住在龙城

随着高院有关个人住宅拍卖司法解释的出台和“高龄”老公房的获贷难现象出现，一时间，个人房贷问题再次成为普通百姓街头巷尾的热点话题。昨日，本报记者从权威渠道调查获悉，沪上多家银行目前都在出台贷款细分措施严控个人房贷的风险，以保証金融秩序的稳定和住宅市场的健康发展。
　　多家国有大型银行的贷款业务指南摆在记者的案头，我们选取了其中几家银行的部分个人房贷规定，供读者参考选择符合自己情况的银行。
　　有关常规
　　目前，沪上银行的一手房贷款业务主要包括住宅、别墅、商铺、办公房；二手房贷款业务主要包括住宅、别墅、新里、花园住宅、商铺和办公楼。一手房最长贷款年限30年，二手房最长年限20年。
　　在一些国有银行，房价单价低于7000元以及总价100万元以内的新房最高仍可贷款8成，单价高于7000元或总价超过100万元的为最高7成；办公房一般贷款额度不超过5成、年限不超过8年。
　　有关二手房
　一家国有银行在房龄上划分了严格的分界线，房龄8年内（含8年）的按标准即最高7成；房龄5年内、总房价100万以内、单价小于7000元的房屋甚至最高可贷8成且为优质客户；房龄在8-10年（含10年）可贷6成；房龄在10-15年（含15年）的可贷5成；房龄在15-20年（含20年）可贷4成。但该银行也表示，老式花园洋房不受房龄限制，新里的贷款成数一般为5成，最高不超过6成。二手商铺一般贷款成数小于5成，年限不超过5年。房龄和贷款年限之和不得超过30年，主贷人年龄和贷款年限之和不得超过70周岁。
　　有关别墅和商铺贷款
　　该银行也设置了房价和贷款成数比。房价超1000万以上的别墅贷款成数最高不超过4成（含）；房价超700万至1000万（含）的别墅贷款成数最高不超过5成（含）；房价超400万至700万（含）的别墅贷款成数最高不超过6成（含）；房价在400万（含）以下的别墅贷款成数最高不超过7成（含）。
　　某一大型商业银行曾下发内部规定，非住宅的商业用房贷款完全不做，其他银行虽然网开一面，但也规定了不少限制：办公楼及地理位置偏僻的房屋不能贷款；外环线内的住宅（不包括售后公房）才能贷款；商铺利率上浮10%、办公房利率上浮5%、新里和花园洋房要挂铜牌，即被政府认可的方可贷款，并且采用商业性贷款。
　　有关提供资料
　　身份証、暂住証（外地人）/护照、居留証（外籍人士）、工作証、港澳台通行証、回乡証，户口簿全本/台湾户籍誊本，结婚証/离婚証/未婚声明书，收入証明一概需要。
　　还有一些特殊规定，比如留公司签发人的姓名及固定电话，超过2万元需税单，2万以下时视收入的可信度情况有可能也要提供税单，近三个月的工资单/工资入卡对帐单/工资存折，还款额占收入的50%以内；参考收入包括公司收益分红、股票股息、国债、全产权无抵押房产、私营公司业主可提供营业执照及近期财务报表。
　　在收入証明的提供上，有些银行还规定，公司必须是在上海市工商行政管理局网站上可查询到的单位，月收入1.5万元甚至1万元以上就必须提供税单、劳动合同、公司营业执照等；近期三个月的水、电、煤帐单原件有时也需要。
　　“房龄在1990年以后、外环线内、房屋的成交价在60万以上（以评估价为准）、他証放款、贷款总额一人不能超200万元。”这家股份制银行的负责人透露了具体条件，“外地人或外籍人士需提供有一位上海户借的联系人，此人的身份証与户口本全本与贷款资料一起交进银行审核，签约时也需到场，需提供电话。商业贷款额度不能低于5万（且适用于组合贷款），所有贷款均需强制公証等。”
　　有关地区区别
　　部分银行的外环线以外房贷受到或多或少的控制。一家国有银行规定，部分郊县房贷只能由了解当地情况的当地支行做；而一些小型股份制银行更为干脆，原则上不贷郊县房屋，别墅或高价房可视情况而定。
　　比如在一家股份制银行的内部信贷指引里，郊区二手房以评估价为准且尽量成数不贷足。内环线内二手房贷最高7成；内外环线之间最高6成；外环线外不能贷款。产証上的土地性质为划拨的，贷款比例降一成。
　　有关特殊人群
　　外籍人士在国内银行眼里，特别是国内没有固定收入的外籍人士获贷一般会减少，少贷1成，且主贷人年龄和贷款年限之和要小于60周岁，而不是国内客户的70周岁。
　　有银行规定，每一份贷款的主贷人及配偶都需进行社保三金查询，主贷人社保金基数不得在市府最低标准以下。
　　有银行规定，农业户口最高贷6成，最长10年。由于对于年龄过小人士的还款能力以及对于年龄过大人士的健康问题需要考虑，有些银行规定18岁以下及55岁以上人士不能贷款；有些银行则放宽到主贷人年龄不能小于25岁。
