，我们感觉到我们货币政策这么大的调整力度，频率这么快在历史上很罕见，学术界也在争论，这次金融危机是不是百年一次，就是在学术界到底是不是百年一遇，一个是海峡两岸两岸的研讨会，一个是银行家的研讨会，就是对这个观点大家还是都有分歧的，从国内来看，咱们对这一次来的势头，咱们一开始叫金融风暴，但是从咱们海峡两岸，台湾学术界叫做金融海啸，海啸和风暴是两个不同概念，风暴是一个损失性的，海啸是一个毁灭性的。所以就是在学术界对这个还是有争论的，不不管学术界如何定义，现在货币政策是正在调整，现在是适度宽松。这个适度宽松的政策，包括前一段的调整，对我们房地产业来说，对我们房地产金融来说，我感觉到影响也是非常大的，
    所以我感觉到，从我省这几年房地产业发展的情况来看，它已经成为我们省里面在行业之间，发展比较快的一个行业，而且它已经带动了我们省相关的20多各行业。包括化工业，包括建材水泥，包括装璜，都是房地产业在带动，就是说咱们在座的各位发挥了很大的作用。
    但是，从今年来看山西省的房地产业确实发生了一个很大的变化，也出现了一些新的情况和新的问题，如何在新的当前形势下，我们如何来看待，如何来应对，我想讲四各方面我的一些看法和观点。
    第一、金融在全省房地产发展我们是扮演了什么样的决策，就是我们发挥了什么样的作用，金融发挥了什么样的作用。
    第二，制约房地产金融发展的主要因素有哪些，制约我们房地产金融发展的因素有哪些。
    第三、当前金融危机对我省金融发展有那些影响。
    第四、谈一下我们的一些应对的措施和我们一些政策的前景的一些展望，从四个来谈一下。
    1、金融在我省房地产发展中发挥了哪些作用？
    因为从理论来讲，这是一个论坛。从理论上来讲，房地产业和金融业之间是一种相互依存，相互支持，相互促进，共同发展这样的关系。
    房地产经营权过程，离开金融的支持，当然反过来说，金融的发展，也离不开房地产的支撑。就是说他们是相连的相关的。从概念来讲我们房地产金融主要是指房地产的开发，融资、流通、消费，通过货币资金和信用渠道，进行了一些筹资融资，还有相关的金融服务，这些是我们房地产金融的内在的因素。所以它还包括了房地产业的存款，还有开办住房的储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产的抵押贷款，从事房地产的投资，信托，保险，还有货币结算等等，这都是房地产金融涵盖的一些内容。
    因为我讲的是房地产金融就是这么一个概念。所以从我省房地产金融走过的路程来看，我感觉到这几年来有这么几个特点。第一个特点就是，我省房地产金融发展是比较迅速的，这个发展我们有一个点，这个点是98年，房地产房地产金融飞速发展，起点是98年。所以98年，金融对房地产的支持是从过去过去是单一的，是开发的，企业的一些开发，从98年以后，我们就转变是对投资销售，一方面是投资，一方面是销售，这是一个总的变化，不只开发，一个投资，一个销售，都要支持。所以在这个发展过程中，我感觉到我们是为了参加这个会，我也收集了一些数据，我向把这个数据给大家通报一下。一个就是房地产信贷，连年保持了强劲的增长态势，这几年从98年开始，我们房地产金融这方面年年在增长，而且这里面有些数据，因为它有不可比的因素，我们收集不全，只能从03年07年有一个增长的幅度。从03年到07年增防幅度每年是3.5，1.5，1.6，增长幅度达到了30%多，到去年信贷增长幅度是10%，这是我要通报的一个数字。第二我要给大家，房地产开发和住房个人住房信贷总体上是上升的，就是房地产开发和个人住房的信贷增长，总体上是上升的，这个里面也有一些数据。到今年11月末，我们省房地产开发贷款余额达到了69个亿，这是一个数，在一个数就是说，个人住房贷款，达到了121个亿，还有一个数就是个人住房贷款，个人住房贷款，有个比03年高了81%，所以数字是非常高的。第三通报的数据，房地产开发贷款的增速，明显的高于同期整个金融机构，贷款增长的速度，就是说，在整个金融机构贷款中，房地产贷款增速是最高的，高于咱们整个贷款。这里面也有一个比，现在咱们从03年算，因为现在掌握的数据整个是从03年比下来，07年和03年比是每年年均增长贷款是25%。第二个就是我想说一下，今天以来，房地产市场有波动，在的贷款方面有波动，我们也是统计了一个数据。
