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律师解读六大不合理 房贷保险是“不平等条约”

http://www.0351fdc.com      2005/4/6 8:48:00      新浪      评论: 0
本报《买房者委屈签下保单,住房保险到底“保”了谁?》一文见报并经新浪等网站转载后,引起了广大读者的关注。他们希望本报能进一步追踪报道。就此,记者特请江苏金长城律师事务所陈议律师就《抵押商品住房保险合同》中的一些条款的不合理性进行了剖析,同时,市民卢先生来本报讲述了他买房贷保险中遇到的蹊跷事。

  A.保险合同存在六大不合理

 
  ★合同第二条规定:本保险限于借款人用银行抵押贷款购买的房屋,借款人购房后,因装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产,不属于本保险财产。

  陈议点评:这一条款保险公司把房屋与房屋附属物分开,是明显地与有关法律、规定相违背的。房屋附属物作为房屋配套设施,与房屋密不可分,一旦房屋所有权、使用权发生转移,附属物也随着转移,这种把附属物划出保险范围,是极不平等的条款。

  从另一个角度来讲,附属物造成的灭失可能性比房屋更大,相对投保人而言,把附属物与房屋分开,不仅不能体现出投保人的真正想法,而且使投保人在利益上得不到真正实惠。

  ★合同第三条规定:出现下列原因造成保险房屋损失和费用支出,保险公司负赔偿责任———1.火灾、爆炸、水管爆裂;2.暴风、暴雨、雷击、地面突然塌陷……

  陈议点评:依据《合同法》第94条规定:因不可抗力使合同不能实现的,当事人可解除合同。这时,合同的解除对买房人来说,不必再履行还款义务,保险公司也不必履行赔偿义务,银行作为受益人的说法也就不成立。所以,一旦出现不可抗力的自然灾害后,保险公司实际起不到任何作用,买房人也就没必要买这份所谓的房贷保险。

  ★合同第四条规定:保险房屋由于下列原因造成的损失,保险公司不负赔偿责任———1.战争、军事行动或暴力行为;2.被保险人或其家庭人员的故意行为……

  陈议点评:从保险公司不赔偿的范围来看,人为因素造成的损失不具有索赔权,但依据目前法律规定,不管造成损失的是故意或过失行为,都应赔偿。保险公司在理赔过程中,先理赔,然后向责任人追赔,保险公司无任何损失。

  ★合同第六条规定:保险金额以所购商品房的价值确定。

  陈议点评:以商品房的价值来确定保险金额是不合理的,按保险合同特殊性来看,应该以银行贷款金额为保险金额比较合适,既体现保险公司、被保人双方自愿的原则,又体现保险公司没有增加保险或强制保险的行为。

  ★合同第七条规定:被保险人义务———被保险人应当采取必要的、合理的措施保护房屋的安全,并按照公安、消防等有关部门的要求切实做好各项防灾、防范工作。

  陈议点评:这条规定比较笼统,在实际操作中有一定难度,如采取必要的、合理的措施保护房屋的安全,什么样的行为才是必要、合理的,对投保人来说,很难把握。如果投保人做不到,保险公司则不理赔,在这条规定上保险公司应更明确地细化责任和义务。

  ★合同第八条规定:被保险人向保险公司申请赔偿时,应当通过贷款银行向保险公司提出索赔,并提供保险单、赔偿申请单等必要单据及有关部门证明,保险公司接到上述申请后,根据保险责任范围迅速核定赔偿金额。

  陈议点评:保险人向保险公司申请索赔时,应通过贷款银行向保险公司申请,这种通过第三方(银行)来解决买房索赔的关系,有悖于有关法律规定,因为银行不是解决纠纷的权力机构。按《保险法》有关规定,保险人应直接向保险公司提供各种单据和证明,而无需向贷款银行提供单据再转交保险公司,这不仅增加理赔环节,也延误了理赔时间。

  总的来说,不管房贷保险条款如何,也不管受益人是谁,作为投保人和保险公司,都应该是在自愿的前提下进行,而不投保就不贷款显然是违背《保险法》平等、自愿的原则。通过对以上条款的分析,陈议律师建议:有关部门对房贷保险相关条款应进一步完善,确保购房人、银行、保险公司三方合法权益不受侵犯。

