住在龙城

去年央行加息0.27个百分点，成都房价丝毫不为所动。一周前，央行再度决定上调商业银行自营性个人住房贷款利率0.20个百分点，这对成都房地产市场会有什么影响？银行权威人士和专家仍然认为加息的影响不大，主要是信心打压，但当记者走近几个投资房产者后，发现并不是那么简单。
　　成都安易居房地产公司总经理周瑞金认为，成都目前现有的购房者50%以上属于投资者，在央行两次加息的情况下，将会出现较多的以短线投资和一次性付款坐待升值的投资者。虽然在央行有可能实行连续加息的假设下，投资者将会放缓投资节奏进而持币观望，但是在现今房价不断上涨的背景下，利息的涨幅对于房价上涨所带来的获利可以忽略不计。顺驰企划部负责人郭磊相信，真正的投资者还是会因为良好的市场前景而入市，毕竟现在还是卖方市场。
　　该公司信贷部经理曾兵以30万元20年首付三成为例算了这样一笔账，就算用很保守的数字（如下），去年投资房产的回报率也在40%。
　　“去年央行第一次加息后，我的两套房子就没有出手，一直在中介那里挂着，现在来看，上次加息对成都房价的走势一点影响也没有，春节后房价依然以将近10%的速度上涨，这次加息的实际作用也不大，尤其是我身边的朋友都在用自己的钱投资房子，对银行的利率根本就不敏感。如果没有政府其他一些配套措施，我还是看好后市。”一位投资过股票、期货的投资人，2003年发现了房子的投资价值。他告诉记者自己手中的一套房子是在2003年底签的合同，总价40多万元一次性付款，两个月前曾考虑70万元出手，因为中介说这个价钱随便卖所以他还在等时机。
　　一位在银行工作的房产投资者告诉记者，出于还要加息的预期，许多有真正需求的购房者会持币观望，从这个层面上讲可能会影响房价的涨幅。但是现在房地产市场已经不是普通购房者的市场，在2004年的房价上涨中，这个群体的购房需求已经因为房价的高涨丧失了买房能力。所以，这些人是因为房价而不能进入市场买房，而不是因为利息。据这位投资人士的粗略估计，现在的市场中有1/3的短线炒房者，1/3的长线投资或二次置业者，还有1/3的首次置业者，而炒房者和投资者对加息后一个月多供20多元钱是不敏感的，所以加息对房价的影响就很有限。
　　小算盘
　　按照去年成都房价涨了300多元/平方米的统计，一个100多平方米的房子就可获利3万元，在去年这种高利润的诱惑下，许多短线投资房子的人胆子越来越大，他们的心理底线是只要政府不出来打压房价，房价还会涨。一位长线投资房产的人告诉记者，他不是短进短出，“我看好房子的大势,十年后谁敢说成都的房价还是4000元/平方米，只要地段好能出租出去我觉得投资房子还是划得来。而且银行只加了贷款利息，又没有加存款利息，钱存进银行的利息还抵不过货币的贬值，股市又不景气，我又没有别的投资渠道，房子还是最好的投资产品。”
　　只有那些首次置业者对加息最敏感，他们正成为加息的真正受伤者。
　　“我们从银行方面了解到，自从去年10月央行首次加息以来，提前还款的客户明显增多。此次再度加息，将会有更多的人提前还款。这还是有提前还款能力的消费者所能采取的办法。”安易居总经理周瑞金说，曾有客户因为还款压力大，把房子以大换小，甚至有的卖了房租房住。这其中有他们对自己未来收入估计不足的原因，但两次加息肯定也是一个重要原因。富房刘应忠也持相同意见：“加息真正受影响的是已经按揭购房的消费者，他们在未来开征房产税和连续加息的阴影下，已经成为了最大的受害者。”
　　一位已买房的唐先生为自己的提前还贷计划感到庆幸。他那套总价56万元的房子，首付接近一半，从银行贷款30万元分15年还清。“当初就是因为觉得要给的利息太高，所以提高首付比例、缩短贷款期限，”唐先生说，“去年买房没多久就涨息，今年又涨了。现在我每个月有2000多元的月供，要是再多涨几次息，也够呛。等过了限制期我还是打算把贷款全还了。”业内人士分析，虽然此次房贷利率调整幅度不大，却仍然会刺激提前还贷。据分析，提前还贷的客户主要有三种心态。第一种类型是加息恐惧族，担心新增的月供压力过大，影响生活质量。第二种类型是节省利息族，想通过提前还款，减少利息支出。第三种类型是无处投资族，觉得自己手中反正有闲钱，平时也很少投资，就有了提前还款的想法。房贷升息加上目前股市等其他投资渠道处于低迷的情况下，不如一次性付款购房来得安全。
　　小算盘
　　一位专业人士跟记者算了一笔账，5年以上的房贷去年利率调整从原来的5.04%上调至5.31%，增加了0.27个百分点，这一次最低的又增加了0.2个百分点。以一套30万元的房子为例，目前首付多为三成，要贷款21万元，20年还清。在等额还款方式下，加息后取下限利率5.51%计算每月还贷将增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。如果这些还在普通购房者的承受能力之中，那在连续加息的阴影下，部分月底交了月供就没有余钱的“月光族”只能换小房子，或者卖掉房子去租房子。
　　央行副行长吴晓灵近日表示,只有金融政策和其他的各方面政策配套打压房地产价格上升过快的势头，才能保证老百姓的利益。只有政府出台如税收等其他调控措施，对房价才真正有作用。而记者在几天时间内，接触了不同类型的房产投资者，他们谈论最多的并不是加息，而是政府对房价的态度，他们担心最多的是政府出台税收政策或者加大供给。