住在龙城

      在今年1月1日执行新贷款利率前，不少人为了减少利息压力而在忙碌提前还贷、退保的事，有的投资者还转卖手头多余的物业以减轻贷款压力。但归还部分贷款后的月供、相应退多少保险费，往往是银行、保险公司算多少，消费者就认多少。这笔账算起来很专业，对不懂行的消费者来说就是笔“糊涂账”，算多算少也难判断，严女士最近到保险公司退保就遇到了多算保险费的事。所以，大家有必要了解一下银行、保险公司有关的计算公式，做到明明白白还贷，明明白白退保。另外，年关将至，很多房贷族都期望拿到年终奖后就交给银行，这笔钱怎样交才能更节省利息？怎么支配才更合理？这也是笔要搞明白的账。 

　　1、如何提前还贷才划算 

　　提前还贷就是为了省利息，要做到既划算又适合自己的经济能力，当然就不是件很随意的事，消费者要有笔预期的账算。 

　　选择哪种提前还贷方式更省利息 

　　记者查阅了多家银行的资料，发现对提前还款方式的名称尽管有别，但实质相同，总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。 

　　另一大类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。为了消费者更容易判断选择，我们以一个真实的个案做实例。 

　　乔先生向银行贷了22万元，贷款期限是2003年9月——2013年9月共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。 

　　第一种：月供不变，将还款期限缩短。银行工作人员计算，乔先生这5万元可把贷款期限缩短两年半，即2011年5月就可全部还清贷款，节省利息23295元。 

　　第二种：减少月供，还款期限不变，乔先生的月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。 

　　第三种：月供减少，还款期限也缩短。经银行工作人员计算，这5万元可在月供减少到2000元的同时，把贷款年限缩短1年，即到2012年9月可还清贷款，节省利息17783元。 

　　由以上实例可见，月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。如果个人的经济能力允许，选择这种方式也不错。 

　　不还钱如何减少利息假如借款人手头没有足够资金可提前还款，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。 

　　仍然以乔先生为例，如果乔先生不提前还5万元，保持贷款余额不变，只把贷款年限由2013年9月缩短到2008年9月，即贷款年限缩短5年，再继续月供3年半就能把剩余贷款还清。那么，乔先生缩短贷款年限后的月供为2813.6元，节省利息6292元。 

　　另一种就是变更还款方式。乔先生目前采用的还款方式是等额本息法，这种方式比等额本金法要多支付利息。如果乔先生改为等额本金还款方式，那么新的第一期月供支付利息的计算就另当别论了。 

　　提前还贷是否亏本？很多采用等额本息法的借款人准备提前还贷，但认为自己已经把大笔利息支付给了银行，现在又提前还银行的钱，这么做挺吃亏，干脆就先不还了。但实际上，提前还款并不吃亏，反而是越早还越能节省利息、越划算。 

　　记者咨询银行工作人员了解到，等额本息还款法的特点是，利息递减，本金递增，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。如果是从节省利息的角度考虑，最好是在贷款的前几年争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中，利息负担就会减小。所以，提前还款并不会吃亏，反而是帮你减掉了不少利息。 
2、提前还贷计算方式 

　　不论采取哪种方式提前还款，消费者都想知道新的月供是怎么计算出来的，还钱也好还得明明白白。记者从银行了解到，如果采用等额本息还款方式，不论是月供变、年限变还是两个都变，或者是不还钱是缩短贷款年限，计算新的月供都参照相同的计算原理，即应根据未偿还贷款余额及剩余还款期数计算还款额，计算公式为：借款人可套用公式，根据自己的贷款余额和剩余还款期数就能计算出新的月供款额。 

　　3、提前还贷如何退保 

　　不论是提前还贷还是缩短贷款年限，紧接着要准备的就是到保险公司退保，这件事可千万别忘了。但退多少，怎么退，当中还有什么诀窍？先看看严女士的经历，可能很多人就会明白点什么。 

　　个案严女士2003年9月以17.5万元在天河买了套房子，向银行申请了20年、14.5万元的贷款。相应的，严女士也到银行指定的保险公司购买了20年的个人房屋抵押综合保险。 

　　这种保险包括财产损失保险和还贷保证保险，保险金额为17.5万元，保险费率分别为0.6251‰和0.4‰，保险期限自2003年9月29日零时到2023年9月28日二十四时，保险费为2262元。 

　　2004年12月14日，严女士转卖这套房子后，便到保险公司退保。工作人员计算，这套房投保一年零三个月，应收保险费717元，该退的保险费为1545元。严女士纳闷了，自己曾有套房子也是买来一年后就转卖，保险期限、保险费和实际保险时间都与这套房子相近，投保的保险公司是该保险公司的另一家支公司，但扣除的保费只有200多元，为什么这次就扣了717元呢？保险公司的工作人员给严女士打出了一张单，写明白了退保的计算公式。其中，还贷保证险应退保费＝保险金额×保险期限初还贷保证险保险基础费率×剩余退保系数剩余月数／保险期限月数×(1-5%)＝14.5万元×0.4‰×8.5875×225／240×(1-5%)＝443.60元。 

　　财产损失险应退保费＝保险金额×财产损失险保险基础费率×剩余退保系数×(1-5%)＝17.5万元×0.53‰×15.1900×(1-5%)＝1334.10元。合计应退保费为1777.70元。 

　　经这么一折腾，保险公司又给严女士退了232元，扣除的保费降低到了484元。 

　　严女士还是觉得蹊跷，既然有计算公式，为什么两次的计算结果会相差200多元？保险公司的工作人员给出的答复是，电脑出错了。严女士心里不踏实，就把自己的经历报料给《黄金楼市》。 

　　求证记者2004年12月28日向该保险公司一位负责人了解情况，该负责人回复记者，2003年1月1日后，保险公司的保险险种、费率和条款就发生了变化，严女士不能以2003年1月1日前的退保经历与现在对比。至于具体情况，她还要具体了解。 
去年12月29日，严女士突然接到该保险公司的电话，说又要退给她200多元保费。30日，记者随严女士一同前往该保险公司。该保险公司的工作人员一见到严女士就打出一份新的退费收据，退回了235元。 

　　应严女士要求，一位姓王的小姐解释说，因为他们公司的电脑在12月升级，所以把严女士财产损失险的基础费率搞错了，他们昨天核查出应该为0.6251‰，这是严女士保险单上注明的费率，因此最终计算出的应退保费为2013元，保险一年扣除的保费为247元。 

　　严女士最终又拿回了200多元，她说，这是自己较真才讨回来的，如果自己当初大意，那就被白白多扣了400多元。 

　　提醒严女士想借助本报，提醒各位已经退保或准备退保的人，退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释；还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。只有自己为自己把关，自己为自己负责，才能避免退保时出现差错。 

　　提醒消费者，退保前，先根据不同年限的保险费率仔细计算一下退保费用，找出退保最划算的年限。 

　　□记录记者向一位业内人士了解到，提前退保也有技巧，可根据保险年限费率的不同动点脑筋，多退点保费。例如，陈先生向银行申请了27.7万、20年的贷款，20年的保费为2770元，他最近把贷款年限由20年缩短到10年。如果他要求退10年的保费，那么应收的保费为：27.7万元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10＝2216元，那么应退保费为554元。如果陈先生要求退9年的保费，那么数字就有很大变化，应收保费＝27.7万元×0.6‰(11年保险期限对应的费率)×11＝1828.2元，能退回的保费就增加到949元。由此可见，多承保一年，反而能多退近400元的保费，这是很划算的。