    1、是房地产贷款增速下降，从今年以来，房地产市场增速是下降的，主要集中了几个房地产贷款，中农中建，大概这几个银行。2、是房地产开发贷款，小幅增长，房地产开发的贷款小幅增长。住房开发贷款的增速下降，虽然它在增长，但是增速是下降的，经济适用房利润增强，这也看出咱们的趋势，银行和经济联系是最密切的，所以从的贷款的投向就可以判决，经济适用房开发的力度是逐步在增强的。3、购房贷款增速下降。增量微微的上升，就跟理念是下降的，4、低速增长，将促进资金密集型的房地产业快速发展，就是低利率增长，将促进资金密集型客房地产快速发展，所以从今年九月份以来，央行已经五次降息，这对房地产应该比较大一些，具体的降息率大家可能更清楚一些。
    这是我想谈的第一个问题，就是简单说一些，我省房地产发挥了那些作用，就是我们扮演了什么角色。
    第二个问题，信贷性问题是制约房地产发展的主要因素。告诉我们现在制约房地产金融因素是什么，实际上主要因素就是信贷资产在下降，虽然省房地产金融是比较迅速的，但是信贷资产风险问题已经越来越显现出来。特别是金融问题。从几个指标来说：
    1，房地产不良贷款，趋于上升。刚才我讲了房地产贷款在总贷款来看是最大的，但是不良贷款也是最大的，到今年第三季度（9月末）不良资产房地产不良资产已经达到19亿，山西省不良资产贷款已经达到19亿，这是什么概念，就是高于全部不良贷款的7个百分点，就是说不良率，房地产的不良率占到全部贷款不良率比它高七个百分点，就是说已经非常高了。
    2、资金来源与资金运用的期限结构失衡，形成了流动性的风险。刚才是贷款，这是结构性风险，主要是资金来源和运用的期限。这个怎么来讲这个问题，我们现在房地产贷款是一个长期贷款。金融行话来说长期贷款，这个贷款大致要在十几年，而且最长要达到三十年。但是我们现在存款的结构，现在是基本上是一年以下，现在定期存款很少，就是结构贷款是长期的，存款是短期的，结构性的形成了一个内在的，现在的风险。一旦资金扭转不开，就会出现风险。不仅是一个经济问题，可能会是一个政治问题，所以这是我们最大的隐患。
    3、房价上涨过快，房地产价格虚增有所表现。房价在涨，房地产价格虚增。我们也作了一个调查，前一段我们对太平洋的房地产业作了一个调查，这里面发现了很多问题，当然是从金融角度看这个问题，这也是我们下一步要解决的问题，现在我们这个调查，太原市这一块相关的收费达到了20多项。所以占到房价的30%以上，所以它也是对房价上涨也是一个因素。
    所以鉴于这三方面，我感觉到房地产金融风险压力还是很大的。因为大家知道，商业银行现在也是市场化运作，它也是商业性经营，它也是追求利润的最大化。所以他也看到风险以后，他这个贷款是不会轻易往下放的，他也是我的资金要安全，否则他也可能要倒闭。当时牛教授也说了，次贷也是热钱金融高创新虚高，次贷金融创新。但是一方面刺激了经济。但是它他不是一个金融问题，是一个整个经济的问题，次贷也是结构创新，现在偶然讲结构创新也是很非常谨慎的，有些项目推出来，也可能是缓解两上的点，搞不好这个链一断，整个链条应该陷入瘫痪。这是我今天讲的第二个问题。
    第三个问题，就是当前金融危机对我省金融发展造成了不良影响。
    我谈四点1、经济增长放宽，促使房地产市场作出了调整。经济增长放宽，此时房地产市场也在调整。从世界经济增长现在放宽，也是大势所趋，已经成定局了，而且国内经济下滑已经成了定局。从省里面来看，前三季度出口额，咱们省里面出口额是75亿美元。出口增速比去年增长是1.3亿百分点，增长的速度是非常的缓慢。贸易顺差增加了是24亿美元，而且前三季度，GDP增速是11.6%，比去年是下滑了2个百分点。所以金融危机从投资消费出口，这三个方面来看，直接和间接的影响了我省经济的增长，导致我们经济增长短期内出现一个下滑的风险，带来的居民收入，失业率上升，股票市场财富缩水，房地产企业家信心指数下降。所以房地产整个市场进入了一个调整期。所以从现在来看，我省商品房销售面积和销售额同比也在大幅的减少。房地产市场变化，也带动了房屋新开编辑增速和土地购置面积下降。商业兴的房地产贷款增速面貌放缓，整个贷款也在放宽。就是经济下滑，对我们经济的影响。第二个影响，通过心理预期对房地产造成了不利的影响。
