住在龙城

　　今年６月，中国建设银行四川省分行率先面向个人购房者推出“直贷式”业务，客户可以个人身份直接向银行申请住房贷款。是平抑房价，还是招揽客户，银行业意在何为？

　　直贷：让消费者一“省”到底

　　据中国建设银行四川省分行住房金融与个人信贷部总经理助理郭江介绍，过去购房者贷款，需开发商担保才能向指定银行申请，消费者不仅不能享受到一次性付款优惠，还将为此购买贷款期限内的房贷险，增加了购房压力。

　　郭江说，“直贷式”个人住房贷款业务不受楼盘合作银行的限制，购房者一旦签订了购房合同，就可以向开展“直贷”业务的银行提出贷款申请，经过调查审批后签订借款合同，银行随即发放贷款。只要资料齐备、条件合格，两小时内就可办理完毕。这样一来，购房者就可享受开发商提供的３%－６％一次性付款优惠，加之房贷险不再强制购买，同时还能以享受银行基准贷款利率下浮优惠，实实在在为消费者减轻了购房压力。

　　此项业务自今年６月推出以来，建行四川省分行已经办理了“直贷”客户２１００多户，贷款总金额超过5亿，占个人住房贷款发放总额的一半。郭江给记者算了笔帐：假设购买市价为４０万元的商品房，其中贷款３０万、２０年按揭，一次性付款总房价大约可优惠１．６万元；免去２０年每年０．４５‰房贷险，总额为27００元。这样算下来，４０万元的商品房首次付款时即可节省将近两万元，而在办理贷款时只需向担保公司支付贷款额８‰的担保费即可。

　　记者走访了一些准备买房的市民，他们纷纷表示：“能省钱，还可以自由选择银行，只要手续不太烦琐，当然选择‘直贷’！”

　　旧模式沿用十年国际接轨大势所趋

　　据了解，我国目前的商品房按揭贷款方式沿用的还是19９５年广东模式，当时中国建设银行广东佛山支行率先在全国推出商品房按揭贷款业务，由开发商为购房者做担保向银行贷款，开发商则向银行缴纳贷款额５%－２０％不等的保证金，产权证办理完毕后退还。在当时还显稚嫩的中国房地产市场上，这种贷款模迅速地在全国推开。

　　建行四川省分行行长赵富高分析说，表面上看，银行通过这种方式贷款，规避了自身的风险，但它依存的基础是开发商在客户还款期内存在且不倒闭。而现实中，大多开发商为了一个房产项目会临时成立一个项目公司，等房产开发销售结束，项目公司就宣告关闭。即使以后购房者个人出现任何还款上的问题，银行很难再找到当初的开发商，担保更无从谈起。同时，在个人资信还不健全的情况下，开发商为购房者提供担保向银行交纳５%－２０％不等的保证金，在一定程度上影响了资金的周转，开发商又不得不将这些成本通过提高房价转嫁到购房者上，这也就是开发商为何对一次性付款客户实行优惠的原因。

　　赵富高说，资金压力下，一些开发商想尽一切办法来套取、甚至骗取银行贷款。近年来，开发商搞“假按揭”骗取银行贷款的事件层出不穷：期房还未卖掉，开发商就使用公司内部人员、甚至是陌生人的资料来冒充真实的购房者，以骗取银行贷款。

　　赵富高认为，开发商既负责房屋建设销售又为购房者提供担保的模式，已经越来越不符合市场细分的要求。个人提出贷款申请，银行与专业担保公司一起对其审验，由专业担保公司进行阶段性担保，这是国际通用的、也是在中国应该逐步推广的模式。

　　市场细分　多方共赢

　　“直贷”模式下，开发商不再向银行交纳担保金，资金周转压力减轻，开发商开始轻装上阵。成都地建置业发展公司营销总监阎家胜告诉记者：“银行的‘直贷’业务，是在帮房地产公司摔掉包袱，使我们更专注于房地产开发领域。”

　　而引入专业担保公司作为第三方，不仅可以更好的控制风险，更为专业中介组织提供了市场发展的空间。成都市住房置业担保有限公司副总经理黄睿告诉记者，自今年６月中国建设银行、中国银行等在成都的分支金融机构相继推出“直贷”业务以来，已经成功担保3000多户“直贷”申请，担保贷款总额超过六个亿。

　　郭江说，下一步建设银行将继续细分市场，对购买期房和现房的申请人将区别办理。如果购买期房，将由专业担保公司与银行共同评估市场、承担风险；如果购买现房，则不一定需要担保机构，申请人也不再需要缴纳担保金。同时，针对中高端客户，建行还将完善今年９月推出的授信额度更高的“免担保直贷式”，免去了担保费，费用将更省。