住在龙城

    实行土地拍卖后对房地产开发企业的资金要求越来越高了，因为参加投资资格的保证金动辄就是数千万元，很多中小企业越来越多感觉到面临的资金困难以及他们在银行信贷方面的困难。这样就迫使很多企业不得不用更多的方式获得资金，各种各样的联合和融通渠道应运而生。以万科为例，在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合取得了融通渠道。类似这种合作的形式越来越多，尤其是国内好的突出的企业，越来越多的资金会向这些企业倾斜。

    房地产企业仅仅依赖银行是不够的，越来越多要靠企业的合作和资本市场的结合来获得更多的渠道，以扩大企业的规模，使企业能够在市场的竞争中不至于被淘汰。如果企业拍卖的土地都是几个亿甚至几十个亿的话，很多中小企业自然会被市场淘汰，所以一些地下融资开始蔓延。

    展望2006年的房地产市场，笔者认为，会更多出现地产和金融相结合的现象。这种结合包括企业间的联盟结合，与资本市场的融通之间形成的联合，也包括和境外基金等其他方式的合作，这样才可能出现一些企业生和死的差别，企业才有可能借助资本市场成为具有规模的品牌效应；而另外一些企业可能在资本市场中先被淘汰了，自然会在房地产市场逐渐被淘汰。

    业内人士注意到企业的融资渠道在近几年发生了改变：国外房地产企业资金的来源通常是40%的房地产基金，40%是私募基金(包括私人投资或者企业之间的投资)，剩下20%才是银行贷款，这种方式比较健康，银行风险也比较小。而现在国内房地产投资银行贷款比例最高占到70%，使金融业处于不安全状态。企业从资金角度说，也需要从更多渠道募集资金，缓解企业资金方面的压力。一些比较合理的融资渠道会活跃起来，国外资金很想进入中国市场。

    当前，随着人民币汇率的升值，房地产又是一个比较好的投资渠道，加之在WTO框架下金融市场渐趋透明，外资、基金如果此时进入，将会得到双倍收益。