住在龙城

   房价上涨致使城市“负翁”越来越多，而房地产市场越来越呈现无序性。 

  “有人说是土地供应紧缩导致房价上涨，但以上海为例，２００４年７月掌握在开发商手中尚未开发的土地就有６０００公顷，近乎于１０年来实际开发土地的总和，北京只是没有一个明确的数字而已。”前不久，一位接受本报记者专访的房地产专家认为，房地产行业的整治不得不下大力气。 

  ３月，国务院下发“稳定房价通知”，即业内所说的“国八条”。４月２７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在研究进一步加强房地产市场宏观调控问题时提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。５月１１日，建设部、发改委等七部门正式出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），政府对房地产市场的宏观调控进一步加力和细化。 

  不到三个月的时间，政府打击投机炒作、挤压地产泡沫的重拳频出，一时间业内议论纷纷：房地产又进入冬天、是否会再次加息等声音此起彼伏，各路“炒家”更是纷纷跳水抛房…… 

  接受记者采访的专家认为，新政调控市场、稳定房价的举措合乎市场需求，只是最终效果如何，尚待市场检验以及政府的执行能力。 

  多种措施抑制房价过快增长 

  房价一路上涨、投资规模过大、投机炒作之风大行其道等各种问题，使得房地产就像穿上“红舞鞋”的舞者，在各种问题中想停都停不下来。而对此，七部门的联手稳定房价之举，可谓是应运而生。 

  在此次七部门的新政中，“炒地”行为被依法制止。为调整住房结构，解决更多中等收入者的住房问题，《意见》规定对居住用地和住房价格上涨过快的地方，在供应土地前，房地产主管部门要提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，作为出让土地的前置条件。并要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。 

  加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。 

  《２００４年中国国土资源公报》显示，去年全国耕地净减少８０．０３万公顷，自１９９８年至２００４年，７年间全国耕地减少１亿多亩约合７２２．３万公顷。业内人士认为，房地产开发中最重要的是土地，在出台“招拍挂”政策之前，土地是“地虫子”的发财路；在“招拍挂政策”之后，开发商涨价的理由是土地稀缺。所以，治理房地产市场必须先治理土地市场。 

  “土地市场的混乱成为房地产市场混乱的根本，但与此同时，近年来的炒作行为更是令房地产行业‘雪上加霜’。”一位地产老总告诉记者，此次七部门联合出台的新政，对地产投机、炒作行为的禁止更加明确、细化。 

  自２００５年６月１日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足２年即转手交易的行为加大税收调控力度。新政策强调，各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策的住房，一律不得给予税收优惠。 

  而此次新政最令业界耳目一新的是，第一次禁止转让“期房”。《意见》指出，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。《意见》同时要求，要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。 

  有业内专家表示，国家对房地产市场的调控由来已久，从２００３年开始，政府从金融信贷、宏观政策各方面对房地产市场的调控从来没有停过，但商品房价格连续上涨早已超过了普通老百姓的承受范围，经济适用房也显得越来越难买到手，中低收入家庭的住房问题成为一大难题。为合理引导住房建设与消费，此次国家将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠，明确指出，享受这些优惠政策的普通住房需满足３个条件，即：住宅小区建筑容积率在１．０以上；单套建筑面积在１２０平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。 

  正如建设部副部长刘志峰所言，稳定房价，本身就是把减轻中低收入家庭的住房负担作为重要的出发点之一。增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应，既是调控房价的重要措施，也是为了满足中低收入家庭的购房需要。整顿规范市场秩序，可以为购房家庭创造一个放心的住房消费环境。完善城镇廉租住房制度，扩大廉租住房制度覆盖面，可以使更多的困难家庭享受到政府的住房保障。税收政策的调整，则更加明确地把税收优惠落实到中低收入家庭。 

