住在龙城

    近日，央行公布了《2004中国房地产金融报告》，其中称“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，这就意味着房贷利率将有可能采取固定利率的新方式。而响应该政策，中国光大银行已向监管部门递交了固定利率房贷申请，但是，房贷实施固定利率，对购房者来说会否省钱？而对于银行来说又如何规避利率上升的风险呢？

　　固定利率适用短期房贷固定利率是相对于浮动利率相对而言的。固定利率的特点是不再受整体利率调整变化的影响。在一段时期内保持固定的利率。

　　市公积金管理中心新闻发言人李持缨表示，固定利率仅是作为浮动利率的补充，仅满足部分群体的需求，不会成为主流。即使预期银行利率下调，所执行的固定利率，也肯定会比现行利率高；固定利率比较适用于短期或者阶段性短期，不会出现长期固定利率。

　　链家市场专业人士也认为，由于目前的房贷利率还处于上升时期，固定利率还款方式更可能是针对短期还款的，这样有利于银行对风险及利润的把控。因此，目前计划推出固定利率的银行很有可能会实施5年期的贷款期限，而在利率的确定上将会执行5.51%以上的标准，而当前5年期的贷款基准利率为5.85%，这就意味着银行很有可能会按照这样的一个利率来确定固定利率的标准执行。

　　购房者需综合判断

　　面对固定利率和浮动利率两种还款方式，购房人该如何选择呢？

　　李持缨建议购房者根据对未来经济的趋势进行综合判断。如果预期通货膨胀增大，经济发展迅速，建议采用固定利率；如果预期通货膨胀减小，经济发展缓慢，那么建议采用浮动利率。

　　具体来说，一旦银行推出固定利率机制，对于选择短期房贷的人来说，到底是采取固定利率还是浮动利率呢？我们可以通过下面的例子来具体判断。

　　案例分析：短期内贷款浮动利率更省钱李先生贷款30万元，贷款期限为5年，分别以两种贷款方式计算还款金额(均以等额本息还款方法计算)：假设固定利率还款方式选择的利率为5年期贷款基准利率5.85%，那么，其每月将还款5778.94元，5年还款共计346736.4元。相同的情况，李先生选择浮动利率还款方式，目前个人住房贷款5年内执行5.27%的利率，但由于这个利率并不是一直不变的，因此，就利率可能出现的变化情况，可以有下面四种情况：一、5年内利率没有变动，仍按目前年利率5.27%利率计算，李先生每月需还款5698.55元，5年总计还款341913元。比选择固定利率还款方式至少少还4823.4元。

　　二、利率每年上调0.25%，5年共计还款344363.88元，比选择固定利率还款方式至少少还2372.52元。(左上表)

　　三、第二年利率每年上调0.5个百分点，后三年不变，五年共计还款346046.28元，比选择固定利率还款方式至少少还690.12元。(左下表)

　　四、第一年利率上调1个百分点，后四年不变。第一年，年利率为5.27%，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。从第二年开始，每年年利率为6.27%，月还款额5811.09元，四年共还款额278932.32元。五年共计还款347206.92元。比选择固定利率还款方式至少少还470.52元。

　　综上所述，专业人士认为，在浮动利率短期内不会有太大上调的情况下，短期贷款选择浮动利率贷款方式，会比固定利率方式更省钱。当然这里还要参照固定利率的制定标准值，如果固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率，相对来说选择浮动利率更优，反之亦然。

　　银行应归避风险

　　实施固定利率，银行方面该注意什么呢？央行在《2004年中国房地产金融报告》中建议有关部门应进一步研究利率风险管理工具，推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

　　银行人士认为，除了定价能力外，利率风险规避工具匮乏是目前银行推出固定利率房贷最大的限制。因此，采取与房贷期限相关衍生产品将有助于银行规避固定利率房贷的利率风险。银行必须知道一旦出现一再加息的情况，该如何将风险转嫁到其他利率衍生产品上。

　　同时，房贷证券化也是银行推固定利率房贷很好的避险工具。在美国，银行可以通过金融资本市场来降低固定利率房贷的利率风险，其核心手段就是房贷的证券化。

　　所谓“利率互换”，一般指同种货币不同利率产品之间的互换交易，不伴随本金的交换，主要用于规避利率风险或投机风险。利率互换分固定利率和浮动利率间的互换或浮动利率与浮动利率间的互换，固定利率之间不存在互换。

　　所谓“房贷证券化”，即银行在发放一笔房贷之后，并不把此项贷款留在自己的资产负债表上，而是把大量利率、期限相近的房贷放在一起，重新包装成一笔债券，再通过金融市场卖给投资人。银行赚取买卖差价，并锁定自己的利润。(文/赵丽萍)