住在龙城

   央行日前发布了《中国房地产金融报告》（以下简称《报告》），其中在“防范金融风险和促进房地产健康发展”部分提到，“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，银行业内人士指出，固定利率房贷对购房人规避未来风险是一个利好信息。

要根据经济趋势判断

“其一，固定利率仅是作为浮动利率的补充，仅满足部分群体的需求，不会成为主流；其二，即使预期银行利率下调，所执行的固定利率，也肯定会比现行利率高；其三，固定利率比较适用于短期或者阶段性短期，不会出现长期固定利率。”市公积金管理中心新闻发言人李持缨表述了以上观点。李持缨进一步指出，作为购房者，如果有固定利率和浮动利率可供选择的话，建议购房者要根据对未来经济的趋势进行综合判断。如果预期通货膨胀增大，经济发展迅速，建议采用固定利率；如果预期通货膨胀减小，经济发展缓慢，那么建议采用浮动利率。

固定利率存在风险

对购房者来说，如果贷款利率上调是可以预期的，那么固定利率房贷不能不说是个实惠。但首要前提是，只要这个利率价位合适。例如美元的加息预期是非常强烈的，一旦美元按揭利率固定，无形中给予了购房人相当的优惠。不过银行可能会通过“保险＋固定利率”的手段来规避利率下调的风险。而人民币利率不像美元一样易波动，但购房者也有可能从“固定化”利率中获益。尽管如此，有关人士也指出，一旦利率水平走低，在房贷利率固定情况下，也可能存在购房者为房贷多交钱的情况。

公积金不排斥用固定利率

“从理论方面，如果购房者有此类需要，公积金管理中心并不排除推出固定利率方式。”李持缨告诉记者，不过，目前公贷是否推出固定利率还处在宏观研究阶段，如果要推出的话，还要做进一步的分析研究。据估算，目前在购房贷款中，其中使用公积金的贷款笔数占到房地产贷款份额的３０％－４０％左右，贷款金额则占到２０％左右。

固定利率迟早要实行

自央行报告出台后，部分银行闻风而动，意欲试水。记者日前获悉，光大银行已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料。这也是首家向监管部门递交相关申请的商业银行。无独有偶，上海工行也曾讨论过推出住房贷款固定利率制，但内部未获通过。

有关人士分析指出，就目前而言，在浮动利率下，提前还贷使银行业务量增加很多，不堪重负，而收取违约金争议很大。同时，如果利率增值太大从而超出购房者还贷能力，贷款很可能演变成不良贷款。因此，可以说固定利率是购房者与银行规避风险的有效手段。尽管目前四大行北京分行目前也没有推出固定利率房贷的计划，但有业内人士指出，日前央行已明确允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，从服务市民角度考虑，商业银行推出固定利率房贷是迟早的事。

■专家出场

固定利率是一把双刃剑

“之所以部分银行尝试推出住房贷款固定利率制，其根本目的是为应对国内不断降低的银行房贷业务。据悉，７月份上海的房贷余额已经呈现负增长。”高力国际专业服务部高级策划顾问马利东分析指出，商业银行推出固定利率方式，为贷款者提供了更多选择。但面对房贷的结构性问题还没有得到很好解决时，贸然推出固定利率，对商业银行是一个考验。在这种发展趋势下，利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品应该在未来相继出台，以促使各种金融措施完善实施。

贷款额小、周期短

选择固定利率更划算千万家总经理华国强认为，利益与风险共存是不变的真理。采用固定利率值与不值，都是建立在购房人对未来的利率走势的判断及个人还款计划上，如果购房人贷款额不大，又准备在未来三到五年内提前还款，那么，利息的升降对个人生活影响应不大，选择固定利率反而会带来提前还款要支付违约金等约束。如果贷款人贷款金额较大，贷款期限较长，对未来利息的走势看涨，那么如果未来银行推出固定利率与浮动利率混合贷款，将是这类消费者的最好选择。

■案例分析

王小姐今年２月份购买了一套４０万元的房子，由于经济上的原因，通过银行贷了３０万元，假设当时王小姐有两种选择方式，一为：五年期浮动利率４．７７％，二为五年期固定利率４．９５％，那么，王小姐竟究应选择哪种方式呢？我们来做一下比较分析：

情况一：如果王小姐选择５年贷款期的浮动利率４．７７％，每月的月供为５６２９．８元，假如银行突然加息，五年期利率由原来的４．７７％上升为５．８５％，王小姐的月供也因此将由原来的每月５６２９．８元变为现在的５７７８．９元，每月多还１４９．１元，五年总计多还８９４８．３元。（见表一）

情况二：如果王小姐选择５年期的固定利率４．９５％，每月的月供为５６５４．５元，比选择４．７７％的浮动利率的月供５６２９．８元多２４．７元，但是却比加息至５．８５％时的月供额５７７８．９元少１２４．５元，五年总计节省７４７０元。（见表二）

■名词解释

固定利率个人房贷

在约定的期限内确定贷款利率，不随加息或减息而改变。在处于加息周期时，客户倾向于选择固定利率房贷。处于减息周期时，则倾向于选择浮动利率贷款。

浮动利率个人房贷

目前普遍实行的个人房贷利率，如果央行对贷款利率进行调整，贷款购房人将在下一年度执行调整后的新利率。

■相关新闻

工行上海分行拟推出固定利率房贷

中国工商银行上海市分行内部人士近日透露，“工行正在计划推出固定利率房贷。”这可能成为内地首个固定利率房贷产品。工行人士表示，推出固定利率房贷要求银行具有很高的规避风险能力和手段，贷款期越长，银行承担的利率风险越高。此前有业内人士估计，根据目前的利率环境和银行的风险规避能力，可能最先推出的是５年期产品。