  执行力度是关键 

  国家出台一系列政策调控房地产市场受到各阶层人士的普遍欢迎，但有分析人士指出，调整的同时还应注意保持行业以及市场稳定。一方面，此次七部委出台稳定房价的通知具有相当的合理性，对于平抑房价，尤其是像上海等房价上涨过快城市的房价起到了相当的作用。另一方面，应全面、客观地看待《意见》所产生的效果。房价的大起大落会影响房地产行业的健康持续发展以及整个经济的发展和社会稳定。 

  南开大学经济学博士、房地产评论员刘玉录告诉记者，此次七部门的新政策对于投资型购房会产生一个明显的抑制作用，同时对于开发企业囤积土地也会产生强烈的冲击。而在此之前大家有个共识就是今年二季度可能会再次加息，如果这个新政策能真的起到调控作用的话那么加息就有可能暂缓，放到第三季度再加。 

  “从我国房地产业发展的历史来看，要在抑制投资型购房需求的同时，也抑制一下改善型购房需求也就是目前我国的真实住房需求，让它平稳的发展。”刘玉录表示，我们的住房商品化还需要一个过程，不能太操之过急。 

  部分专家和房地产开发商表示，去年以来针对房地产业的调控力度不可谓不大，但实际成效却不如政策预期那么好。这里，执行力度是关键。 

  以土地市场为例，清查超期未动工土地并非易事，特别是在北京，大量协议出让的土地本身就存在着很多遗留问题，许多土地涉及拆迁、方案审批、规划调整等非开发企业因素。另外，很多土地项目的合同中包含了住宅、写字楼和商铺等多种物业形态，动工了其中一小部分，按规定即已经为开工，也有同属一个立项下不同物业采用几个土地出让合同的，由于没有明确的细则，处置难度很大。 

  很多业内人士认为，自“８．３１”土地大限以来，政府第二次规定两年未开发的土地无偿收回，这项政策的主要作用在于警告囤地者，可督促开发企业加快商品房上市速度，以增加市场供给。 

  对此次新政策的反应中，也有开发商提出新政策要加强执行力度。ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在网上表态，政府的执行决心非常重要。禁止囤积、炒卖土地这两条规定都不是新的规定，但在过去的多年都形同虚设，基本上没怎么执行。因此，新政策执行非常重要，不可上演“狼来了”。 

  如何“软着陆” 

  在此次新政策出台之前，投资规模过大和房价上涨太快成为中国房地产两个最大的问题，政府相关负责人一再呼吁房价应更加理性。建设部副部长刘志锋在５月１１日的房地产估价师和经纪人学会第二次全国代表大会上再次严批部分开发商同中央调控方向反其道而行的举动。刘志峰说：当前，有些人不正确地发表意见，宣扬房价会快速上涨。 

  去年以来，一些房地产项目投机炒作现象严重，推动了部分楼盘价格在短期内快速上涨，使许多普通老百姓也参与到购房投资中，进一步加速了房价的上涨。每一个楼盘价格的非正常上涨，大部分都是因为开发企业通过虚假交易，发布虚假信息，人为造成市场供应紧张。此外，居民的非理性购房投资以及中介机构操作，也造成房价短期内非正常上涨。 

  去年以来，中国各地房价不断上扬，全年房价上涨１４．４％，今年一季度，房价又同比上升１２．５％，在经济发达的上海，市、郊区住宅均价已经超过了每平方米一万元。各方观点认为，商品房供应结构不合理，市场秩序比较混乱，推动了房价进一步上涨。 

  国家此次对房地产的调控之剑直指房价，那么新政策调控之后的未来房价是涨是跌成为人们关注的焦点问题。 

  此新政策目的是稳定房价，但对于炒房的各种限制，致使近期一些炒家纷纷抛房套现。据相关报道显示，上海等城市的房价逐渐开始回落，持币待购现象进一步凸现，购房者处于观望状态。两种力量合并在一起，有可能会造成房价在一定程度上下跌。 

  专家认为，如果房价大幅度下跌，那么人们对于中国经济的预期将极大受损，这不论对于消费者、开发商还是国家都将是一件很不利的事情。