  B.首付款竟也要交保险金

  昨天,市民卢先生专程来到江南时报社,反映他购房贷款,银行强要他买保险,连购房首付款竟也要交保金的事情。

  卢先生说,2001年,他看中了位于南京鼓楼区圣淘沙花城一套价值41万元的商品房。2002年1月17日交纳9万元首付款后,向银行贷款32万元。在贷款过程中,银行工作人员带来了南京一家律师事务所的律师,该律师提出可帮卢先生办理有关房屋的法律手续,卢先生支付了200元的律师费。银行要求卢先生必须办一份保险公司的个人抵押贷款房屋保险,保险金额为41万元,交纳保险费用为3890元。

  卢先生交完保险费用后,从一位朋友处得知保险总金额应该去除他已交的9万元预付额,而不应该是房屋的总房价41万元。谈到这点卢先生气愤地说:购房者不懂,但银行介绍的律师应该懂,可这位律师并没有提醒他。

  卢先生说,他在办理银行房屋贷款过程中有一种被愚弄的感觉。

  就此,该银行办公室有关同志说,房屋保险金额都是由保险公司制定的,和银行没有关系。这家保险公司财产保险办公室朱先生在核实情况后说,保险公司应该在保险金额中减去卢先生首期交纳的9万元,这是他们工作上的失误,可以给卢先生解决此事。

  C.读者:强制买保险侵害消费者权益

  本报《买房者委屈签下保单,住房保险到底“保”了谁?》见报并经新浪等网站转载后,引起广大读者的热评,现摘录两条如下:读者刘明:我国《保险法》明文

  规定保险自愿,购房者应该有权决定是否购买保险、购买哪家保险公司的保险。而个人住房按揭保险规定贷款必须买保险的做法,实质上是强制保险,显然有违《保险法》。根据个人住房按揭保险的条款,一旦发生保险赔偿,银行将是第一受益人,而贷款买房者是第二受益人。也就是说,购买保险者居然不是保险的最大受益者。如果在贷款初期房屋发生事故,保险公司的赔款将首先赔付给银行,而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。另外,银行凭借其垄断地位对老百姓实行了“毫无弹性的强制保险”,并制订了高昂的保险费率,而自己却只承担“接近于零的理赔风险”,显然是不合理的。

  另外,银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益,排斥了其他经营者的公平竞争,也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类联姻违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。因此,我认为,为了维护正常的市场秩序和消费者权益,需要从根子上对这类“联姻”进行整治和惩处。

  读者王友:按揭保险由购房者来买十分不合理,理由如下:1.贷款时,银行要求有担保人,还不起可以由担保人还。2.即使房屋毁坏了,土地本身的价值还在。3.银行贷款是有收益的,作为获利方,就应该承担某种商业风险,而且房屋贷款是风险非常小的,扣除保险公司免责的,其他会出现的几率极小,出现了,还可以通过其他方式还款。中国的银行,不要等外资银行开展相同业务时再反省就来不及了。

  本报记者张宪军肖军殷亮

  状告房贷保险均败诉(新闻链接)

  链接一:据《法制日报》:去年9月,周立太与建设银行重庆中山路支行签订借款合同时,被要求办理抵押物保险,并承担保险费,第一受益人为中山路支行,否则不贷款,并收取保险金近万元。周提出异议,称财产保险属商业保险,应坚持自愿购买的原则,而该行迫使购房者未与保险公司签订合同,就缴纳保险金,违反了自愿原则及有关法律法规,遂向法院起诉建行和保险公司。去年底,渝中区法院一审判决周立太败诉,周向重庆市第一中级人民法院提出上诉。经审理,重庆市第一中级人民法院认为,周立太自愿保险,借款合同未违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应当有效,一审应予维持。周立太表示将继续申请重庆市高级人民法院再审。

  链接二:据《深圳商报》:深圳某律师事务所的桂钢律师于去年以消费者身份向房屋按揭保险“发难”。在出具的民事判决书上,南山区法院认为,桂钢与某保险公司签订的房屋按揭保险合同,系保险公司提供的格式合同条款,在保险合同签订时,桂钢对保险合同第5条、第7条第2项、第8条的格式条款持异议,桂钢与保险公司对这些条款并无达成一致意见,而且桂钢在保险单上已注明了不同意以上条款的意见。但是,桂钢一方面不同意以上条款,另一方面又按照有分歧意见的条款向保险公司交纳了保险费,履行了主要义务,保险公司也接受了保险费,导致该保险合同成立,保险公司将依照合同承担保险赔偿责任。南山区法院认为,桂钢并不要求解除该保险合同,而是要求变更合同的部分条款。即实质是向保险公司发出修改合同的要约,但是,保险公司完全有权利拒绝桂钢发出的要约。对于该判决,桂钢表示不服。
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