住在龙城

    时间是有价值的，今天的100元和10年后的100元是不同的。考虑房贷必须将未来支付的款项“折现”来综合考虑。如打算贷款50万元购房，他们用网上“房贷计算器”一算，如贷20年，利率按5.51%算，总还款将是826142.67元；而如贷30年，利率不变，那总还款额将是1023149.83元；多贷10年，就要多付23.85%，许多房贷者认为非常不划算。

    然而上面方法没有考虑“折现”，只有参考价值，不宜作为决策依据。正确的是根据假设的通胀率，将每年支付的房款折现为今年价值后，再计算两者差额。如贷20年，虽然每年还款额均为41307.12元，但假设通货膨胀率3%，那第20年的41307.12元，其实只相当于第1年的23556.87元；同样30年贷款，每年还款均额34104.96元，而第30年所还的34104.96元，只相当于第1年的14472.32元。根据3%通货膨胀率计算，上述案例中贷20年所还的款折现后的还款“现值”总额为632982.01元，而30年则为688526.44元，30年相比20年仅多付8.78%。

    我们更要考虑的是长期收入水平提高对房贷决策的影响。

    我们的父母辈，牙缝中省下余钱，好不容易存满500元存折，当时堪称巨款。可十几年经济发展后，今天在外面吃顿饭就不止500元。不少白领因此懒于储蓄。这虽有些极端，但也不无道理。常见的理财理念，多来自于美国等发达国家，美国上世纪60年代迄今，普通人收入扣除通胀因素，几乎没有增长，生活水平提高更多依赖科技进步、生活产品价格降低实现的。但我国经历25年经济高速发展，人民收入水平大幅增长，如果从昔日每月36元、72元的固定工资算起，收入水平增长速度惊人。不同国情，考虑房贷思路也不同。

    目前上海人均可支配收入2000美元/年左右，而美国是3万美元/年，距发达国家我国还有相当大的发展空间，只要经济向好，收入在未来二三十年中会大幅增长。这要在房贷决策中加以考虑。仍说前例，即使你年收入7万元左右，20年贷款的年还款额也占了收入的一半左右，压力相当大。但20年后，如果人均收入水平达6000美元/年，你年收入水涨船高达21万元，那每年还款负担就相当轻了。相比10年或者20年，30年贷款的初期还款压力小，当前负担较轻。虽然因周期长，总还款额有所增加，但因收入水平不断增长，额外负担的利息费用相对未来收入，负担并不重。这未必不是一种好的选择。

    时间在理财活动中具有巨大的魔力，考虑通货膨胀，再考虑经济快速发展的国情后，长期房贷其实并不可怕。对30岁以下、职业具有较大上升潜力的白领读者而言，不妨将房贷年限放长些，既可减轻早年还款压力，又可通过收入增长来降低未来的还款压力。但如果评估后觉得自己的职业从长远看并不吃香，甚至是夕阳职业，收入成长空间并不太大，那房贷年限还是短一点来得安全。