住在龙城

    最近，王先生将老房子出售后，手中有了一笔余钱，对于有将近60万元贷款未还的他来说，在没有其他投资途径的情况下，提前还贷是最佳选择。但王先生心里有些疑惑，自己申请的是组合贷款，提前还贷究竟该先还公积金贷款还是商业性贷款呢？农行理财专家告诉“提前还贷一族”，提前还贷有两种情况，一种是用公积金储存余额冲还贷款，一种是用自有资金提前还贷，不同情况还法不同，市民应当用活自己的公积金。 

　　用公积金储存余额冲还贷款须先还公积金贷款，还清公积金贷款后，尚有余额时，可冲还商业性住房贷款本金。市农行统计数据显示：在办理住房公积金购房贷款、住房组合贷款、商业性住房贷款过程中，近95％的市民选择配套使用提取公积金提前还贷。按规定，市民一年有两次机会提取公积金冲还贷。例如，月还公积金贷款1200 元、商业贷款1000 元，若提取公积金余额为1万元，选择“余额冲贷法”，提取的公积金应先归还当月应还公积金贷款和商业性住房贷款本息2200 元，剩余金额7800 元可一次性冲还住房公积金贷款本金。冲贷后，借款人可选择月还款额不变，缩短原还款期限方式，或还款期限不变，减少月还款额方式进行还贷。另外，按规定，只要公积金贷款未还清，每年公积金提取只能用于归还个人住房贷款，不得提现和进行用于其他消费。 

　　对于用以自有资金提前还贷的市民而言，就不受公积金冲还贷规定的约束了，可以先还公积金，也可以先归还商业性贷款，或者两者一起还。理财专家建议王先生可以先提前还商业性贷款，若还有剩余，可再继续还公积金贷款。 

　　从理财角度而言，专家提醒市民在选择提前还贷时，要根据自己的实际情况选择合适的还款方式和金额。对于工龄较长、拥有公积金储存余额比较多的市民，最高13万元的公积金贷款可能很快就能还完，因此在选择提前还贷时，应留存部分商业性贷款，让每年提取的公积金储存余额有用武之地；对于想再办理公积金贷款买房的市民来说，可以先把公积金贷款提前还完，因为，按规定，如果公积金贷款未还清，是不可以再办理公积金贷款的；对于想节省利息的市民来说，由于商业性贷款的利率比较高，提前还商业性贷款可节省不少利息。 

　　市民还可以向农行理财专家咨询，确定一个最经济的还款额，即提前还款后组合贷款余额的每月还款额恰好等于每月可提取的基本公积金与补充公积金的合计，在这种情况下，借款人可让自己的公积金为住房按揭“全买单”。 

　　对于提前还贷规则，市民也应有所了解。专家提醒市民，不足一年提前还贷要收取违约费。提前还贷必须提前一个月向贷款银行提出申请，一年只有一次提前还贷机会。同时，还款额必须为月还款额的6倍以上。