住在龙城

   在经济转型的时代与中国城市化的进程中，发展商处于一个尴尬的境地，社会对发展商解读与期望也莫衷一是。长期以来，发展商的开发行为受制于城市的规划与建设模式，零星开发的模式与短期利益至上原则相互强化，形成普遍掠夺式的开发模式，由此形成的恶劣城市环境与垃圾建筑产品给城市的功能与形象造成巨大的负面效应，加速技术折旧的建筑产品造成社会资源的巨大浪费与消耗。因此，从宏观上检讨城市开发模式问题，从微观上检讨发展商的行为导向，是走出发展怪圈，复兴城市的必要前提。

　　城市发展 开发商有责

　　发展商是一个利益主体，更是一个责任主体，不管发展商是否意识到，发展商的责任都是客观存在的，并在城市发展中显现重要作用。如何让一个利益主体同时也成为一个责任主体，是破解上述问题的关键。具体而言，发展商具有如下责任。

　　1、对城市的责任。发展商所开发的产品，无论是住宅还是商用建筑，对城市功能、城市环境和城市形象产生着直接影响。从这个意义上说，发展商实际上也是城市运营商。

　　2、对土地的责任。城市土地是不可再生的资源，也是城市的重要节点，具有极端的稀缺性。对土地价值的合理利用与有效开发是保持城市平衡发展，提升城市功能的重要前提。

　　3、对用户的责任。人是建筑的最终使用者，建筑空间对人的思考方式、生活方式和工作方式产生着潜移默化的深刻影响，并直接影响着人的活动效率，而这种影响在设计和开发中常常被忽视。

　　可见，上述三种责任都是通过发展商所开发的产品来实现的，产品既是发展商的利益载体，更是发展商的责任载体。开发产品既要考虑销售价值，即由供求关系所决定的利益导向；也要考虑城市价值、土地价值、使用价值和心理价值所决定的责任导向。产品的可持续发展性正是寓于它们的动态平衡和协调发展中。

　　现有的开发模式突出表现利益导向和责任导向的分离和对立，具体表现在项目与城市的割裂，建筑与环境的割裂，功能与空间的割裂。

　　1、在传统的土地出让制度及规划管理体制约束的条件下，项目的开发布局零散，自我中心性高，与城市的沟通和融合程度低，导致了地段价值的折减，也使产品的可持续发展能力减弱。

　　2、在以销售为主导的开发模式下，开发商重视产品的销售价值，把稀缺性和供求关系作为产品设计的主考量因素，忽视公共环境和公共空间的有效利用与价值提升功能，缺乏对内部空间规划的细致研究，使产品的可持续发展能力降低。

　　3、在产品本身的营造上，偏重于产品物理功能的研究，忽视对产品心理功能的研究。忽视对产品使用者行为模式的研究，忽视产品使用者的视觉感受、空间感受和环境感受，从而加速了产品的技术折旧。

　　4、土地价值、城市价值和产品价值的割裂。从土地营运和城市发展的角度看，土地价值、城市价值和产品价值是互动的。有利的互动使价值相互提升，反之则相互折减。

　　开发商要负什么责？

　　可以看到，责任的缺失导致了土地资源的极大浪费，导致了城市运行效率的低下，导致了产品的加速折旧，使整个社会付出了远比项目自身投入更大的成本。因此，反思政策及体制方面的因素，转变开发模式，转变发展商的开发理念与经营思路，直接关系到城市及项目的可持续发展。

　　1、改革土地批租制度。土地是城市不可再生的稀缺资源，也是全民资产，现有的土地批租制度尽管在竞价方式上从协议出让转变到招牌挂，在控制土地价值总量上已有所进步，但在收益分配的格局上依然维持了按四十年、七十年一次性收取的方式。土地成本在整个开发成本中占到三分之一，一次性收取的方式使开发商背负了沉重的刚性成本，导致开发商在开发动机上急于变现销售，而不愿意在产品的技术含量及后期经营方面做更多的投入，从而使产品价值和土地价值严重背离。因此，改革土地收益的支付方式，实行按期批租，分期估值，分期支付(由购房人承担)，使土地价值与产品价值长期动态适应，将促使购房人和发展商对产品价值更为关注，促进发展商向产品营运方向转变，提高发展商的产品责任意识和信用意识。

　　2、改革规划管理体制。城市规划是综合性很强的事业，集约了城市经济、建筑、交通、生态环境、文化艺术等多个领域，需要多方面、多层次的专家系统进行综合研究形成方案，需要土地、环保、文化等各部门的参与配合，切块式的行政审批制已经并在继续恶化着城市的环境，并导致开发模式的自我中心性，迫切需要改变由规划局主导的单一的行政审批制，组成由专家咨询系统为支撑，各部门共同参与的城市运营委员会，并将项目规划设计方案的城市价值与产业价值作为评定方案的重要标准，引导发展商与产业运营与城市运营接轨。

　　3、随着金融政策与土地批租政策的变化，房地产业正在面临着产业并购与产业升级的调整，发展商行为正在发生一些潜质性的变化，产品意识、品牌意识逐渐增强，软件服务水平逐步提高。必须认识到，开发项目不单是市场层面的问题，同时也是社会层面、城市层面的问题，这是开发项目综合价值长期价值所在。因此，开发系统开放并融合于社会系统，并考虑未来日益增长的复合需求与资源约束，将成为开发项目成败的重点。

　　4、发展商应该认识到，将城市价值与土地价值、产品价值联系起来是提高产品核心竞争力和长期价值的必要条件和必然途径，从而在规划设计上注重产品的开放融合与价值互动，使项目与城市，建筑与环境形成一个有机的整体。

　　5、在产品的内在设计中，不仅要满足基本的物理功能需要，更要注重产品的心理功能，注重人的心理感受，提高人对建筑及环境的归宿感，强化产品的空间规划和服务性建设，使产品具有可持续发展的长期价值。

　　发展商的责任意识，不单是发展商自身的问题，同时也是一个复杂的综合性问题，将城市的诸多问题归咎于发展商的看法是片面的。当然，发展商只有不断地提高自身的城市意识和产品意识，将利益和责任统一起来，提高产品的社会参与性，才能赢得社会的肯定与尊敬。