    所以也是受次贷危机的影响。现在住宅价格泡沫正在破灭，现在全球房地产市场也在调整，加上对经济增长信信息减弱，股市又在低迷，消费市场也不景气。所以整个购房人对房价和收入预期发生了转变。所以市场观望的气氛比较浓厚。而且还在期待房价的进一步下调，这些都汇兑房地产形成更强的调整预期，就是大众心理上的调整预期。所以我感觉到也是一个问题。
    3、消费购买力下降对房地产造成了不利的影响。
    整个消费购买力。大家也可能感觉到，前一段我们到晋中搞了一个调查，晋中一个县长在谈这个问题，我们到的预设开了一个化工厂，2600人回家，就停工，企业受损失，超市都受损失，超市的营业额整个都在下降，整个经济链是连着的，消费也在减少，整个消费购买力的下降，对我们房地产也造成了不利的影响。
    4、美国次贷危机对房地产、金融的一个警示。
    从去年以来，美国发生了次贷危机，它说明了一个什么问题，就是房地产产业泡沫，一旦破灭，影响和后果，不只在房地产本身，前几年美国住房市场是比较繁荣的，次贷市场也在迅速的发展。它创新符合了一部分人的心理，次贷一推出，马上在美国推广很快。但是作为银行没有看到这个风险。所以这次危机来了以后，美国的很多金融机构，遭遇了财务的困难，甚至破产。所以一个产品的创新，可以影响整个运行的经济链，这是对我们的一点警示。
    而且当时从银行金融机构来看，当时感觉到，包括前几年，可能你们也有感觉，就是感觉到，房地产这个行业是最保险的行业。所以银行是最愿往这个产业是投钱的，房贷，他说没有风险，我房贷我有房在那里做抵押，我再怎么不行，我拿房子做贷款。但是从这次金融危机，次贷危机给我们金融活动，上了一场生动的课，所以房地产这个行业也不是那么保险的，它的泡沫也在缩水。所以这个给我们金融业的影响是比较深刻的。下一阶段作为房地产来说在和银行沟通的时候，你们可能会逐渐感受到这一点，这个对金融业的警示是最深刻的。
    最后一个问题，我想谈一下，我省房地产金融政策的趋向和房地产展望。我们政策的一些趋向和前景的展望，面对全球的金融危机。温总理说了一句话，就是“信心比黄金更重要”我感觉到这句话对房地产业来说是非常重要的。刚才我看牛教授也讲了这么多，而且这一次我们论坛题目非常好“提振信心，再创繁荣”。所以作为我们房地产金融来说，我们也要树立我们的信心，不能因为次贷危机，对我们下一步的房地产业产生更大的负面影响。因为我们省里面总的来说，山西省从金融发展来看，还是比较落实的，观念上还是跟不上。因为全国金融创新，创新的项目我们也经过调查，有的大型国有银行，创新项目有100项，但是那这些项目到山西创新，只有十来项在产系推的开，在其他生发展的很好，来到山西不行，是有十来项，所以在我们这样的环境下，我们自己再没有信心，那整个金融经济会收到很大的冲击。所以我就感觉到，温总理这句话“信心比黄金更重要”，所以我们房地产业也要信心。
    这里面我谈几个意思。1、积极引导房地产信息投向，促进房地产市场健康平稳的发展。这就是金融系活动的一件事情，作为银行来说，积极引导房地产信贷走向，促进房地产市场健康平稳的发展。一个是要引导金融机构，做好全省，民居工程的资金支持工作。为加快建设保障性安居工程，从今年四季度到2010年，我省计划安排资金128个亿，建设500万平方米的廉租住房。包括棚户区的改造，还要改造1700会的农村危房，通过“十一五”两年经济发展需要，计划在房地产需要投资600多个亿，并要开发2000万平米的商业住房。其中银行贷款要达到300个亿自筹和其他是300个亿，所以这是一个机遇。我们要落实到，一些配套的资金我们要跟上。第二，加大个人贷款投放力度，对地方信贷，提供央行规定的住房贷款条件。近期国家处于减少房地产市场下行的负面影响，改革开放居住条件的考虑，决定下调个人住房供给金是0.27个百分点，居民首次购房，最低付款20%，过去是30%，所以金融机构，也要加大对居民首次购房，购买普通住房，改善普通住房的信贷支持。这是我们支持的一个方向。我们采取的一个应对政策。