住在龙城

   六、发现实测面积与暂测面积出现误差如何处理 
 

  在我国因房地产开发起步较晚，房地产市场尚未发育成熟，没有形成统一的商品房买卖规则，房地产开发企业的经营风险与购房者的消费风险并存。目前，就商品房买卖合同中面积误差如何约定问题，是合同中最重要的条款之一。 
 

  因为我国商品房实行预售许可证制度，所以预售面积与实际面积出现误差是难免的。房屋面积与房屋价款是密切相关的，也是购房者和开发商最关注的问题之一，由于开发商的特定地位及经营目的，房屋面积约定不明确往往会给购房者造成损害，例如：建筑面积没变，而套内建筑面积缩小，购房者支付了相同的房价款却没有得到应当得到的使用面积；或者套内建筑面积虽然没变，但分摊的共有建筑面积增加了，购房者要多支付房价款；如果上述两种情况并存，那么对购房者的损害就更大。 
 

  为了解决商品房买卖过程中的误差问题，建设部《商品房销售管理办法》对相关问题做了处理规定。《办法》第18条规定了商品房的三种计价方式，即：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价、按建筑面积计价。多数开发商习惯采用按建筑面积计价。商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。按建筑面积计价，涉及到误差面积如何约定。《办法》第20条规定面积误差比绝对值在3%以内、以外的处理原则是合同未作约定的情形，《办法》第21条规定当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积以及面积误差的处理方式。这一条非常明确地授予当事人约定对所购房屋任何一个组成部分面积误差处理方式的权利，在《商品房买卖合同》示范文本中第五条也把“当事人自行约定”作为第一个选择项。这些都充分说明：商品房买卖合同与其他合同一样，当事人都有平等的权利和义务，不能因商品房买卖的标的物特殊而赋予开发商特权。购房者完全可以约定诸如：面积误差比的绝对值大小、分别约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的处理原则等事项。另一方面，作为开发商也不能固步自封，因设计技术和施工管理水平的提高，面积误差会越来越小，而且精确面积误差、合同分摊共有建筑面积等又可成为开发商增强商业信誉、提高市场竞争力的因素。 
 

  而在上海，2002年7月1日开始实施的《上海预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法》为购房者做了更为有利的规定。该《办法》规定： 
 

  在房地产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同必须明确载明房屋建筑面积（即总面积，下同）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。 
 

　房地产开发经营企业在签订商品住房预售合同时应向购房者提供“房屋建筑面积计算表”，交房时应向购房者提供“房屋建筑面积测算表”。 
 

  商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：　　 
 

  （一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法 
 

  1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8％以内（包括0.8％），预售合同约定的转让总价格不变。 
 

  2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。