住在龙城

    央行酝酿三大措施完善房地产市场管理

    本报讯记者伊晓霞报道：房屋预售制度有可能取消。昨天，人民银行公布了《2004年中国房地产金融报告》，并在报告中提出三项建议来进一步完善房地产市场管理。

    改期房销售为现房销售

    报告显示，四大行去年年末开发商贷款不良率高达10.5%，虽然今年一季度有所下降，但也高达10.1%。正是这居高不下的贷款不良率使央行不得不考虑采取措施规范房地产金融市场。央行考虑的三大措施之一是规范房地产商和房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。其次是建立房地产重点监控区。考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。完善房价统计体系和市场信息披露制度。及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。第三是考虑取消房屋预售制度。《2004中国房地产金融报告》称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。另外，报告还表示，央行将进一步完善住房公积金制度，提高中低收入者的购房能力。逐步做到所有居民都能上缴住房公积金，提高中低收入者的住房购买力；成立专门机构加强公积金监管；允许发达地区优先提高个人公积金缴存比例。

    考虑发放固定利率住房款

    报告表示，在今年以及今后的工作中，央行将着重加强对房地产金融风险的防控。首先是要求银行严格遵守对房地产开发企业的贷款程序，要审查房地产开发公司以往的信用纪录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。央行还要求各银行防范“假按揭”风险，建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，将对其违规行为进行追查和惩罚。央行还提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门还将进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。