　　有关贷款套数
　　有银行规定贷款成数第一套按新房8成或二手房7成的固定标准；第二套降0.5成；第三套降1成，按照商业贷款利率而非优惠利率；第四套降1.5成，也按商业贷款利率，并且原则上不能办理。
　　有关房产评估
　　不仅房龄5年以上或贷款超5成的二手房要评估，一手办公房也需评估。免评估的房产只限于房龄在5年以内（含5年）的商品房，且必须提供原预售合同或销售合同及发票。
　　■解析
　　老公房房贷为何难？
　　“在近期公佈的沪上各银行今年二手房个贷审贷标准中，对面积不大、房屋总价偏低、年龄偏老的必须居住房贷有了限制。”安家集团银行部经理张蔚玮告诉记者。老公房为何难获贷款呢？
　　一难在房龄：老公房的诞生均在九十年代，甚至在八十年代；当时是全民奔温饱奔小康的年代，对房屋的要求只在乎拥有而没有心思顾及房屋的质量及佈局等品质。所以老公房大多面貌沧桑。对于银行评判风险来说，地理位置虽然好但房屋本身太旧。
　　二难在购房群体：在购买老公房的人群中主贷人常为收入较低并不稳定的阶层。另外，上海本地中老年人可说是老公房购买者的另一大主力，缺乏收入来源。虽然子女掏钱为父母买单的情况非常多，但因子女多为多套购房者，因此申请起银行贷款也困难。
　　三难在新实行最高司法解释：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中明确表示：被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。“如果贷款人由于种种原因无法还款，银行对生活必需房屋又无法行使抵押权，房贷风险必然会增加。而在目前的情况下，加强前期贷款资格的审查更为重要，对该司法解释的影响程度也要静观其变。”某家国有银行的负责人称。
　　■新闻背景
　　房贷增长过快
　　上海银行业需调整贷款结构
　　本报讯（记者王庆慧）央行上海分行房地产贷款专项调查显示，2004年上海房地产贷款强劲增长，全年新增贷款超过1000亿元，占中资金融机构全部新增贷款的3/4强。央行上海分行向各金融机构发出预警，房地产贷款作为中长期贷款，导致银行“短存长贷”矛盾日渐突出，并要求银行要高度重视房地产市场风险可能向银行信贷转移的可能性。
　　而年初最高院开始实施的关于个人债权处置的司法解释，使得银行对所发放贷款可能产生不良贷款的担忧开始放大，有关人士表示，目前沪上银行采取的种种收紧措施，都可能直接与上述两个因素相关。
　　但上海财经大学房地产研究中心印坤华教授认为，尽管银行需要考虑这种严峻的贷款环境，但是作为商业银行，选择资产质量最好的个人房贷业务，依然是必然的发展方向。印坤华认为国内银行缺乏更多的赢利模式，存贷业务仍然是主要获利来源，在拥有大量存款资金以后，必须寻找优质贷款客户。比较而言，个人房贷业务是银行目前最好的业务。
　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜分析说，这几年房地产行业发展较快，增幅较大。但从总量上来看，目前房地产贷款余额(开发贷款＋个人贷款)在整个金融机构贷款余额中所占比重未超过20%，结构并没有失衡。美国房地产贷款余额(开发贷款＋个人贷款)在整个贷款余额中所占比重在30%左右。从这个角度来看，国内房地产贷款风险不是非常大。上海房地产贷款增幅比较快，但上海的房地产价格涨得也比较快，主要是有巨大的需求支撑在那里，只要资金链不断，不会有很大的问题。
　　■对策
　　对冲拒贷
　　对于银行来说，尽管风险必须控制，但房贷毕竟是不错的生意，很多银行对于优质客户都“大开绿灯”。
　　一些大型国有银行规定，即使是二手房，如贷款申请人为国家公务员，金融机构从业人员、医务人员、具有高级职称且收入稳定其它人员，可提高相应的贷款比例，最高不超过房产评估值的80%。
　　面对银行当前对于高龄房日益卡紧的房贷政策，购房者也不是一无所为。对于房龄超出10年左右的房子，除一些小银行坚决不做外，其他银行还是可以办出贷款的，尽管成数可能不尽如人意。这种时候最好找安家集团、麦格里咨询公司这样的专业房贷商提供服务，因为他们和银行有比较密切的接触，相对客户自己找银行，申请成功比例相应要高。还有公积金中心对老公房贷款是没有限制的。
　　另外，尝试以下几步或许可以获贷：一是适当提高首付款比例，可以让银行担心业务损失的警惕降到最小；另外，购房者选购一些地段和房型较好的房子如内环内的小户型老公房；第三，购房者如果能証明自己的资金实力和信誉良好也能帮助自己获贷。