住在龙城

光大银行14日正式公布“固定利率住房贷款”业务的实施细则，同时宣布此项业务即日起可以在北京和上海两地的光大银行各网点办理，这意味着自去年央行8月16日在《2004年中国房地产金融报告》中明确提出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”后，国内首个固定利 率房贷终于正式启动。

顾名思义，固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。而在现行的住房贷款规则下，国内商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，一旦遇到贷款利率调整，贷款买房的人就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。

持续加息压力催生固定利率房贷

2004年、2005年央行两次调高利率后，房贷利率上涨21％。持续升息的压力和预期，带来的是国内房贷市场持续17个月的增速放缓，以及提前还贷数量的激增。

对银行而言，提前还贷在减少利息收入的同时，加大了经营成本和经营风险。正是看到由于利率制度上的缺失所暴露出来的风险在迅速积聚，央行在《2004年中国房地产金融报告》首次明确提出，提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要，并考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

首个固定利率房贷试水市场

14日光大银行公布的固定利率住房贷款实施细则显示，目前这种金融服务形式在国内仍处于试验阶段。

光大银行对固定利率房贷的申请者设定了三个“仅”的要求：仅适用于10年以下（含）的个人一手住房贷款业务，不包括个人商业用房和二手住房贷款业务；贷款期限方面，仅限于5年期以下（含），5年－10年以下（含）两档贷款期限，最长不超过10年，且贷款到期日借款人不超过65周岁；而贷款对象目前仅限于在中国大陆境内购买“一手房”且年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人。

业内人士分析，目前10年以下中短期贷款并不是国内房贷市场的主流，尤其是在北京和上海这样房价较高的城市，因此可以预见此次推出的首个固定利率住房贷款的总体规模不会太大。

固定利率能否成为房贷主流

与我国不同，欧美国家主要推行以固定利率为主的住房抵押贷款制度。

但是就我国目前的情况看，固定利率在近期成为房贷主流并不现实。因为规避风险的工具尚不存在，并非所有商业银行都对固定利率房贷趋之若鹜。到去年10月中旬，仅有上海浦发、光大、建行三家固定利率房贷的申请获央行批准，进入银监会报批阶段，而更多的国内商业银行选择观望。

对于广大购房者而言，固定利率房贷也仍然是个全新的概念，如何利用固定利率房贷业务规避利率风险，还需要假以时日进行学习。不过，从长远来说，固定利率的推出，对购房者和银行而言，是双赢的选择。

据新华社

太原：何时尝利好尚不确定

关于个人住房贷款实行固定利率的热议日前终于尘埃落地，京、沪两地购房者将能初尝利好。而对于太原购房者，当然不会眼巴巴看着别人独享利好，他们更关心的是：太原何时能迎来“房贷固定利率”？

“我都快得房贷利率上调恐慌症了！”在省城南内环街做IT工作的李峰，刚刚25岁，就尽显疲态，每天为房子的月供款东奔西跑地同时，还担心现行的利率再上调。“我的运气真是不好，前年初刚贷上款，当年10月29日就赶上央行加息，仅4个月，央行再次加息。粗略估算了一下，我每个月得多掏将近100多元。”目前，国内商业银行发放的中长期贷款，大多实行的是逐年甚至是逐月调整利率的计息方式，利率风险完全由贷款人承担，由于贷款期限较长，贷款人的利息支出完全处于不确定状态。

对李峰们来说，一个“不幸”的说法是：当前我国利率处于13年来的较低水平，市场上普遍存在加息预期，贷款人面临的利率风险急剧增加。而此次光大银行首次在京、沪试点的房贷固定利率，对按揭购房者无疑是个好消息。“要是在太原也实行这个政策，那肯定受欢迎。”李峰说。

可是像太原这样的三线城市，对于金融政策的反映往往比较“滞后”。中国人民银行太原中支信贷处的有关负责人表示，房贷固定利率业务是商业银行总行让央行审批，而太原的商业银行是否实行固定房贷利率，不一定要通过地方审批；因为以前没有搞过这方面的业务，所有关于太原的情况，现在还不好说。光大银行太原分行理财中心副主任高鹭华说，太原实不实行固定房贷利率，要看市场需求，他们要会做详细的市场调查，但什么时候会搞，一切还不确定。

本报记者闫俊峰

还款方式不同利息不同

哪种房贷最适合你

受投资者关注已久的固定房贷利率终于出台，光大银行固定利率房贷产品近日获央行批准。

今年已经开始执行新的基准利率6．12％，只有条件好的投资者才可享受5．51％的优惠利率。

固定利率房贷能给投资者带来收益吗？

银行的理财专家较为普遍的观点是：每种还款方式都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的。不同的是，有的还款方式归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同还款方式总利息的不同。而银行推出不同的房贷方式，只是为了满足收入情况不同的各种借款人的需要。

固定利率房贷：进入加息周期较合算

据记者了解，光大银行推出的固定利率房贷产品——“阳光生活”，根据期限分为三类：分别为1年至5年、5年至10年、10年至20年，目前，各档次产品的具体利率标准没有确定。不过，业内人士分析，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6．12％稍微高一些。

据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。

而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。以贷款50万元期限为10年的房贷为例，从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0．25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7．245％，而固定利率就算定为6．12％，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。

不过，理财专家提醒说，固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。理财师分析指出，对于有升息预期的投资者比较适合申请固定利率房贷。不过，这也要求投资者具备一定的风险锁定能力。必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。如果投资者判断今后的贷款利率会升到8％、9％。而且在这个比较高的阶段持续比较长的时间，那就适合选择固定利率。不过理财专家认为，近期房贷利率已经两次提高，即使再有一次到两次的加息，此时申请固定利率房贷，风险可能比较大。

等额本息还款：适合收入稳定的群体

据业内人士介绍，银行目前办理最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。对此，银行理财专家分析，等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大的人群。

等额本金还款：适合目前收入较高的人群

除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。

等额递增（减）：

灵活性强

等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在办住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加收入的人群。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。

按期付息还本：

适合房产投资客

“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制定不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

据银行理财专家介绍，按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。